Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 8 janvier 2025

Min N° 25/00013
N° RG 24/03203 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTS2

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/
Mme [R] [L]
M. [J] [W]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 janvier 2025




DEMANDERESSE :

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par M. [F] [E]


DÉFENDEURS :

Madame [R] [L]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 4]

comparante

Monsieur [J] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représenté par Mme [R] [L]


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 06 novembre 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [J] [W] et Madame [R] [L]


FAITS ET PROCÉDURE

Par contrats du 4 octobre 2022, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a consenti un bail d'habitation pour un logement conventionné et de contrat de location d'un emplacement de stationnement à Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W] sur des locaux situés [Adresse 1] (appartement n°14 et garage n°14) à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 440,76 euros et 221,64 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a, par acte d’huissier du 23 avril 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a ensuite fait assigner Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti,ordonner leur expulsion immédiate,ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,condamner solidairement Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W] au paiement de la somme de 3.757,03 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 novembre 2024.

A l’audience, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, représentée par Monsieur [F] [E], chargé de contentieux, muni d'un pouvoir régulier remis à l'audience, réitère les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5.851,06 euros arrêtée au 21 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse). Elle précise être opposée à l'octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Madame [R] [L] comparaît en personne. Elle s'était engagée à produire un pouvoir de représentation régulier pour con conjoint Monsieur [J] [W], ce qui n'a pas été effectué sur le temps du délibéré.

Madame [R] [L] reconnaît le principe de la dette locative, mais conteste son montant. Elle affirme que le loyer du mois d’octobre 2024 a été réglé par un virement de 710,10 euros en date du 30 octobre 2024. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 140 euros en règlement de l'arriéré.
Elle déclare travailler en intérim à l’aéroport [7] tandis que Monsieur est assistant dans un collège et perçoit à ce titre un salaire mensuel de 1.428 euros.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

Suivant notes en délibéré reçues par courriels au greffe des 18 novembre 2024 et du 2 janvier 2025, sur autorisation du tribunal, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE produit un décompte actualisé et confirme que les locataires ont bien réglé la somme de 710,10 euros au titre de l’échéance d’octobre 2024, de ce fait elle confirme être donc favorable à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi
à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers
et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à
celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.


Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif
de la dette locative.

En l'espèce, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE produit un décompte démontrant que
Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W] restent lui devoir, frais déduits
(395,98 euros de frais de poursuite), la somme de 5.140,96 euros à la date du 15 novembre
2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse).

Conformément à l'article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (article n°8 – conditions de paiement du loyer et des charges), Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W] seront
solidairement condamnés au paiement de cette somme de 5.140,96 euros au titre de l'arriéré
locatif dû au 15 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), avec les intérêts
au taux légal à compter de la signification de la présente décision.


Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie
électronique le 9 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux
dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE justifie avoir saisi la caisse
d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de
réception le 12 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation,
conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE justifie avoir également saisi la commission
de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par
la voie électronique le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation,
conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet
2023, dans sa version applicable au contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation
de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux
termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois
après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, les baux conclus le 4 octobre 2022 contiennent des clauses résolutoires (article
13. A du contrat d’habitation et « résiliation pour défaut de paiement - clause résolutoire » du
contrat de stationnement) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le
23 avril 2024, pour la somme en principal de 2.227,85 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu
de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail 
étaient réunies à la date du 24 juin 2024.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du
locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa
dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de
l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au
délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de
régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision
du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

 Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de
l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui
produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement
au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce
sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement
intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de
plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les
conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier
impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon
les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent
affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des
charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le
juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire,
elle reprend son plein effet.

La société bailleresse est favorable à l'octroi de délais de paiement.

A l'audience, Madame [R] [L] demande le bénéfice de délais de paiement afin de se
maintenir dans les lieux. Elle déclare que les ressources mensuelles du couple sont d’environ
2.500 euros, cette dernière travaillant en intérim et Monsieur [J] [W] occupant
un poste d'assistant au sein d'un collège pour un salaire mensuel de 1.428 euros. Elle ajoute
bénéficier d’une allocation par la caisse d’allocations familiales de 300 euros par mois, des
allocations mensuelles de 800 euros par France Travail ainsi qu’une aide de 1.300 euros de
la FASTT.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que les locataires
disposent de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W]
seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées
au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi
accordés. 

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
➢
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef ;➢Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W] seront redevables solidairement du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.
Sur la demande d’expulsion immédiate

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur
un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu
qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des
dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la
procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la
construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer
ce délai.

En l'espèce, Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W] sont entrés dans les
lieux en exécution d'un contrat de bail, le loyer a été réglé irrégulièrement mais il n'est
démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de
deux mois.

En conséquence, la bailleresse sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [L] et Monsieur
[J] [W], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu
de les condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La S.A. LES
FOYERS DE SEINE ET MARNE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1
du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la
présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement
réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus
le 4 octobre 2022 entre la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, d'une part, et Madame
[R] [L] et Monsieur [J] [W], d'autre part, concernant les locaux à usage
d’habitation situés [Adresse 1] (appartement n°14 et garage n°14) à [Localité 8]
([Localité 5] sont réunies à la date du 24 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W] à verser
à la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE la somme de 5.140,96 euros au titre de l’arriéré
locatif arrêté au 15 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), avec les
intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W] à s’acquitter de la dette
en 35 mensualités de 140 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la
dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le
10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les
procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts
ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le
juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause
résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des
charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en
demeure :

➢
la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 24 juin 2024 ;
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;



la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W], ainsi que tous occupants de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W] seront condamnés solidairement à verser à la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;
DÉBOUTE la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [L] et Monsieur [J] [W] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


La greffière La juge