Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 15 octobre 2024

COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00141 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JVEN 

Minute N° : 754 /2024 
JUGEMENT DU 15 Octobre 2024










Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON 

Le 15 octobre 2024




























DEMANDEUR :


Société GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON


DEFENDEUR :

Madame [E] [J]
née le 01 Juillet 1957 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1] (84)
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assistée de Madame H. PRETCEILLE, Greffier, lors de l’audience et de Madame C. PALAZZO, lors du délibéré

DEBATS : 10 septembre 2024







EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 mai 1996, la SA d’ HLM VAUCLUSE LOGEMENT a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [J] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 741,55 francs, soit 265,41 euros.

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2009, la SA d’HLM VAUCLUSE LOGEMENT a consenti à Mme [E] [J] un bail portant sur un garage n°186811 situé [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice du 7 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 18171,33 euros au titre de l'arriéré locatif du logement dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et la somme de 159 euros au titre des loyers et charges du garage visant la clause résolutoire

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [J] le 7 octobre 2023.

Par assignation du 22 février 2024, la société HLM GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de la SA VAUCLUSE LOGEMENT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
* une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit les sommes actuelles de 439,30 euros pour le logement et 53 euros pour le garage 
* 21 928,50 euros au titre de l’arriéré locatif concernant le logement et 318 euros concernant le garage, sommes dues au 7 janvier 2024,
* 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 février 2024. Il est mentionné au diagnostic social et financier remis avant l’audience que la locataire ne s’est pas présentée aux rendez-vous fixés.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 10 septembre 2024, la société HLM GRAND DELTA HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et precise qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 cocnernant le logement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [E] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Il n’a pas été fait état d’une procédure de surendettement concernant Mme [E] [J].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour.


MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société HLM GRAND DELTA HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, concernnat le logement, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 18171,33 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société OPH GRAND DELTA HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Concenrnant le garage, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat a été signifié à la locataire le 7 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 18171,33 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La résiliation du bail portant sur le garage sera également constatée au 7 janvier 2024 et l’expulsion de la locataire ordonnée.


2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société HLM GRAND DELTA HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 janvier 2024, Mme [E] [J] lui devait :
 -la somme de 21 928,50 euros au titre des loyers et charges concernant le logement,
- la somme de 318 euros au titre des loyers concernant le garage.

Mme [E] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, elle sera condamnée à payer ces sommes à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 439,30 euros concernant le logement et à la somme de 53 euros concernant le garage.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 janvier 2024, et elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HLM GRAND DELTA HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.





PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les dettes locatives visées dans les commandement de payer du 7 novembre 2023 n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat consenti le 22 mai 1996 à Mme [E] [J] concernant le logement situé [Adresse 3] est résilié depuis le 7 janvier 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat consenti le 30 septembre 2009 à Mme [E] [J] concernant le garage n°186811 situé [Adresse 3] est résilié depuis le 7 janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [E] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [E] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement situé au [Adresse 3] ainsi que le garage n°186811,outre le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [E] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit actuellement au titre du logement la somme de 439,30 euros par mois, et au titre du garage la somme de 53 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à la société HLM GRAND DELTA HABITAT la somme de 21 928,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2024, concernant le logement 

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à la société HLM GRAND DELTA HABITAT la somme de 318 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté 7 janvier 2024, concernant le garage,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société HLM GRAND DELTA HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des deux commandements de payer du 7 novembre 2023 et celui de l'assignation du 22 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge