Cour d'Appel · Ch civ.1-4 expropriation — 14 janvier 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 14 JANVIER 2025



N° RG 24/01690 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WNFC



AFFAIRE :



[O] [L] [E]



C/



SYNDICAT MIXTE POUR L'AMÉNAGEMENT DE LA PLAINE DE [Localité 16]-[Localité 8] (SMAPP)







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Janvier 2024 par le juge de l'expropriation de PONTOISE

RG n° : 23/66



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Oriane DONTOT,



Me Dominique LE BRUN,



M. [D] [N] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [O] [L] [E]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 1] (ESPAGNE)



Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Claudine COUTADEUR de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W06







APPELANTE



****************



SYNDICAT MIXTE POUR L'AMÉNAGEMENT DE LA PLAINE DE [Localité 16]-[Localité 8] (SMAPP)

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentant : Me Dominique LE BRUN de la SELARL CABINET LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 4 et Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







INTIMÉ



****************



Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur [D] [N], direction départementale des finances publiques.



****************



























Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI



****************

Le Syndicat mixte pour l'aménagement de la plaine de [Localité 16]-[Localité 8], ci-après dénommé le SMAPP, procède à l'expropriation de parcelles cadastrées AI [Cadastre 5] lieudit '[Localité 17]', AM [Cadastre 3] lieudit '[Localité 13]', et AV [Cadastre 4] lieudit '[Localité 12]' sises à [Localité 16] (95), dont les superficies respectives sont de 489 m², 982 m² et 1 607 m², appartenant à Mme [E], et ce, aux fins de réaliser un projet d'aménagement forestier de la plaine de [Localité 16]-[Localité 8]. La déclaration d'utilité publique est datée du 24 février 2020, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 24 juin 2021.



Saisi par le SMAPP selon requête datée du 3 mars 2023, le juge de l'expropriation de Pontoise a par jugement en date du 9 janvier 2024 fixé le montant de l'indemnité due à Mme [E] à 4 117,44 euros, soit 3 431,20 euros au titre de l'indemnité principale et 686,24 euros au titre de l'indemnité de remploi, sur la base de un euro/m² (sauf pour la parcelle cadastrée Am [Cadastre 3] : 2 euros/m²) mais en pratiquant un abattement de 0,7 pour occupation agricole, et a condamné le SMAPP à payer à Mme [E] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Par déclaration en date du 1er mars 2024, Mme [E] a relevé appel de ce jugement.



En son mémoire parvenu au greffe le 31 mai 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 14 juin 2024 dont le commissaire du gouvernement et le SMAPP ont accusé réception le 17 juin 2024, Mme [E] expose :

- que les biens sont situés sur des communes fortement urbanisées et en périphérie de grandes infrastructures telles que des autoroutes ; qu'une situation privilégiée est ainsi mise en évidence ;

- que la présente juridiction a déjà retenu cette notion pour des terrains situés sur la commune de [Localité 10] ;

- qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de la pollution dans l'évaluation du bien ; que ladite pollution ne lui est pas due ; que les terres ne sont pas impropres à la culture, la pollution n'étant pas d'une gravité telle que toute culture y soit prohibée, des exploitants ayant été indemnisés par le SIAAP sur la base de 1,20 euros/m² ; 

- que les intéressés ont aussi reçu des prestations pour continuer à exploiter ces parcelles ; que le SMAPP envisage la plantation d'une forêt si bien que la question de la pollution est indifférente ; qu'il n'aura à sa charge aucune obligation de dépollution ; que de plus, l'expropriant sera subventionné par le SIAPP à raison de l'état de pollution ;

- que le prix au m² proposé intègre un abattement pour occupation de 30 %, ce qui est excessif ;

- que les accords qui ont pu être pris avec l'autorité expropriante, et qui sont invoqués par elle, n'atteignent pas le seuil de l'article L 322-8 du code de l'expropriation ;

- qu'il est difficile de produire des termes de comparaison car il n'existe plus de marché libre sur le secteur ;

- qu'elle produit des références figurant dans des mémoires du commissaire du gouvernement et elles ne sont pas des valeurs indicatives, ainsi que d'autres références constituées par des décisions de justice ; que des biens sis à [Localité 7], qui avaient reçu des épandages d'eaux usées de la ville de [Localité 15], ont été cédés à raison de 2,90 euros/m² et même 3,85 euros/m² ;

- qu'elle sollicite un prix de 5 euros/m² occupé pour les terres de culture et de 3 euros/m² pour les terrains boisés, mais un prix de 30 euros/m² s'agissant de la parcelle cadastrée Am [Cadastre 3], située en façade sur voie asphaltée ;

- qu'il y a lieu d'éviter toute atteinte disproportionnée à ses droits conformément à l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l'Homme.



Mme [E] demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement quant aux indemnités, et d'en fixer le montant comme suit :

- parcelle AI [Cadastre 5] (5 euros/m² libre) : 2 445 euros au titre de l'indemnité principale et 489 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

- parcelle AM [Cadastre 3] (30 euros/m² libre) : 29 460 euros au titre de l'indemnité principale et 3 946 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

- parcelle AV [Cadastre 4] (5 euros/m² occupé) : 8 035 euros au titre de l'indemnité principale et 1 455,25 euros au titre de l'indemnité de remploi ;



et de condamner le SMAPP au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Dans son mémoire parvenu au greffe le 2 septembre 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 25 septembre 2024, le SMAPP réplique :

- que les terres sont polluées, ce qui a motivé la prise d'arrêtés préfectoraux en réduisant les possibilités d'exploitation, en raison des risques pour les personnes ;

- que la situation privilégiée des terres doit être reconsidérée en ce que elles ne peuvent recevoir aucune autre destination qu'une forêt ; qu'elles ne sont desservies par aucun réseau ; que la gare de [Localité 16] se trouve à 2,2 km ;

- que l'ampleur de la pollution compense la situation privilégiée des terres qui sont proches d'une zone industrielle ;

- que l'étendue de la pollution doit être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation ;

- qu'il importe peu de savoir si Mme [E] est responsable de la pollution ou non ; que la question des subventions versées par lui aux agriculteurs, lesquelles avaient pour unique finalité de maintenir une activité agricole afin de limiter la migration des métaux lourds vers la nappe phréatique, est indifférente ; que pareillement, la question de la participation financière du SIAAP au projet n'a aucune incidence, seule celle de la valeur des terres devant être abordée ;

- que le tribunal a correctement évalué ces terres, sans qu'il n'y ait eu d'atteinte au protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l'Homme ; 

- que les termes de comparaison proposés par l'appelante sont trop anciens, ou portent sur des terrains non pollués, ou sur des terres dont la superficie était nettement plus importante, ou situées dans un autre département, ou qui étaient viabilisées, ou encore sur une simple offre non concrétisée, et ne sauraient donc être retenus ;



- qu'il convient de se baser sur des accords amiables qui ont pu être passés avec d'autres parties expropriées ou sur d'autres décisions qui ont été rendues par le juge de l'expropriation de Pontoise ;

- qu'il offre la somme de 2 euros/m² du chef de la parcelle cadastrée Am [Cadastre 3] et celle de un euro/m² pour les autres parcelles, sauf à pratiquer un abattement pour occupation agricole.



Le SMAPP demande en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement ;

- condamner Mme [E] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.



Le 29 juillet 2024, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 2 août 2024, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer la valeur vénale du bien à 3 115,08 euros, faisant valoir :

- que la valeur vénale des terres sur le marché est affectée par le phénomène de pollution ;

- que la situation privilégiée des parcelles est à relativiser, eu égard à la circonstance qu'il n'existe pas de pression foncière, et à la présence de routes, lesquelles n'apportent aucune plus-value à des terres inconstructibles ;

- que les termes de comparaison produits par Mme [E] sont anciens, alors que ceux versés aux débats par le SMAPP sont adaptés.





MOTIFS 



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



En application de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.





En vertu de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



En application de l'article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



En vertu de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (soit au 24 juin 2021).

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 9 janvier 2024. 



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, se situe au 5 juin 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien.



Les parcelle litigieuses sont en nature agricole et ne sont pas constructibles ; elles sont situées dans une zone entourée de communes fortement urbanisées.



Les parties s'opposent sur les conséquences que peut avoir la pollution dont ces terres sont affectées. Il est constant que ces parcelles, à l'instar de partie de celles sises sur les communes de [Localité 8] et de [Localité 14], ont été polluées par les eaux usées provenant de la ville de [Localité 15], et ce depuis l'année 1899 ; sont présents des métaux lourds (arsenic, plomb, cadmium, chrome, cuivre, nickel, mercure, zinc), et des arrêtés datés de 1999 et du 31 mars 2000 ont prohibé la vente de cultures légumières en provenant, puis leur production, un autre arrêté du 15 juin 2019 ayant interdit toute culture à vocation humaine ou animale. D'ailleurs, il est prévu d'interdire au public l'accès des zones les plus polluées et de les chauler. Et cette pollution a une incidence négative sur la valeur des terres dont s'agit, même si la circulation du public n'y a pas été interdite, car la pollution des eaux n'est pas toxique à un point tel que semblable mesure doive être prise. Dans le cadre de la présente procédure, il y a lieu de rétablir l'équilibre qui a été rompu par l'expropriation, en allouant à la partie expropriée une somme correspondant à la valeur des parcelles en cause. Ladite valeur est nécessairement amoindrie par l'état de pollution, et c'est en vain que l'appelante fait valoir qu'elle n'est pas responsable de cette situation ou encore qu'elle ne pourra pas, contrairement à ce que le jugement dont appel laisse entendre, intenter des recours devant la juridiction administrative pour se faire indemniser. De même, le fait que le SMAPP ait la possibilité de percevoir des subventions pour dépolluer ces terres, conformément à la convention du 23 août 2018 passé entre lui et le SIAAP, n'a aucune incidence sur leur valeur à la date du jugement. 



La Cour observe en outre que Mme [E] n'est nullement tenue de dépolluer ces terres.

Par ailleurs, la circonstance que le SMAPP envisage la plantation d'une forêt est indifférente puisque l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien est sans incidence.



Il doit en conséquence être tenu compte de la pollution dans l'évaluation de l'indemnité de dépossession leur revenant, comme l'a fait le premier juge à juste titre. 



La partie expropriée invoque diverses références de mutations ou d'évaluations.



Ne sauraient être pris en compte des mémoires qui ont pu être déposés par commissaire du gouvernement en 2005, 2007, 2012, ni des jugements qui ont été rendus par le juge de l'expropriation de Pontoise ou des arrêts qui ont été rendus par la Cour d'appel de Versailles en 2012, 2013, 2014, 2015, ni des cessions intervenues en 2016, 2018, tous ces éléments étant beaucoup trop anciens.



Mme [E] se prévaut d'une cession intervenue les 21 septembre et 11 octobre 2021 sur la base de 16 euros/m². Cette somme est très nettement supérieure à ses prétentions, tout du moins pour deux des parcelles. En outre, il résulte de la lecture de l'acte notarié de vente que comme il est dit à l'article R 3211-28 du code général de la propriété des personnes publiques, ce terrain avait été cédé après équipement ou selon convention d'équipement à venir ; sa situation n'est donc pas comparable aux parcelles objet du présent litige et cette référence sera en conséquence écartée.



Le SMAPP invoque divers actes d'adhésion ou accords amiables qui ont été conclus. L'article L 322-8 du code de l'expropriation permet de tenir compte de ces accords s'ils sont conclus postérieurement à la déclaration d'utilité publique (24 février 2020). Ils doivent même être pris pour base, dès lors qu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires concernés et portent sur au moins les deux tiers des superficies concernés, ou s'ils ont été conclus avec au moins les deux tiers des propriétaires et portent sur au moins la moitié des superficies concernées. S'agissant des traités d'adhésion qui ont pu être conclus avec l'autorité expropriante, il n'est pas établi qu'ils représentent la proportion prévue au texte susvisé, si bien qu'ils ne peuvent pas être pris pour base obligatoire. En revanche, il peut en être tenu compte, au même titre que d'autres références, sous réserve qu'ils soient contemporains du jugement dont appel. 



D'autre part, le SMAPP produit des références d'actes de vente portant sur des parcelles dont la configuration est semblable à celles objet du litige, notamment les suivantes :

- vente du 23 février 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11] et [Localité 16], pour 0,65 euros le m² ;

- vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11] et [Localité 16], pour 0,60 euros le m² ;

- vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,50 euros le m² ;

- vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,70 euros le m² ;

- vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,50 euros le m² ;

- vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8] et [Localité 14], pour 0,87 euros le m² ;

- vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,70 euros le m² ;

- vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,57 euros le m² ;

- vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,65 euros le m² ;

- vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,66 euros le m² ;

- vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,93 euros le m² ;

- vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 14] et [Localité 16], pour 0,92 euros le m² ;

- vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,66 euros le m² ;

- vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,50 euros le m² ;

- vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,70 euros le m² ;

- vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,64 euros le m² ;

- vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,55 euros le m² ;

- vente du 7 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,70 euros le m² ;

- vente du 24 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 14], pour 0,66 euros le m² ;

- vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,50 euros le m² ;

- vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,57 euros le m² ;

- vente du 4 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,50 euros le m² ;

- vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,50 euros le m² ;

- vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,94 euros le m² ;

- jugement rendu par le juge de l'expropriation de Pontoise le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 14] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

- autre jugement rendu par le juge de l'expropriation de Pontoise le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 14] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

- jugement rendu par le juge de l'expropriation de Pontoise le 15 avril 2022 (terres sises à [Localité 8] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

- jugement rendu par le juge de l'expropriation de Pontoise le 25 novembre 2022 (terres sises à [Localité 8] évaluées à 0,70 euros/m²).



Aucune des références susvisées ne dépasse un prix de un euro/m² alors que la plupart retiennent un prix de 0,70 euros/m². Le premier juge doit ainsi être approuvé d'avoir fixé la valeur des parcelles à un euro/m², sauf celle de la parcelle cadastrée Am [Cadastre 3] qui a été évaluée à 2 euros/m² car elle est située en façade, sur voie asphaltée.





Mme [E] prétend, pour obtenir une indemnité plus importante, que ses terrains bénéficient d'une plus-value liée à leur situation privilégiée. Or il a été nécessairement tenu compte de leur situation dans les éléments de comparaison analysés supra. Enfin, les parties s'opposent sur le taux de l'abattement opéré pour occupation. Les terres dont s'agit font l'objet d'un bail rural, qui confère au preneur un certain nombre de droits notamment celui d'obtenir sa reconduction, ainsi que celui d'obtenir le cas échéant des indemnités de fumures, alors que la cession du bail à un tiers ne peut intervenir que dans un nombre limité de cas prévus par la loi. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le juge de l'expropriation a opéré un abattement de 30 % pour occupation.



L'appelante invoque une atteinte disproportionnée à ses droits conformément à l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l'Homme. 



Selon ce texte, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.



Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Or en l'espèce, c'est précisément pour des raisons d'utilité publique que le bien de Mme [E] a fait l'objet d'une expropriation, et elle perçoit une juste et préalable indemnisation.



En définitive, les indemnités allouées à Mme [E] ont été correctement évaluées, si bien que le jugement sera confirmé en l'ensemble de ses dispositions.



L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile au SMAPP.



Mme [E], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel.





 PAR CES MOTIFS





- CONFIRME le jugement en date du 9 janvier 2024 ;



- REJETTE la demande du SMAPP en application de l'article 700 du code de procédure civile ;







- CONDAMNE Mme [L] [E] aux dépens d'appel. 

 

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT