Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 13 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [B] [O]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Nathalie LAGREE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09291 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NZU

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le lundi 13 janvier 2025


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Nathalie LAGREE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500


DÉFENDERESSE
Madame [B] [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par M. [O] [P], muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2025 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 13 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 23/09291 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NZU


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé (contrat de sous-location) en date du 17 décembre 2021, la SAS HENEO a consenti à Madame [B] [O] une convention d'occupation à titre onéreux du logement meublé situé [Adresse 2] pour une contribution mensuelle de 423,45 euros, outre un complément de loyer de 67,76 euros et un forfait de charges de 179,64 euros, et d'une durée d'une année à compter du 1er septembre 2021 jusqu'au 31 août 2022 non renouvelable tacitement.

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, la SAS HENEO a notifié à la locataire un congé le 12 janvier 2023 à effet au 30 avril suivant, par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 14 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la SAS HENEO a fait assigner Madame [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation du contrat de bail liant les parties depuis le 30 avril 2023 et subsidiairement prononcer la résiliation du bail liant les parties,
- autoriser l'expulsion de Madame [B] [O] et de tout occupant de son chef passé 48 heures après la signification de la décision, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, et avec séquestration des meubles,
- condamner Madame [B] [O] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'assignation et des actes subséquents tendant à la libération des lieux.

Faisant suite à une première réouverture des débats, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 mars 2024 puis a fait l'objet d'une seconde réouverture des débats à l'audience du 14 novembre 2024, en raison de l'indisponibilité prolongée pour cause de maladie du magistrat ayant présidé la précédente audience.

A l'audience du 14 novembre 2024, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a précisé que la défenderesse n'a généré aucun arriéré locatif.

Madame [B] [O] a été valablement représentée par son frère Monsieur [P] [O] à l'audience utile, qui a indiqué vivre avec sa sœur et a reconnu que sa sœur n'était plus étudiante. Cette dernière a sollicité des délais pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [B] [O] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.


Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu par principe pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. Surtout, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Aucune disposition du code de la construction et de l'habitation n'interdit de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d'une telle durée au titre d'occupation comme au règlement intérieur ne s'avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l'habitation dans la mesure où cela répond directement à l'objet d'une résidence sociale d'offrir un hébergement essentiellement temporaire au profit de publics fragiles (étudiants, travailleurs précaires, etc). 

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L'arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n'est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s'agit toutefois d'un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d'occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu'un congé doit également être délivré.

En l'espèce, le bail conclu le 17 décembre 2021 contient une durée maximale d'une année, à compter du 1er septembre 2021 jusqu'au 31 août 2022 (article II). Le contrat prévoit qu'un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis de 3 mois, en cas de non-respect des conditions d'admission, notamment en cas de perte du statut d'apprenti (article IV.4).

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à une année sans nouvellement tacite, a été délivré par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 janvier 2023, signé le 14 janvier suivant, à effet au 30 avril 2023. Il sera relevé que le délai de préavis règlementaire de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement a été respecté.

Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 30 avril 2023.

Madame [B] [O] étant sans droit ni titre depuis le 1er mai 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

La condamnation sera assortie d'une astreinte conformément à l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. Cette astreinte sera fixée à 10 euros par jour de retard à compter de la significiation de la décision et ce sur une durée de 3 mois, sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Madame [B] [O] n'apporte aucun élément de nature à justifier de l'octroi de délais pour quitter les lieux, tant s'agissant de ses ressources que de recherches éventuelles d'un autre logement, dans le parc social ou privé, seraient restées infructueuses. Le contrat étant résilié depuis près de 18 mois, elle a en outre en pratique déjà bénéficié de larges délais.

Sa demande de délai pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.


Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SAS HENEO produit un décompte du 8 novembre 2024 démontrant que Madame [B] [O] n'a aucun arriéré d'indemnité d'occupation à l'échéance d'octobre 2024 incluse. Il n'y a pas de frais de poursuite au décompte.

Madame [B] [O] sera en conséquence condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance avec charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (483,45 euros en octobre 2024).


Sur les demandes accessoires

Madame [B] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l'assignation. Les actes subséquents tendant à la libération des lieux n'étant à ce stade qu'hypothétiques, il ne sera pas fait droit à la demande du bailleur sur cet aspect.

Il sera alloué à la SAS HENEO la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 17 décembre 2021 entre la [5] HENEO et Madame [B] [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], par l'effet du congé délivré et ce à compter du 30 avril 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 3 mois sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation ;

DIT qu'à défaut pour Madame [B] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, en particulier Monsieur [P] [O], y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution 

CONDAMNE Madame [B] [O] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telle qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 (483,45 euros en octobre 2024) et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

REJETTE le surplus des demandes

CONDAMNE Madame [B] [O] à verser à la SAS HENEO la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

 
La greffière, Le juge des contentieux de la protection