Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 23 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 23 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 429





N° RG 20/04000



N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYIC







SCI LES FLOTS BLEUS





C/



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 

[Adresse 3]



S.C.I. LA PHOCEENNE



S.A.R.L. LES ARCHITECTES FG



 MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES- MAF



[B] [R]





Copie exécutoire délivrée le : 





à :



Me Agnès ERMENEUX 



Me Romain CHERFILS 



Me Philippe RULLIER 



Me Laure CAPINERO 













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 11 Février 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/10209.



APPELANTE



SCI LES FLOTS BLEUS 

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 5]



représentée par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et assisté par Me Jean-Pierre TERTIAN, membre de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE



INTIMES



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] sis 

[Adresse 2], représenté par son syndic SAS GAVAUDAN D'AGOSTINO dont le siège social est sis [Adresse 3]



représenté par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Ricahrd MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE



S.C.I. LA PHOCEENNE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 3]



représentée et assistée par Me Philippe RULLIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Lisa FURET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



S.A.R.L. LES ARCHITECTES FG

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 1]



MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES - MAF

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 4] 



Monsieur [B] [R]

demeurant [Adresse 1]



représentés par Me Laure CAPINERO, membre de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 02 Juillet 2024 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



L'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], consistant à l'origine en une maison d'habitation d'architecte élevée de trois niveaux sur rez-de-chaussée et rez-de-jardin à l'arrière, a fait l'objet d'une mise en copropriété et d'une division en cinq lots suivant acte notarié reçu le 22 juin 2007.



La SCI LES FLOTS BLEUS a acquis le même jour la propriété de l'appartement situé au 3ème et dernier étage de l'immeuble comprenant la jouissance exclusive et particulière du toit-terrasse (lot n° 4) et d'un local à usage de débarras situé au rez-de-chaussée (lot n° 5). 



Le règlement de copropriété stipulait au chapitre 3 paragraphe D que le propriétaire du lot n°4 aurait le droit d'édifier sur le toit-terrasse une verrière ou véranda, sous réserve de l'obtention des autorisations d'urbanisme et du respect des règles de l'art, sans avoir à solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.



Le 11 juillet 2007, l'assemblée générale a néanmoins voté une résolution autorisant expressément la SCI LES FLOTS BLEUS à construire une véranda d'une surface d'environ 50 m² en partie centrale du toit-terrasse, comportant deux murs pleins en façades Nord et Sud, en appui sur la couverture existante de la cage d'escalier, ce copropriétaire étant en outre autorisé 'à dévoyer, en tant que de besoin, les appareils et cheminées existants'.



La SCI LA PHOCEENNE a acquis le 17 septembre 2007 la propriété des autres lots de l'immeuble, à savoir un garage et un studio indépendant situés au rez-de-chaussée (lots n° 1 et 2) et un appartement en duplex occupant les premier et deuxième étages, avec la jouissance exclusive du jardin situé en contrebas (lot n° 3).



La SCI LES FLOTS BLEUS a obtenu un permis de construire le 12 août 2008 et les travaux d'extension, placés sous la maîtrise d'oeuvre de M. [B] [R], exerçant au sein de la SARL LES ARCHITECTES FG, ont fait l'objet d'une déclaration d'achèvement et de conformité le 3 janvier 2011.



Se plaignant de divers désordres, la SCI LA PHOCEENNE a obtenu l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire suivant ordonnance de référé rendue le 15 novembre 2013.



Le 26 août 2015, elle a assigné la SCI LES FLOTS BLEUS à comparaître devant le tribunal de grande instance de Marseille, devenu le tribunal judiciaire, pour voir juger non écrite la clause susdite du règlement de copropriété, entendre ordonner en conséquence la démolition des ouvrages réalisés et obtenir paiement de dommages-intérêts.



L'expert [E] [T] a clos son rapport le 17 février 2016, confirmant l'existence des désordres allégués et mettant en cause la responsabilité de l'architecte.



Le 22 novembre 2016, la SCI LES FLOTS BLEUS a donc appelé en intervention forcée M. [B] [R], la SARL LES ARCHITECTES FG et leur assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (ci-après la MAF).



De son côté, la SCI LA PHOCEENNE a attrait en cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Patrick d'AGOSTINO.



Par jugement rendu le 11 février 2020, le tribunal a :

- déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété figurant au chapitre 3 paragraphe D,

- ordonné la remise en état des conduits de ventilation et d'évacuation des fumées afin de les rendre conformes à l'usage qui était le leur avant la construction érigée sur le toit-terrasse et de permettre leur fonctionnement normal, sous peine d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de douze mois et courant pour une durée de douze mois,

- ordonné le retrait de la pergola installée sur le toit-terrasse, la dépose des unités extérieures de climatisation ('condensateurs' ) posées en façade, la suppression des ouvertures pratiquées dans les murs latéraux, la remise en peinture de la face arrière de la terrasse dans la couleur des façades de l'immeuble et la suppression du raccordement de la cuisine du 4ème étage au réseau d'évacuation des eaux pluviales, 

- condamné la SCI LES FLOTS BLEUS à payer à la SCI LA PHOCEENNE la somme de 6.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- condamné M. [B] [R], la SARL LES ARCHITECTES FG et la MAF à relever et garantir la SCI LES FLOTS BLEUS pour l'intégralité de cette somme,

- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

- condamné in solidum la SCI LES FLOTS BLEUS, M. [B] [R], la SARL LES ARCHITECTES FG et la MAF aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au profit de la SCI LA PHOCEENNE au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- et ordonné l'exécution provisoire.



Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu en substance :

- que la clause litigieuse du règlement de copropriété contrevenait aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux prérogatives de l'assemblée générale des copropriétaires,

- que les travaux effectués étaient conformes aux autorisations délivrées,

- que cependant les conduits de ventilation et d'évacuation des fumées avaient été obstrués ou détournés, ce qui ne permettait plus notamment le fonctionnement correct de la chaudière appartenant à la SCI LA PHOCEENNE,

- que l'architecte avait commis une faute de conception, mais qu'il ne pouvait cependant être condamné à prendre en charge le coût de la remise en état des installations car il n'avait pas la qualité de propriétaire,

- et que la SCI LES FLOTS BLEUS ne justifiait pas d'une autorisation de la copropriété pour les autres modifications apportées aux parties communes.



La SCI LES FLOTS BLEUS a interjeté appel le 16 mars 2020. Suivant ordonnance rendue le 18 septembre 2020 par le délégué du premier président, elle a obtenu l'arrêt de l'exécution provisoire en ce qu'elle porte sur les travaux de remise en état.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions récapitulatives notifiées le 11 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, la SCI LES FLOTS BLEUS demande à la cour :

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'exécution de tous travaux de remise en état et, statuant à nouveau, de juger que la SCI LA PHOCEENNE ne peut prétendre qu'au remplacement de sa chaudière à gaz par une pompe à chaleur,

- d'infirmer également la décision en ce qu'elle l'a condamnée à réparer le préjudice de jouissance subi par la SCI LA PHOCEENNE, 

- subsidiairement, de condamner M. [B] [R], la SARL LES ARCHITECTES FG et la MAF à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées en deniers ou en nature,

- en tout état de cause, de condamner la SCI LA PHOCEENNE à lui payer 3.000 euros en réparation de l'atteinte portée à la vie privée de Madame [O] et de M. [Y],

- et de condamner toute partie perdante aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.



Par conclusions récapitulatives notifiées le 13 juin 2024, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SCI LA PHOCEENNE demande pour sa part à la juridiction d'appel :

- de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété figurant au chapitre 3 paragraphe D et ordonné les travaux de remise en état,

- de l'infirmer quant aux modalités de l'astreinte provisoire, et de fixer celle-ci à 300 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir s'agissant du rétablissement des conduits de ventilation et d'évacuation des fumées, et à 150 euros par jour de retard passé le même délai s'agissant de la suppression des autres aménagements non autorisés par la copropriété,

- d'infirmer également la décision quant au montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués et, statuant à nouveau de ce chef, de condamner la SCI LES FLOTS BLEUS à lui payer la somme de 60.000 euros en réparation du préjudice de jouissance afférent à l'appartement principal, et celle de 120.000 euros en réparation du préjudice économique lié à l'impossibilité de mettre en location le studio du rez-de-chaussée,

- de condamner enfin la SCI LES FLOTS BLEUS aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les conclusions notifiées par M. [B] [R], la SARL LES ARCHITECTES FG et la MAF d'une part, et par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble d'autre part, ont été déclarées irrecevables comme tardives en application de l'article 911-1 du code de procédure civile, suivant ordonnances du conseiller de la mise en état prononcées les 20 et 26 juillet 2021.



L'ordonnance de clôture de l'instruction ayant été rendue le 18 juin 2024, la SCI LES FLOTS BLEUS a notifié le 21 juin 2024 de nouvelles conclusions au fond, dont la SCI LA PHOCEENNE a sollicité le rejet.





DISCUSSION



Sur la procédure :



La cour n'est pas saisie d'une demande de révocation de l'ordonnance de clôture et n'estime pas devoir la prononcer d'office, dès lors qu'il n'est justifiée d'aucune cause grave survenue postérieurement à son prononcé au sens de l'article 803 du code de procédure civile.

En conséquence, les conclusions notifiées le 21 juin 2024 par l'appelante doivent être déclarées irrecevables.





Sur les travaux d'extension entrepris sur le toit-terrasse :



C'est à bon droit que le tribunal a déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété figurant au chapitre 3 paragraphe D, autorisant par anticipation le propriétaire du lot n° 4 à édifier une construction sur le toit-terrasse, au motif qu'il appartenait à l'assemblée générale des copropriétaires, et à elle seule, de se prononcer en application des articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965. 



Toutefois, l'assemblée générale du 11 juillet 2007 ayant accordé cette autorisation, et la SCI LES FLOTS BLEUS ayant par la suite obtenu un permis de construire, puis une attestation de conformité, la licéité de ces travaux ne peut être remise en cause.



La SCI LA PHOCEENNE reste néanmoins recevable à agir à titre individuel pour faire cesser le trouble qui lui a été causé du fait de leur réalisation et obtenir réparation de ses préjudices.



- Sur l'existence des désordres :



Il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [E] [T] que les travaux d'extension entrepris par la SCI LES FLOTS BLEUS ont entraîné la suppression ou la modification des conduits de ventilation et d'évacuation des fumées débouchant en toiture, ce qui a été la cause :

- d'un dysfonctionnement de la chaudière à gaz appartenant à la SCI LA PHOCEENNE,

- d'une impossibilité d'utiliser les foyers ouverts existants,

- et d'un défaut de ventilation des sanitaires.



S'agissant du premier de ces désordres, dont les répercussions sont les plus importantes, l'appelante soutient que la modification du conduit de fumée serait antérieure aux travaux et que celui-ci n'était pas conforme aux normes en vigueur. Cette affirmation est cependant démentie par l'expert au terme d'une longue démonstration technique, dans laquelle il impute clairement l'origine des désordres au détournement du conduit d'origine afin de le faire sortir en façade, au moyen d'un coude empêchant l'évacuation normale des gaz brûlés, ce qui entraîne la mise en sécurité automatique de la chaudière de manière aléatoire et nuit ainsi à son fonctionnement.



L'avis de l'expert est en outre confirmé par les entreprises GERMANI et BAZIN- FALLETTA qui sont intervenues sur l'installation (cf pièces n° 17, 18 et 48 du dossier de plaidoirie de l'intimée).



D'autre part, la SCI LA PHOCEENNE est en droit de demander une réparation en nature dès lors que celle-ci est techniquement réalisable, et il ne peut lui être imposé d'abandonner sa chaudière à gaz pour un mode alternatif de production d'eau chaude et de chauffage.



S'agissant du second désordre, l'appelante soutient que les conduits des cheminées d'agrément étaient inutilisés et inutilisables. Toutefois, l'intimée est en droit de demander leur remise en service, et l'expert explique qu'ils ont été rendus inutilisables par l'effet de la construction nouvelle, qui les situe désormais en dessous de la toiture.



Enfin, la matérialité du troisième désordre n'est pas contestée.



Pour ces motifs, et ceux non contraires du premier juge, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné des travaux de remise en état à la charge de la SCI LES FLOTS BLEUS, sauf à modifier les modalités de l'astreinte provisoire en impartissant un délai d'exécution de trois mois au lieu de douze, étant précisé que le cours de l'astreinte a été suspendu par l'ordonnance du délégué du premier président emportant l'arrêt de l'exécution provisoire.



- Sur les demandes en dommages-intérêts :



Il apparaît que les dysfonctionnements de la chaudière perdurent désormais depuis plus de dix ans et troublent incontestablement la jouissance des locaux d'habitation, ainsi qu'il ressort des attestations versées aux débats (pièces n° 35, 36, 37 et 38 du dossier de l'intimée), ce qui justifie l'allocation d'une somme de 20.000 euros.



La SCI LA PHOCEENNE subit également une perte de chance de louer le studio indépendant du rez-de-chaussée pour de courts séjours de vacances, ce préjudice économique devant être réparé à hauteur de 5.000 euros (cf pièces n° 22 et 34).



- Sur la garantie due par l'architecte :



Aux termes du contrat conclu entre la SCI LES FLOTS BLEUS et M. [B] [R], ce dernier était chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, incluant les études préliminaires, le projet de conception générale et la direction des travaux. Il résulte d'autre part des motifs du jugement que son activité, exercée initialement à titre individuel, s'est poursuivie au sein de la société LES ARCHITECTES FG.



La cour approuve le tribunal en ce qu'il a retenu, sur la foi des conclusions expertales, que l'architecte avait commis plusieurs erreurs de conception engageant sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du maître de l'ouvrage.



En revanche, c'est à tort que le premier juge a considéré que l'architecte ne pouvait être condamné à garantir le coût de la remise en état et sa décision doit être infirmée de ce chef.





Sur les autres modifications apportées aux parties communes :



Suivant une jurisprudence désormais bien établie, un copropriétaire a le droit d'exiger la cessation d'une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel, à la condition d'appeler en cause le syndicat.



Il résulte d'autre part de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui souhaite effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, doit obtenir une autorisation préalable de l'assemblée générale.



En l'espèce, la SCI LES FLOTS BLEUS ne justifie d'aucune autorisation pour l'installation d'une pergola sur le toit-terrasse, ni pour la pose des unités extérieures de climatisation en façade, dont la matérialité est établie par plusieurs procès-verbaux de constat (pièces n° 26, 32 et 40 du dossier de l'intimée). Il ne saurait y être suppléé par un simple courrier et une attestation émanant de M. [D] [F], ancien compagnon de la gérante, par ailleurs dépourvu de la qualité de copropriétaire (pièces n° 11 et 12 du dossier de l'appelante).



En revanche, la résolution votée le 11 juillet 2007 par l'assemblée générale ayant autorisé l'édification d'une nouvelle construction sur le toit-terrasse envisageait le percement des murs, et il ressort du plan de coupe annexé à la demande de permis de construire que deux ouvertures étaient bien prévues en façades Nord et Sud (cf pièce n° 7 du dossier de l'appelante).



Enfin, il convient de donner acte à la SCI LA PHOCEENNE qu'elle ne poursuit plus en cause d'appel la remise en peinture des murs extérieurs, ni la suppression du raccordement des évacuations de la cuisine au réseau des eaux pluviales.



Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la dépose de la pergola et des compresseurs de climatisation, mais infirmé des autres chefs.



Y ajoutant, il convient de prononcer une astreinte provisoire suivant les mêmes modalités que celles retenues plus avant.





Sur la demande reconventionnelle fondée sur une violation de la vie privée :



Le procès-verbal de constat établi le 21 septembre 2020 par Maître [K], huissier de justice, comporte en annexe cinq photographies prises par Madame [V] [H], gérante de la SCI LA PHOCEENNE, à partir de l'échafaudage installé pour les besoins du ravalement des façades, et montrant notamment l'extérieur de la construction réalisée sur le toit-terrasse.



S'il est possible d'entrevoir sur l'un de ces clichés deux personnes en position debout derrière l'une des baies vitrées, il n'en résulte pas cependant une atteinte à la vie privée appelant réparation sur le fondement de l'article 9 du code civil dès lors que celles-ci ne sont pas clairement identifiables.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Déclare irrecevables les conclusions de l'appelante notifiées le 21 juin 2024,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :

- déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété figurant au chapitre 3 paragraphe D,

- ordonné la remise en état des conduits de ventilation et d'évacuation des fumées,

- ordonné le retrait de la pergola installée sur le toit-terrasse et des unités extérieures de climatisation posées en façade, 



L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :



Dit qu'à défaut d'exécution de l'ensemble des travaux susvisés passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, la SCI LES FLOTS BLEUS sera redevable d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, courant pour une durée de douze mois,



Rejette la demande de suppression des ouvertures pratiquées en façades Nord et Sud,



Donne acte à la SCI LA PHOCEENNE qu'elle ne poursuit plus la remise en peinture des murs extérieurs, ni la suppression du raccordement des évacuations de la cuisine au réseau des eaux pluviales,



Condamne la SCI LES FLOTS BLEUS à payer à la SCI LA PHOCEENNE la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts,



Condamne in solidum M. [B] [R], la SARL LES ARCHITECTES FG et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à relever et garantir intégralement la SCI LES FLOTS BLEUS s'agissant du paiement des dommages-intérêts et du coût de la remise en état des conduits de ventilation et d'évacuation des fumées,



Déboute la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande fondée sur une violation de la vie privée,



Condamne in solidum la SCI LES FLOTS BLEUS, M. [B] [R], la SARL LES ARCHITECTES FG et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à la SCI LA PHOCEENNE la somme de 8.000 euros au titre de l'ensemble de ses frais irrépétibles.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT