Tribunal Judiciaire · 6ème Chambre — 3 janvier 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

6ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
03 Janvier 2025


N° RG 23/05217 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YOTG

N° Minute : 25/








AFFAIRE

[K] [C], [R] [C]

C/

Société MMG





Copies délivrées le :








DEMANDEURS

Madame [K] [C]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Monsieur [R] [C]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentés par Me Juliette MICOINE, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 540
et par Me Sophie JONQUET, avocat plaidant au barreau de NICE


DEFENDERESSE

Société MMG
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillante faute d’avoir constitué avocat




En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique devant Louise ESTEVE, Magistrat placé, statuant en Juge Unique, assistée de Sylvie CHARRON, Greffier.



JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.















Madame [K] [C] et Monsieur [R] [C] sont propriétaires d’un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 3] composé des lots suivants : n°23 (parking intérieur), n°65 (parking intérieur), n°115 (cave) et n°421 (appartement).
Ces derniers, résidant en Thaïlande, ont décidé de confier la gestion de leur bien suivant contrat de mandat de gestion immobilière conclu le 17 janvier 2014 avec la société MMG.
Les époux [C] se sont aperçus que la société MMG ne les avait pas informés du changement de syndic de copropriété, en la personne de la société Immo de France en lieu et place de la société MMG, elle-même, en omettant de leur fournir les appels de charge et mises en demeure émanant du nouveau syndic. 
Par courrier du 10 mars 2022, la société MMG a informé les époux [C] du départ de leurs locataires, avec une prise d’effet au 02 avril 2022. 
A la suite du préavis donné par leur locataire, la société MMG a recommandé aux époux [C] d’effectuer des travaux de rafraichissement de l’appartement. 
Un devis a été fait par la société Depoorter Renovation pour la somme de 13 332,54 euros. 
Les époux [C] ont décidé de vendre leur bien en confiant un mandat de vente à la société MMG.
Les époux [C] ont mis un terme au contrat de mandat de vente par courrier en date du 1er février 2023.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 février 2023, le conseil des époux [C] a mis fin au mandat de gestion entre les époux [C] et la société MMG.
Par acte d’huissier en date du 02 juin 2023, les époux [C] ont fait assigner la société MMG devant le tribunal judiciaire de Nanterre afin de :
Condamner la société MMG à payer à Madame [C] et à Monsieur [C] la somme de 10 000 euros à titre de préjudice moral ;Condamner la société MMG à payer à Madame [C] et à Monsieur [C] la somme de 21 624 euros à titre de préjudice locatif ;Condamner la société MMG aux entiers dépens ;Condamner la société MMG à payer à Madame [C] et à Monsieur [C] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leurs demandes, les époux [C] estiment que la société MMG engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1984 et 1992 du code civil. Ils considèrent qu’elle n’a pas exécuté sa mission en manquant à son obligation de diligence, ne procédant à aucune visite de l’appartement en vue de le relouer, en omettant de leur transmettre les appels de fonds et les mises en demeure faites par le nouveau syndic de copropriété.
Les époux [C] considèrent avoir subi un préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir relouer leur bien immobilier correspondant au montant des loyers pendant l’absence de locataires. Ils estiment également avoir subi un préjudice moral en raison de la confiance qu’ils accordaient à la société MMG notamment du fait de leur résidence habituelle à l’étranger, ne pouvant eux-mêmes gérer leur bien. 
La société MMG, citée à étude n’a pas comparu.
La clôture est intervenue le 16 novembre 2023 par ordonnance du même jour. 




MOTIFS DE LA DECISION
L’article 472 du code de procédure civile énonce que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de responsabilité contractuelle de la société MMGL’article 1984 code civil définit le mandat comme « un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ».
Les obligations du mandataire sont prévues aux articles 1991 et suivants du code civil. Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
Le mandataire doit exécuter sa mission avec diligence, probité, célérité et loyauté. Pour mener à bien cette mission, une obligation de renseignement et de conseil ainsi qu’une obligation de rendre compte sont, notamment, mises à sa charge.

En l’espèce, le contrat de mandat de gestion immobilière personne physique conclu entre Madame [K] [C], Monsieur [R] [C] et la société MMG le 17 janvier 2014 donne pouvoir au mandataire de : 
« Louer en totalité ou en partie lesdits biens immobiliers, pour le temps et au prix, charges, clauses et conditions que le mandataire définira, et notamment : 
Conclure et renouveler tous baux, les résilier avec ou sans indemnité ;(…)Faire faire toutes réparations relevant de l’entretien courant, arrêter tous devis et marchés à ce sujet (…) ;(…)Payer toutes sommes que le mandant pourrait devoir, et notamment toutes impositions, former toutes demandes en dégrèvement, présenter tous mémoires et pétitions ;(…)Représenter le mandant ou le faire représenter aux assemblées générales des copropriétaires dans la mesure où le mandataire n’assume pas les fonctions de syndic de la copropriété dont dépend(ent) le(s) bien(s) géré(s) ;(…) »Madame et Monsieur [C] invoquent le non-respect par la société MMG de ses obligations contractuelles. Ils indiquent que la société MMG, qui exerçait, lors de la conclusion du contrat, la fonction de syndic de copropriété ne les a pas informés du changement. Ils soutiennent qu’elle n’a pas payé les charges de copropriétés.
Il ressort du décompte de la société Immo de France [Localité 6] Ile-De-France, qui exerce les fonctions de syndic de copropriété, que les époux [C] n’ont pas payé leurs charges depuis le mois de septembre 2021, et ce malgré deux lettres de mise en demeure en date des 03 novembre 2021 et 03 novembre 2022, deux relances en date des 25 novembre 2021 et 24 novembre 2022 et une sommation de payer faite par huissier de justice le 06 février 2023. 
La société MMG n’a pas payer les charges depuis le mois de septembre 2021, alors qu’il s’agit de l’un de ses pouvoirs conformément au contrat de mandat, ni de rendre les époux destinataires des avis de relance, ou encore de les informer de son impossibilité de payer. En effet, dans les échanges de mails des 10 mars et 22 avril 2022, ces éléments ne sont pas mentionnés alors qu’il est fait état du montant mensuel provisionné pour payer lesdites charges. Il s’agit là d’un premier manquement à ses obligations contractuelles.
Ensuite, les époux [C] déplorent la gestion locative de leur bien immobilier. Ils produisent les échanges de mails du 10 mars 2022 les informant du préavis de départ des locataires mais d’une part, la société MMG ne leur propose une solution de relocation qu’un mois et demi plus tard par mail du 22 avril 2022 leur conseillant alors une augmentation du loyer conditionnée à des travaux et d’autre part elle n’a jamais reloué le bien ni fait effectuer les travaux émanant du devis n°OD250822MMG06 de la société Depoorter Renovation établi le 25 août 2022. Il s’agit une nouvelle fois d’une inexécution contractuelle en ne démontrant pas qu’ils ont mis en œuvre les moyens pour rechercher des locataires.
Enfin, les époux [C] invoquent la faute de la société MMG sur le fondement du contrat de mandat de vente conclu pour vendre leur bien qui fait l’objet du mandat de gestion locative. Ils estiment que la société MMG a mis leur bien à vendre sur le site de l’agence Century 21 notamment sans que cela ne soit prévu dans le contrat de mandat de vente.
En conséquence, la société MMG a commis des fautes notamment de négligence dans le cadre de ses obligations de mandataire.

II. Sur les demandes en paiement 
En vertu des articles 1142 et 1147 du code civil dans leur version applicable au litige, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur. Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.
L’article 1149 du code civil dans sa version applicable au litige précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.
L’article 1991 du code civil dispose que « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».
Sur la demande en dommages et intérêt au titre de la perte de changer de pouvoir relouer l’appartement Les époux [C] sollicitent la somme de 21 624 euros au titre de la perte de chance de louer l’appartement. Ils calculent ce montant en se fondant sur le coût mensuel du loyer à savoir 1917 euros auquel ils soustraient les honoraires de la société MMG soit 1802 euros mensuel. Ils considèrent avoir perdu un an de loyer en raison de la faute commise par la société MMG.
Par courrier du 10 mars 2022, la société MMG a informé les époux [C] du préavis des locataires, avec une prise d’effet au 02 avril 2022. Malgré plusieurs courriers de relance des époux [C], le logement n’a pas été reloué par la société MMG.
La société MMG a proposé, par courrier du 23 avril 2022, d’augmenter le montant du loyer à condition de faire des travaux d’amélioration dans le logement, ce qu’ont accepté les époux [C], sans pour autant d’avoir de nouvelles sur l’état des travaux ni sur de potentiels locataires.
En raison de la faute commise par la société MMG, les époux [C] ont mis fin au contrat de mandat par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 février 2023.
Ainsi, le logement n’a pas rapporté de loyers aux époux [C] entre le 02 avril 2022 et le 27 février 2023 soit pendant 11 mois.
Néanmoins, il est constant que le préjudice subi par les époux [C] ne peut correspondre au montant total des loyers. En effet, le préjudice dont peuvent se prévaloir les défendeurs consiste en la perte de chance que le logement ait été reloué immédiatement.

Par conséquent, la probabilité que l’éventualité favorable se soit produite est fixée à 85 %.

En conséquence, la société MMG sera condamnée à payer aux époux [C] la somme de 16 848,70 euros (correspondant à 1802x11 = 19 822 x 85% =16 484,70) au titre de la perte de chance de relouer le logement.

Sur la demande en dommage et intérêts au titre du préjudice moralLes époux [C] sollicitent la somme de 10 000 euros disant avoir subi un préjudice moral.
Il est vrai qu’un contrat de mandat repose sur la confiance des mandants envers le mandataire, d’autant que les époux [C] ont contracté avec la société MMG en 2014 alors que celle-ci était le syndic de la copropriété où le bien immobilier, objet du contrat de mandat, se trouvait. C’est avec une entière confiance qu’ils lui ont délégué la gestion de leur appartement alors qu’ils vivaient à plusieurs milliers de kilomètres et qu’ils étaient dans l’impossibilité de gérer leur bien.
Le fait d’apprendre que la société MMG avait omis de payer les charges de copropriétés depuis le mois d’octobre 2021, qu’elle ne leur avait jamais transmis, au-delà de la gestion qu’elle devait effectuer, les lettres de mise en demeure, courriers de rappel ou encore la sommation de payer d’un huissier de justice leur a nécessairement causé un préjudice moral. 
A cela s’ajoute que les époux [C] ont également fait confiance à la société MMG en lui confiant le mandat de vente de leur bien immobilier et que celle-ci n’a pas respecté les termes du contrat en délégant à une autre agence immobilière la vente de l’appartement.
En conséquence, la société MMG a causé un préjudice moral aux époux [C] et sera condamnée à leur payer la somme de 1 500 euros.

III. Sur les autres demandes
a. Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la société MMG, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

b. Sur les frais irrépétibles 
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 
En l’espèce, la société MMG, condamnée aux dépens, devra verser aux époux [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 euros. 

PAR CES MOTIFS, 
Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE la société MMG à payer à Madame [K] [C] et à Monsieur [R] [C] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;
CONDAMNE la société MMG à payer à Madame [K] [C] et à Monsieur [R] [C] la somme de 16 848,70 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de relouer leur bien immobilier ;
CONDAMNE la société MMG à payer à Madame [K] [C] et à Monsieur [R] [C] la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE la société MMG aux entiers dépens de l’instance ; 
RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;
RAPPELLE qu'en application des dispositions de l'article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date. 


signé par Louise ESTEVE, Magistrat et par Sylvie CHARRON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT