Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 1 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/01631 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-HZ2Y


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 01 Juillet 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Madame Annabelle TILLON, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Béatrice HEMARD, greffière, et pendant les délibérés de Madame Murielle FAURY, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 06 Mai 2024



ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Elodie JUBAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE


ET :

Madame [D] [O]
demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2023-2010 du 03/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

représentée par Me Philippe CIZERON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE






JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2024



EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2008, à effet du 22 décembre 2008, la S.A. d’HLM CITÉ NOUVELLE aux droits de laquelle vient désormais la S.A. ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [D] [O], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 243,76 euros, outre 93,83 euros de provision mensuelle sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie incluant la remise de 2 clés électroniques pour la somme totale de 263 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2022, la S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer une sommation interpellative d’avoir à cesser les troubles à la locataire, signifiée à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 29 mars 2023, signifiée à étude, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Madame [D] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

- prononcer la résiliation du bail,

- en conséquence, ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tout occupant se trouvant dans les lieux de son chef en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture forcée des portes, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

- supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux,

- prononcer une astreinte de 100 euros par jour ensuite de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la reprise effective du logement,

- l’autoriser, en cas d’expulsion, à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire,

- la condamner au paiement des loyers dus jusqu’à la décision à intervenir et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

- la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l'instance,

- lui donner acte qu’elle se réserve toute action en responsabilité ensuite de toute demande qui serait intentée contre elle par les occupants voisins et qu’elle se réserve également toute action en dommages et intérêts, des occupants voisins ayant émis le souhait de quitter l’immeuble.

Appelée les 23 mai et 17 octobre 2023, le 23 janvier 2024, l’affaire a été renvoyée au fond, à l’audience du 6 mai 2024.

L’audience s’est tenue le 6 mai 2024 devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Étienne.




Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la S.A. ALLIADE HABITAT représentée par son conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Six pièces sont produites aux débats.

Aux termes de ses conclusions datées du 17 octobre 2023 et visées par le greffe à l’audience du 6 mai 2024, Maître Philippe CIZERON, avocat au barreau de SAINT-ÉTIENNE et conseil de Madame [D] [O], demande au Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne de :

- rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la S.A. ALLIADE HABITAT,

- condamner la S.A. ALLIADE HABITAT, à lui payer la somme de 1800 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,

- en tout état de cause et à titre subsidiaire,

- dire n’y avoir lieu à réduction du délai de deux mois qui suit le commandement, augmenter ce délai,

- allouer à Madame [D] [O] les plus larges délais pour quitter les lieux,

- dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la S.A. ALLIADE HABITAT aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le conseil de Madame [D] [O] fait valoir que le manquement invoqué pour justifier du prononcé de la résiliation du contrat de bail litigieux par la bailleresse doit être grave, circonstancié, circonscrit ce dont cette dernière ne rapporte ni la matérialité, ni la preuve qu’il perdure, et qui de surcroît, n’émane que du couple [H] résidant dans un autre bâtiment, et non dans le bâtiment B, sphère géographique à l’usage paisible de l’appartement loué par sa cliente.

Il produit aux débats, en ce sens, 17 pièces. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il convient de se référer aux conclusions sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2024 pour y être rendu la présente décision.


MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, telles que celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail pour troubles anormaux de voisinage

L’article 1728 du Code civil édicte une obligation générale en matière de bail d’habitation statutaire imposant au locataire d’user de la chose louée raisonnablement.

De plus, l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige spécialement le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location.

Or, selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose également qu’après une mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En application de ces textes, tout manquement suffisamment grave à l’obligation de jouissance paisible peut donner lieu à la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Dès lors, il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail. Aussi, le prononcé de la résiliation judiciaire ne prend effet que le jour de la décision, de sorte que c’est à la date où le juge statue qu’il apprécie les manquements allégués. Les faits de troubles de jouissance, s’ils sont caractérisés, doivent donc persister au moment où il se prononce.

Il appartient à la bailleresse de caractériser les manquements allégués.

Selon l’article 1735 du code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Ainsi, le locataire est responsable des agissements de son fils, occupant de son chef.

En l'espèce, Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O] est le fils de Madame [D] [O] et vit chez elle, de sorte qu’elle doit répondre du comportement de celui-ci.

Les conditions générales n°2007.03.V6. de la S.A. d’HLM CITÉ NOUVELLE aux droits de laquelle vient désormais la S.A. ALLIADE HABITAT, reprenant notamment la notice légale d’information annexée au contrat de bail, et les autres conditions particulières, à savoir la jouissance paisible des lieux précités, ne sont pas produites aux débats.

Aucun règlement intérieur n’est produit aux débats.

La bailleresse fait valoir que le comportement du fils de la locataire à l’égard de ses préposés et des locataires, est contraire à l’obligation faite aux locataires d’occuper raisonnablement les lieux donnés à bail, que les nuisances comportementales de Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O] n’ont pas cessé après la sommation interpellative en date du 20 juillet 2022.

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats par la S.A. ALLIADE HABITAT qu’après la réception d’un courrier postal daté du 3 février 2022 émanant de la mairie de [Localité 8] ayant pour objet « Nuisances dans les parties communes [Adresse 7] », faisant suite à une doléance des époux [H], habitants résidant au [Adresse 1] à [Localité 8] pour une occupation illicite des parties communes situées au 18? étage de leur immeuble, afin de connaître les suites envisagées par la bailleresse (pièce n°2), et de trois courriers électroniques du service de sécurité mandaté par cette dernière, lui transmettant trois rapports pour les rondes effectuées les 3 et 6 mai 2022, avec des clichés photographiques non versés aux débats (pièce n°5), une sommation interpellative d’avoir à cesser les troubles en date du 20 juillet 2022 par commissaire de justice a été signifiée à étude, à l’encontre de Madame [D] [O]. A cette sommation interpellative, est annexée



une doléance d’habitants résidant au 12? étage du [Adresse 1] à [Localité 8], pour des faits de dégradations des parties communes intervenus dans la nuit du samedi 19 mars au dimanche 20 mars 2022 (pièce n°1). Il y est fait état de divagations dans les parties communes et/ou leur occupation en présence de personnes étrangères à l’immeuble engendrant des risques d’insécurité, des dégradations dans les parties communes (notamment au niveau de l’isolation de la tuyauterie chauffage, des placards techniques et la porte métallique d’accès au toit terrasse) et des intimidations/agressions des habitants de l’immeuble voire même de la partie requérante.

Postérieurement à la sommation susvisée, il est produit aux débats par la demanderesse deux courriers électroniques datés du 8 novembre 2022 et un courrier électronique daté du 8 décembre 2022, de la représentante de la S.A. ALLIADE HABITAT (pièce n°3), trois dépôts de plainte de la S.A ALLIADE HABITAT, une main courante et un courrier électronique du service de sécurité mandaté par cette dernière pour effectuer des rondes (pièce n°4), et 15 clichés photographiques non circonstanciés, dont seulement deux sont horodatés respectivement à la date du 16 août et 28 septembre 2022 (pièce n°6), sans qu’il ne soit possible d’identifier formellement Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O].

De manière plus précise, et chronologique, antérieurement à la délivrance de la sommation susmentionnée, le 20 janvier 2022, à 11h04, la S.A. ALLIADE HABITAT a déposé plainte pour des faits de dégradations au [Adresse 2] à [Localité 8] commis par des individus qu’elle identifie formellement comme étant Messieurs [M] [Y] [W] [Z] [O], [X] [A] et [K] [L] résidant quant à lui au [Adresse 1] (pièce n°4, pages 1 et 2), enregistrements de la vidéosurveillance à l’appui, que la S.A. ALLIADE HABITAT ne se borne qu’à mentionner au soutien de ses prétentions, sans les produire à la présente instance. Le 17 mai 2022, la S.A. ALLIADE HABITAT a déposé plainte contre X pour des faits de dégradations datés du mercredi 13 avril 2022 à 21h50 au [Adresse 1] à [Localité 8], avec la mention explicite du visionnage des enregistrements de la vidéosurveillance par le service enquêteur attestant de la présence d’ « une bande de jeunes » (pièce n°4, page 3), que la S.A. ALLIADE HABITAT ne se borne qu’à mentionner au soutien de ses prétentions, sans les produire à la présente instance, et à laquelle ne sont pas joints les feuillets restants du procès-verbal.

Postérieurement à la délivrance de la sommation susmentionnée, le 18 août 2022, la S.A. ALLIADE HABITAT a déposé plainte pour des faits de dégradations à l’encontre de Monsieur [R] [L] (pièce n°4, pages 6 et 7), enregistrements de la vidéosurveillance à l’appui, que la S.A. ALLIADE HABITAT ne se borne qu’à mentionner au soutien de ses prétentions, sans les produire à la présente instance. Le 30 mars 2023, la représentante de la S.A. ALLIADE HABITAT a déposé une main courante à l’encontre de Monsieur [K] [L] pour des faits d’outrage à son encontre ayant eu lieu le jour-même à 17 h au [Adresse 5] à [Localité 8] (pièce n°4, page 5). Il n’est fait état d’aucune agression violente et réitérée commise sur les agents employés par la S.A. ALLIADE HABITAT dont se serait rendu coupable, Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O], fils de Madame [D] [O], dont il n’est pas contesté qu’il était hébergé par sa mère, au moment des faits.

Les pièces ne visant pas nommément Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O] ne sont pas nature à établir la preuve des faits imputés à ce dernier par la société bailleresse.

Dès lors, antérieurement à la sommation susvisée, seuls les faits ayant fait l’objet d’un dépôt de plainte par la S.A. ALLIADE HABITAT en date du 20 janvier 2022, et le courrier électronique daté du 8 juin 2022 à 12h10 émanant de la responsable de secteur de la S.A. ALLIADE HABITAT mentionnent la présence de Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O] en visant des enregistrements de vidéosurveillance qui ne sont cependant pas produits à la présente instance et il n'est pas justifié de la suite donnée à cette plainte. La réalité des faits imputés à Monsieur [M] [O] à ce titre n'est dès lors pas établie.

Postérieurement à la sommation susvisée, seuls deux courriers électroniques datés du 8 novembre 2022 à 8h59 et du 8 décembre 2022 à 17h48, émanant de la responsable de secteur de la S.A. ALLIADE HABITAT mentionnent la présence de Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O] sur les enregistrements de la vidéosurveillance du complexe immobilier qu’elle administre, que la demanderesse ne se borne pareillement qu’à mentionner au soutien de ses prétentions sans les produire à la présente instance.

Ainsi, la preuve de troubles de jouissance causés par Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O] n'est pas rapportée dans la présente affaire.

En défense, le conseil de Madame [D] [O] fait valoir que le manquement invoqué pour justifier du prononcé de la résiliation du contrat de bail litigieux par la bailleresse doit être grave, circonstancié, circonscrit et perdurer.

Madame [D] [O] verse aux débats les attestations de Monsieur [C] [N] (Pièce n°14), Monsieur [B] [XB] (Pièce n°15), Monsieur [J] [G] (Pièce n°16), qui ne respectent cependant pas les dispositions des articles 201 et 202 du code de procédure civile, tout document officiel justifiant de l’identité de l’auteur n’y étant pas annexé.

Madame [O] produit également l’attestation de Madame [U] [P] (Pièce n°13), qui ne respecte pas les dispositions des articles 201 et 202 du code de procédure civile, le 3? feuillet comportant sa signature n’y étant pas annexé.

Le non-respect des exigences prévues par l'article 202 du code de procédure civile n'entraîne pas le rejet des attestations mais il appartient au juge d'apprécier si celles-ci présentent des garanties suffisantes pour emporter sa conviction. Les attestations des voisins de Madame [D] [O] font état du bon comportement du fils de cette dernière à leur égard.
 
Aux termes d'une attestation sur l’honneur datée du 8 mai 2023 conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, Madame [S] [T] [I] [F] résidant au 13? étage du [Adresse 4] à [Localité 8] souligne la bonne conduite de Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O] à son égard (Pièce n°11), et aux termes d'une attestation datée du 9 octobre 2023 conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, Madame [V] [E] résidant au 14? étage du [Adresse 2] à [Localité 8] appuie la politesse et les qualités humaines de Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O] à son égard (Pièce n°12),

Ces attestations contredisent les faits invoqués par la demanderesse – au demeurant reconnus à tout le moins dans leur principe à défaut de leurs ampleurs et conséquences par la défenderesse (Pièce n°2 sur 17, 23? ligne, « Lettre de Mme [O] ») – et permettent de douter de l’actualité de troubles de jouissance invoqués par la bailleresse.

Il résulte de l’analyse de l’ensemble des éléments retenus du dossier que plusieurs jeunes occupent les parties communes, les détériorent, y font pénétrer des personnes extérieures – non locataires – ayant pour effet de troubler la tranquillité des lieux et du voisinage. Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O] est formellement identifié par la S.A. ALLIADE HABITAT comme faisant partie de ce groupe, enregistrements de la vidéosurveillance du complexe immobilier de cette dernière à l’appui, que la demanderesse ne se borne qu’à mentionner au soutien de ses prétentions, sans les produire à la présente instance.

Il sera relevé que les faits invoqués par la S.A. ALLIADE HABITAT – sans distinction géographique – prennent place dans le complexe immobilier qu’elle administre en sa qualité de propriétaire comprenant 3 bâtiments distincts (A, B et C), Madame [D] [O] et son fils, ne résidant qu’au 14? étage du second bâtiment susmentionné.

Les éléments produits aux débats par la S.A. ALLIADE HABITAT sont insuffisants et ne permettent pas de rapporter la preuve du comportement fautif de Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O] auquel se doit de répondre Madame [D] [O], constitutif de troubles de voisinage suffisamment graves pour justifier du prononcé de la résiliation du contrat de bail signé entre les parties.

Compte-tenu de l’absence de preuve de troubles de jouissance causés par Monsieur [M] [Y] [W] [Z] [O], mis en perspective avec la durée du bail, la gravité des violations aux obligations découlant du contrat n’est pas suffisamment caractérisée, et n’est pas de nature à entraîner le prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs exclusifs de Madame [D] [O], à laquelle il n’est au demeurant reproché aucun manquement dans le règlement de ses loyers et de ses charges, et son expulsion.

Par conséquent, la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail pour troubles anormaux de voisinage sera rejetée. 

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

Dès lors que le contrat de bail n’est pas résilié, cette demande est devenue sans objet.

Sur la demande indemnitaire de la bailleresse

La S.A. ALLIADE HABITAT ne justifie pas d’un préjudice permettant l’allocation de dommages et intérêts, par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

La S.A. ALLIADE HABITAT, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de la sommation interpellative d’avoir à cesser les troubles du 20 juillet 2022, et de l’assignation du 29 mars 2023, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et ne peut prétendre à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A. ALLIADE HABITAT ne permet d’écarter la demande du conseil de Madame [D] [O] formée sur le fondement
des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1200 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A. ALLIADE HABITAT de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail conclu le 18 décembre 2008 avec Madame [D] [O],

DÉBOUTE la S.A. ALLIADE HABITAT de sa demande d’expulsion de Madame [D] [O], et de ses demandes subséquentes,

DÉBOUTE la S.A. ALLIADE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la S.A. ALLIADE HABITAT à payer à Maître Philippe CIZERON, conseil de Madame [D] [O], la somme de 1200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,

CONDAMNE la S.A. ALLIADE HABITAT au paiement des dépens de l’instance comprenant notamment le coût de la sommation interpellative d’avoir à cesser les troubles du 20 juillet 2022, et de l’assignation du 29 mars 2023,

REJETTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE