Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 24 octobre 2024

AFFAIRE : N° RG 22/01192  



 ARRÊT N° 



 NLG 





 ORIGINE : DECISION du Tribunal de Commerce de CAEN en date du 23 Février 2022 

 RG n° 2021002593





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024

 



 



APPELANTE :



S.A.R.L. N.C.J.L

N° SIRET : 521 560 367

[Adresse 4]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal



Représentée et assistée par Me Robert APÉRY, avocat au barreau de CAEN



 





INTIME :



Monsieur [L] [T] [I] [J]

né le 12 Mars 1986 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté et assisté par Me Matthieu LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN









DEBATS : A l'audience publique du 04 juillet 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre et Mme COURTADE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré





GREFFIER : Mme LE GALL, greffier





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,



ARRET prononcé publiquement le 24 octobre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 



*



* *





Suivant acte authentique du 27 mai 2020, la société NCJL (promettant) a consenti à [L] [J] (bénéficiaire) une promesse de cession de fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie, glaces, viennoiserie, ventes à emporter ou à consommer sur place sis à [Adresse 7], à [Localité 5], exploité sous le nom commercial de 'La Maison des Pains'. 



La promesse de vente a été accordée moyennant le prix principal de 893.000 euros, outre la somme de 56.999,20 euros à titre de frais et honoraires, soit un montant total de 949.999,20 euros et a été subordonnée à des conditions suspensives dont celle en particulier de l'obtention par le bénéficiaire au plus tard le 15 septembre 2020 d'un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes : montant maximum de 700.000 euros sur une durée minimale de 7 ans au taux d'intérêts maximum de 1.05%. 

 

La promesse de vente a été consentie pour une durée de six mois expirant le 1er décembre 2020 à 16 heures.



Les parties ont fixé le montant de l'indemnité d'immobilisation à 83.000 euros, le bénéficiaire s'obligeant à verser cette somme à concurrence de 46.800 euros au plus tard le 12 juin 2020.



La vente n'a pas été réalisée.



Suivant acte d'huissier de justice du 3 mai 2021, la société NCJL a assigné M. [L] [J] devant le tribunal de commerce de Caen aux fins d'obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation.



Par jugement rendu le 23 février 2022, le tribunal de commerce de Caen a : 

- débouté la société NCJL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- débouté M. [L] [J] de ses demandes, fins et conclusions ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour chacune des parties ;

- ordonné l'exécution provisoire ,

- condamné la société NCJL aux entiers dépens, y compris les frais de greffe s'élevant à la somme de 72,13 euros dont TVA 12,02 euros. 



Par déclaration du 11 mai 2022, la société NCJL a fait appel de ce jugement.



Par dernières conclusions déposées le 15 janvier 2024, la société NCJL demande à la cour de :

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [L] [J] de ses demandes, fins et conclusions, 

- Rejeter l'ensemble des demandes présentées par M. [L] [J], 

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

*débouté la société NCJL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour chacune des parties ;

* condamné la société NCJL aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

- Condamner M. [L] [J] au versement de la somme de 83.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de cession qu'il a régularisée avec la société NCJL outre les intérêts au taux légal ayant couru sur cette somme depuis le 14 avril 2021 avec capitalisation ;

- Condamner M. [L] [J] aux dépens de première instance et d'appel ;

- Condamner M. [L] [J] à verser à la société NCJL une somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions déposées le 29 décembre 2023, M. [L] [J] demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société NCJL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l'a condamnée aux entiers dépens, 

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [L] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit, 

Statuant à nouveau,

- Condamner la société NCJL au paiement de la somme de 83.000 euros à titre de dommages et intérêts.

- Condamner la société NCJL au paiement de la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 janvier 2024. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 





SUR CE, LA COUR



Sur le paiement de l'indemnité d'immobilisation



Selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d'ordre public. 



Selon l'article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. 



La société NCJL soutient que M. [J], ou toute personne morale qu'il se serait substitué, n'a pas fait part sans équivoque le 20 décembre 2020 à 16 heures au plus tard de son intention d'acquérir le fonds de commerce aux conditions de la promesse et que l'option n'a donc pas été levée, que M. [J] n'a d'ailleurs jamais poursuivi la réalisation de la promesse puisqu'il ne justifie pas avoir déposé au moins une demande de prêt dans les délais prévus et qu'à défaut la condition est réputée accomplie, qu'il doit être considéré, quoi qu'il en soit, que M. [J] a renoncé à la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt de 700.000 euros se satisfaisant des accords de financement obtenus, qu'il n'a jamais évoqué la caducité de la promesse, que c'est à tort que le tribunal a retenu que la promesse était devenue caduque du fait du non-paiement par le bénéficiaire de la somme de 46 800 euros avant le 12 juin 2020.









M. [J] fait valoir qu'il ne peut être tenu au paiement de l'indemnité d'immobilisation à défaut de faits fautifs de sa part, qu'il a présenté une demande de financement conforme aux stipulations de la condition suspensive à deux établissements bancaires, qu'il n'a obtenu que des accords de financement partiels, mais qu'in fine et dans le délai imparti pour lever l'option, le 30 novembre 2020, il a fait part de son accord pour acquérir le fonds de commerce sans condition suspensive de financement n'ayant jamais abandonné le projet d'acheter et sollicitant un délai supplémentaire, comme prévu à la promesse, pour finaliser le montage juridique de création de sa société, que ce même jour, le promettant a en réponse fait savoir que la promesse était sans effet révoquant ainsi fautivement la promesse unilatérale de vente avant l'expiration du délai prévu.



La promesse de vente prévoit une condition suspensive dans l'intérêt du bénéficiaire relative à l'obtention au plus tard le 15 septembre 2020 d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximum de 700.000 euros, d'une durée de 7 ans et au taux d'intérêts maximum de 1,05% ainsi qu'un délai de 15 jours pour déposer au moins un dossier avec l'obligation d'en justifier à première réquisition au promettant , faute de quoi cette condition sera réputée accomplie.



M. [J] communique deux propositions de prêt, émanant d'une part le 29 juillet 2020 de la Société générale pour une somme de 550.000 euros sur 84 mois au taux de 1,20% et d'autre part le 4 août 2020 du Crédit maritime grand ouest pour une somme de 542.000 euros sur 84 mois au taux de 0,99 %, qui ne répondent pas aux conditions fixées dans la promesse et justifie qu'il ne s'agit que d'accords de financement partiels alors qu'il avait bien sollicité l'octroi d'un prêt de 700.000 euros conformément aux caractéristiques définies à la promesse. (Pièces 1 et 2 de l'intimé)



Ces propositions de prêts sont adressées à la fois à M. [J] et à la SARL La Bijude mais concernent bien le fonds de commerce faisant l'objet de la promesse de vente, étant relevé que ce dernier acte prévoit que le bénéficiaire se réserve jusqu'à la réalisation des conditions suspensives la possibilité de se substituer toute personne physique ou morale.



La promesse de vente prévoyait un délai de 15 jours pour déposer au moins un dossier avec l'obligation d'en justifier à première réquisition au promettant, faute de quoi cette condition serait réputée accomplie.

Il sera relevé que si le bénéficiaire ne justifie pas d'une demande de prêt dans le délai de 15 jours prévu à la promesse, le promettant ne justifie pas non plus avoir mis en demeure le bénéficiaire de justifier du dépôt d'un dossier dans ce délai.



Il ressort de la pièce n°3 de l'appelante (message de M. [J]), que M. [W], gérant de la société NCJL a été avisé le 5 août 2020 des deux propositions de prêt inférieures au maximum prévu par la condition suspensive.



L'indication dans la promesse de vente d'un montant maximal du prêt n'étant pas de nature à contraindre l'acquéreur à accepter une offre d'un montant inférieur, la défaillance de la condition suspensive n'est pas imputable à l'acquéreur lorsqu'elle résulte du refus de la banque de lui accorder un prêt pour le montant maximal prévu par la promesse. (3ème Civ., 14 décembre 2022, n°21-24.539)



Il ne peut donc être soutenu que M. [J] n'a jamais entendu poursuivre la réalisation de la promesse et que la défaillance de la condition suspensive lui est imputable.



Les messages de M. [J] du 13 octobre 2020, du 12 novembre 2020, du 13 novembre 2020 établissent par ailleurs la réalité d'échanges postérieurs entre les parties pour discuter du prix.(pièces 4.1, 4.3, 4.4 de l'appelante)



Toutefois, par message du 12 novembre 2020, M. [W] a indiqué à M. [J] qu'il mettait fin à sa proposition de baisse du prix d'achat et a demandé à ce dernier de se présenter le 1er décembre 2020 pour une vente au prix convenu dans la promesse.



Il résulte des pièces communiquées par la société NCJL que par courriel du 18 novembre 2020, le notaire de la société NCJL a proposé au notaire de M. [J], maître [D], une régularisation de la vente le lundi 30 novembre 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2020, non réclamée, le conseil de la société NCJL a informé M. [J] qu'il était prévu que l'acte de cession définitif soit régularisé le 30 novembre 2020.

Une 'sommation d'assister' a été délivrée à M. [J] par acte d'huissier du 26 novembre 2020 remis à étude. 



Par courriel du 26 novembre 2020, maître [D], notaire de M. [J], a informé le notaire de la société NCJL que M. [J] n'avait pas obtenu son accord de prêt sur 700.000 euros comme indiqué dans la promesse de cession de fonds et que par suite elle lui confirmait que ce dernier ne pourrait pas acquérir le fonds de commerce objet de la promesse en date du 27 mai 2020.



Par message du 27 novembre 2020, M. [J] a proposé à M. [W] de signer dès ce jour à 725.000 euros net vendeur.( Pièce 6 de l'intimé).



Par message du 30 novembre 2020, le nouveau notaire mandaté par M. [J], maître [O], a informé le notaire de la société NCJL de l'accord de son client pour 'signer un avenant sans aucune condition suspensive avec signature au plus vite,mais tenant compte de la nécessité pour la société cessionnaire d'être immatriculée' précisant qu'un délai à 'J+1mois' serait un délai réaliste pour l'immatriculation de la société et le déblocage des fonds. 



Maître [O] a confirmé dans le cadre de la présente instance que l'avenant dont il était question ne comportait aucune modification de prix par rapport à la promesse de vente. (Pièce 15 de l'intimé)



La promesse de vente prévoit bien pour le bénéficiaire une faculté de substitution, notamment par une personne morale.

Elle précise en outre que si à la date du 1er décembre 2020, ' les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.'



Par message du 30 novembre 2020, la société NCJL, par l'intermédiaire de son notaire,a refusé de régulariser un avenant, précisant que M. [J] avait déjà manifesté ne pas avoir le financement nécessaire et que la promesse était donc sans effet.



La société NCJL indique qu'aux termes du courrier de maître [O], M. [J] n'a pas levé l'option et n'a pas fait part sans équivoque de son accord le 1er décembre 2020 à 16 H au plus tard pour acquérir le fonds de commerce concerné aux conditions de la promesse. 



Or, c'est justement que l'intimé fait valoir que le message de maître [O] du 30 novembre 2020, qui répond aux conditions de la promesse de vente, vaut levée d'option.



A supposer le contraire, comme le soutient la société NCJL, l'engagement de vente du promettant courait jusqu'au 1er décembre 2020 à 16 heures comme le reconnaît la société NCJL.



Or, il résulte des pièces du dossier que la société NCJL a opposé la caducité de la promesse de vente dans son courriel du 30 novembre 2020. 



Celle-ci est donc mal fondée à soutenir qu'au1er décembre 2020 à 16 heures au plus tard M. [J] n'avait pas fait connaître sa décision de lever l'option .



Il s'ensuit que la promesse n'a pas été réalisée du fait de la carence du promettant qui a déclaré celle-ci sans effet avant la fin du délai de la promesse.



La société NCJL est donc mal fondée à réclamer au bénéficiaire le paiement de l'indemnité de résiliation.



A ces motifs, le jugement entrepris sera confirmé.



Sur la demande de dommages et intérêts



L'article 1124 du code civil énonce que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.



Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



En l'espèce, M. [J] sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur du montant de l'indemnité d'immobilisation faisant valoir qu'il ne peut demander le transfert de propriété forcé alors que le fonds a été vendu immédiatement à un tiers et qu'il a mobilisé argent, temps et énergie pendant six mois pour acheter e fonds de commerce allant jusqu'à vendre prématurément sa résidence familiale.



La société NCJL soutient que la demande n'est justifiée ni dans son principe, ni dans son montant.



M. [J] doit justifier de l'existence et de l'étendue de son préjudice sans pouvoir réclamer le paiement d'une somme égale à l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 83.000 euros en l'espèce, qui correspond au prix de l'immobilisation du bien pendant le délai de l'option.



Le bénéficiaire de la promesse, qui est M. [J] puisqu'aucune substitution n'a eu lieu, a été privé de sa faculté de levée d'option.

Il a nécessairement subi un préjudice, fût-il moral, compte-tenu du temps engagé dans l'opération et de la non-réalisation d'un projet professionnel avancé. (Pièce 16 de l'intimé)

M. [J] justifie en outre, en produisant l'attestation de l'agent immobilier qui n'apparaît pas irrégulière, avoir vendu précipitamment sa résidence familiale pour réunir les fonds nécessaires à l'acquisition du fonds de commerce(pièce 17 de l'intimé), peu important qu'un projet de construction d'une maison ait été engagé postérieurement à la date du 1er décembre 2020.



Au vu de ces éléments, la société NCJL sera condamnée à payer à M. [J] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts. 



Le jugement sera infirmé en ce sens. 



Sur les demandes accessoires



Au vu de la solution donnée au litige, la disposition du jugement entrepris disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [J] sera infirmée.



Il serait inéquitable que M. [J] supporte ses frais irrépétibles.





La société NCJL sera condamnée à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.



La disposition du jugement relative aux dépens sera confirmée.



La société NCJL sera condamnée aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société NCJL de l'ensemble de ses demandes y compris celle formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens ;



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [L] [J] de ses demandes et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit ;



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant ;



Condamne la société NCJL à payer à M. [L] [J] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;



Condamne la société NCJL à payer à M. [L] [J] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la société NCJL de sa demande formée à ce titre en cause d'appel ;



Condamne la société NCJL aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











N. LE GALL F. EMILY