Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N° 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 07 Juin 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : Madame BONALI, Greffière
Débats en audience publique le : 11 Octobre 2024





N° RG 24/00714 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QNH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 4] - [Localité 3] 
représenté par son syndic en exercice, la société D4 IMMOBILIER 
dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI de L’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE 


DEFENDEUR

Monsieur [D] [I]
Né le 05 cctobre 1975 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 5] - [Localité 2]

Non comparant

















FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS 

Par assignation du 28 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [D] [I], en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

8854,61 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 29 mars 2024 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023 2000 € à titre de dommages-intérêts ;1000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris les frais de commandement de payer.
Ils sollicitent qu’il soit jugé que les frais nécessaires au recouvrement de sa créance soient mis à la charge de Monsieur [D] [I].

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 avril 2024 et mise en délibéré au 31 mai 2024.
À cette date, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins de production du relevé ou titre de propriété et l’affaire renvoyée à l’audience du 13 septembre 2024.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement cité procès-verbal remis en étude, Monsieur [D] [I] ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. 

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER, fait valoir que Monsieur [D] [I], propriétaire des lots 21 et 51 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois des mises en demeure qui lui ont été délivrées les 14 novembre 2023 et 2 février 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité; 

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, contrat de syndic, procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juin 2023, un extrait de compte, un commandement de payer la somme principale de 2256,85 € en date du 19 juillet 2023 ainsi que les lettres recommandées de mise en demeure de payer en date des 14 novembre 2023 et 2 février 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’accusé de réception de la lettre du 2 février 2024 comportant la mention « Pli avisé et non réclamé » ;

Attendu que la somme de 8854,61 € dont le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement inclus les charges échues impayées, les provisions pour charges et les frais de procédure engagés pour le recouvrement de sa créance ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 499,66 € ;

Qu’ainsi les frais de rappel forfaitaire et de mise en demeure préalable, dont le montant ne correspond pas à la tarification du contrat de syndic, ainsi que les frais de contentieux, non visés par l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965, seront écartés ;

Que seuls les frais de commandement de payer pour la somme de 135,62 € seront retenus comme frais nécessaires ;

Attendu que Monsieur [D] [I] sera, en conséquence donc condamné au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
-8355, 01 € au titre des charges échues et provisions pour charges impayées arrêtées à l’appel de fonds du 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2024 sur la somme de 2256,85 € et à compter de l’assignation en justice du 28 mars 2024 pour le surplus ;

-135,62 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 
Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [D] [I] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [D] [I], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [D] [I] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS, 

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER, les sommes suivantes :

-8355, 01 € au titre des charges échues et provisions pour charges impayées arrêtées à l’appel de fonds du 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2024 sur la somme de 2256,85 € et à compter de l’assignation en justice du 28 mars 2024 pour le surplus ;

-135,62 € au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER, de sa demande de dommages-intérêts;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT