Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 16 janvier 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 16 JANVIER 2025



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/13748 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGYQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 11] - RG n° 22/00046





APPELANT

 

Monsieur [N], [I] [J]

né le 15 août 1983 à [Localité 13] (94)

Représenté par son mandataire la Société C&M GESTION enseigne CIMM GESTION, SARL au capital de 8 000 €, RCS [Localité 12] B 490 072 337, dont le siège est [Adresse 2], représentée par sa gérante en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assisté par Me Erik BILLARD SARRAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0925

Substitué à l'audience par Me Muriel HUMBERT, avocat au barreau de PARIS





INTIME 



Monsieur [G] [O]

né le 13 décembre 1978 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représenté par Me M'hammed ZAHIRI, avocat au barreau d'ESSONNE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère 



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



M. [N] [J] est propriétaire d'un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 10], appartement n°38, de 2 pièces pour 38 m2, en vertu d'un acte notarié du 14 février 2008. 



Par contrat du 29 août 2017, il en a confié la gestion locative à la société C&M Gestion, exerçant sous l'enseigne CIMM Gestion, société de gestion immobilière, en qualité de mandataire.

 

Cette société a délégué à la société Emlak France certaines missions liées à la recherche de locataires.



M. [G] [O] a occupé ce logement à partir du 1er octobre 2019, en vertu d'un contrat de bail du 25 septembre 2019, conclu avec la société Emlak France, se présentant comme le mandataire de M. [J] et de Mme [M] [Y] (sa compagne), bailleurs. Le bail porte également sur une place de parking (n°11) et une cave (A11) ; il prévoit un loyer mensuel de 570 euros outre 80 euros de provisions pour charges, payables le 5 du mois.



Un litige s'est élevé entre la société CIMM Gestion, la société Emlak France et une personne dénommée M. [V] [T] qui a exercé des fonctions au sein de cette dernière société, la société CIMM Gestion leur reprochant d'avoir conclu illicitement des contrats de location; des plaintes pénales ont été déposées pour ces faits.



Par acte d'huissier de justice du 18 novembre 2021, M. [N] [J], représenté par son mandataire, la société C&M Gestion, a assigné M. [G] [O] devant le juge du contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d'Evry Courcouronnes, en annulation du contrat de bail et expulsion.



A l'audience du 17 mars 2022, M. [N] [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion, a demandé en substance :

-à titre principal, la nullité du contrat de bail signé entre la société Emlak France et M. [G] [O] le 25 septembre 2019 relatif à son appartement et l'inopposabilité du bail à son encontre et à celle de la société C&M Gestion ;

-à titre subsidiaire, la résiliation du bail d'habitation du 25 septembre 2019 par acquisition de la clause résolutoire, et encore plus subsidiairement la résiliation judiciaire du bail 

-et, en tout état de cause, l'expulsion de M. [G] [O], sa condamnation à lui payer la somme de 1.950 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 1er janvier au 31 mars 2022, à parfaire jusqu'à la libération définitive de l'appartement.



M. [G] [O] a conclu au rejet de toutes les demandes et, reconventionnellement, a demandé la condamnation de M. [N] [J] à lui payer les sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance, 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, 800 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.





Il a demandé également la condamnation de M. [N] [J] à lui remettre les quittances de loyers à compter de février 2020 sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, et à produire le décompte des charges locatives pour les années 2020 et 2021 avec les factures et le mode de répartition des charges entre les différents locataires, sous astreinte de 15 euros par jour de retard.





Par jugement contradictoire entrepris du 17 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry a ainsi statué :



Rejette la demande de M. [N] [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion, en nullité du contrat de bail signé entre la société Emlak France et M. [G] [O] le 25 septembre 2019 ; 

Rejette la demande de M. [N] [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion, en inopposabilité de ce contrat de bail à son encontre et à l'encontre de la société C&M Gestion ; 

Rejette la demande de M. [N] [J], représente par son mandataire la société C&M Gestion, en résiliation du bail d'habitation du 25 septembre 2019 par acquisition de la clause résolutoire ; 

Rejette la demande de M. [N] [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion, en résiliation judiciaire du bail du 25 septembre 2019 ; 

Rejette la demande de M. [N] [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion, en condamnation de M. [G] [O] à lui payer la somme de 1.950 euros ;

Rejette la demande indemnitaire de M. [G] [O] pour procédure abusive ;

Rejette la demande indemnitaire de M. [G] [O] pour préjudice moral ;

Condamne M. [N] [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion, à payer à M. [G] [O] la somme de 1.800 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ; 

Condamne M. [N] [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion, à remettre les quittances de loyers à compter de février 2020 à M. [G] [O] dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Prononce une astreinte de 15 euros par jour de retard en l'absence d'exécution de cette condamnation dans ce délai ;

Condamne M. [N] [J], représente par son mandataire la société C&M Gestion, à produire le décompte des charges locatives pour les années 2020 et 2021 dans les conditions légales, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ; 

Prononce une astreinte de 15 euros par jour de retard en l'absence d'exécution de cette condamnation dans ce délai ;

Condamne M. [N] [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion, à payer à M. [G] [O] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rejette la demande de M. [N] [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion, aux dépen s; 

Constate que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 18 juillet 2022 par M. [N] [J] 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 octobre 2024 par lesquelles M. [N] [J] demande à la cour de :

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 17 mai 2022. 



- Statuant à nouveau



- En application des articles 1128 (nouveau), 1130 et suivants (nouveau) et 1178 (nouveau) du code civil. 

- Juger que le contrat de bail d'habitation signé entre la Société Emlak France et Monsieur [G] [O] le 25 septembre 2019 à effet du 1er octobre 2019, permettant l'occupation de l'appartement, propriété de Monsieur [N] [J], est nul et de nul effet. Pour absence du consentement de M. [N] [J], propriétaire et de la Société C&M Gestion ' CIMM Gestion, sa mandataire. 

- En conséquence, prononcer la nullité du contrat de bail d'habitation précité et considérer sa disparition rétroactive. En tirer toutes conséquences de droit. 



- En application de l'article 1156 (nouveau) du code civil. 



- Juger que le contrat de bail d'habitation signé entre la Société Emlak France et M. [G] [O] le 25 septembre 2019 à effet du 1er octobre 2019, permettant l'occupation de l'appartement, propriété de M. [N] [J], est inopposable à M. [N] [J] et à la Société C&M Gestion ' CIMM Gestion. En tirer toutes conséquences de droit. 



- En application de l'article 1103 (nouveau) du code civil et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

- Juger que M. [G] [O] n'a pas, dans le délai légal de deux mois, réglé l'intégralité des clauses des commandements de la SCP Nunes, Huissiers de Justice des 27 octobre 2021 et surtout 28 juillet 2022. 



- En conséquence, prononcer la résolution du bail d'habitation signé entre la Société Emlak France et M. [G] [O] le 25 septembre 2019 à effet du 1er octobre 2019, permettant l'occupation de l'appartement, propriété de M. [N] [J]. "En tirer toutes conséquences de droit". 



- En application des dispositions des articles 1103 (nouveau), 1124 et suivants (nouveau) et 1728 du code civil. En application des articles 7 a) et 7 b) de la Loi 89-452 du 6 juillet 1989. Juger que M. [G] [O] n'a pas payé les loyers à bonne date, obligation essentielle du locataire, et qu'il crée de nombreux troubles de jouissance pour la copropriété de l'immeuble, dans lequel se situe l'appartement qu'il occupe. 



- En conséquence, prononcer la résiliation du contrat de bail d'habitation signé entre la Société Emlak France et M. [G] [O] le 25 septembre 2019 à effet du 1er octobre 2019, permettant l'occupation de l'appartement, propriété de M. [N] [J]. "En tirer toutes conséquences de droit". 



- En tout état de cause, condamner M. [G] [O] à verser la somme de 10 000 euros ("à parfaire") et à rembourser les dommages et intérêts et autres indemnités qu'il a perçus à tort, en application du jugement du 17 mai 2022. 



- En conséquence, ordonner l'expulsion de M. [G] [O] et de tout occupant de son chef au besoin avec l'assistance d'un serrurier, d'un commissaire et de la force publique de l'appartement, propriété de M. [N] [J], [Adresse 6], lot n°14 au 3ème étage du bâtiment AB, escalier A, porte gauche. De la cave, lot n°20, bâtiment AB, cage A, la cave n°A03. Du parking, lot n°70, bâtiment AB, cage A-B, parking n°11. 



- En tant que de besoin, autoriser M. [N] [J] à séquestrer les biens mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu'il plaira à la Cour de désigner, aux frais, risques et périls exclusifs de M. [G] [O].



- Le condamner à verser la somme de 15 000 euros ("à parfaire également") sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

- Le condamner aux entiers dépens.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 janvier 2023 au terme desquelles M. [G] [O] demande à la cour de :



Débouter M. [N] [J] représenté par son Mandataire la Société C&M Gestion, enseigne CIMM Gestion de son appel à l'encontre de la décision rendue le 17 mai 2022 par la juridiction de proximité du Tribunal judiciaire d'Evry. 



En conséquence: 

Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, condamner M. [N] [J] représenté par son Mandataire la Société C&M Gestion, enseigne CIMM Gestion à payer à M. [G] [O] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. 



 

Sur la nullité du contrat de bail



M. [J] demande à la cour d'appel d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de prononcé de la nullité du contrat de bail et renouvelle sa demande en ce sens.



Il ne cite aucun texte juridique et soutient que M. [O] n'aurait pas remis de dossier financier lors de sa candidature, impute ce fait à la "bienveillance" et la "gentillesse" de M. [T] à son égard, qu'il est de mauvaise foi ; il invoque les incohérences du contenu du bail (qui mentionne la compagne de M. [J] alors qu'elle n'est pas propriétaire du bien), les circonstances dans lesquelles M. [O] aurait payé les loyers (en liquide, directement à M. [T]), les quittances de loyers, comportant des inexactitudes.



M. [O] demande la confirmation du jugement, estimant que les motifs de nullité invoqués sont dépourvus de sérieux.



Aux termes de l'article 1128 du code civile :"Sont nécessaires à la validité d'un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.".



L'article 1178 du même code dispose que "Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.

Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra contractuelle."



Les conditions de validité du contrat s'apprécient au jour de sa conclusion.





En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, que ce dernier a retenu en substance que :



- le contrat de bail du 25 septembre 2019 a été signé par M. [O] avec la "société Emlak France SASU, enseigne CIMM Immobilier [Localité 9] ", se présentant comme mandataire de M. [J] et de Mme [Y], eux mêmes désignés comme "Le bailleur" ;



-le mandat de gérance que M. [J] a signé avec la société C&M Gestion (cabinet CIMM Gestion), le 29 août 2017, stipule qu'il donne mandat à ce dernier d'administrer le bien litigieux dont il est propriétaire, le mandataire étant chargé notamment de rechercher des locataires, louer et relouer le bien après avoir avisé le mandant de la vacance du bien, et de renouveler les baux aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos;



- le contrat de partenariat conclu entre la société C&M Gestion et la SASU Emlak France, le 1er septembre 2019, précise que C&M Gestion exerce l'activité d'agence immobilière en matière de gestion immobilière sous l'enseigne CIMM Gestion, que la SASU Emlak France fait partie du réseau CIMM immobilier en qualité de succursale, travaillant exclusivement pour la branche transaction mais pouvant être sollicitée pour des affaires relevant de l'activité de gestion immobilière ; qu'Emlak France doit notamment fournir à l'agence les dossiers locatifs complétés et réunir les pièces nécessaires à l'établissement du dossier par l'agence ; 

Par courrier émanant de C&M Gestion sous l'enseigne CIMM Gestion, ce contrat de partenariat a été résilié le 31 décembre 2019, soit postérieurement à la signature du contrat de bail litigieux ;



-il en résulte que M. [O] a signé un contrat de bail portant sur le logement litigieux dans lequel il a emménagé, avec une société ayant conclu un contrat de partenariat avec le mandataire désigné par le propriétaire pour le représenter dans la gestion locative de son bien ;



-M. [J] ne rapporte aucun élément de preuve de nature à démontrer qu'une des conditions de validité du contrat de bail ferait défaut, qu'il s'agisse du consentement, de la capacité ou du contenu de celui-ci ; que le défaut de pouvoir allégué de la société Emlak France relève des règles de la représentation, et de l'opposabilité au mandant, c'est à dire M. [J], mais non de celles relatives à la capacité, au consentement et à la validité du bail.



-les circonstances tenant à l'exécution du contrat et à la mauvaise foi alléguée du locataire sont inopérantes s'agissant d'apprécier la validité du contrat, et ce à la date de sa conclusion.



La cour constate que la mention des articles 1128, "1130 et suivants" et 1178 du code civil n'apparaît que dans le dispositif dans les conclusions de l'appelant, sans autre développement dans la discussion ; qu'il résulte à toutes fins utiles des articles 1130 et 1131 que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, que leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné et qu'ils sont

une cause de nullité relative du contrat.

Or, l'appelant ne mentionne pas de tels vices du consentement dans la partie "Discussion" de ses conclusions et ceux-ci ne sont d'ailleurs pas établis.



La prétendue absence de transmission d'un dossier juridique et financier par le locataire est contestée par M. [O] et ne résulte pas des pièces ; à toutes fins utiles, il résulte de l'avis d'imposition et des bulletins de paie produits par M. [O] qu'il a perçu un revenu net imposable de 17.353 euros en 2019, et des revenus mensuels nets de 1.729 euros fin 2020, ce qui n'apparaît pas incompatible avec le montant du loyer et des charges stipulés au bail; l'appelant ne soutient ni n'établit d'ailleurs le contraire. 

Cette argumentation, comme celle selon laquelle "En acceptant de payer en liquide, M.[O] sait forcément que la situation qu'il vit et que le bail qu'il a signé, est douteux et doit être annulé juridiquement" , n'apparaît pas suffisante pour s'inscrire dans une démonstration de nature à caractériser les circonstances justifiant de prononcer la nullité du bail. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du contrat de bail. 





Sur l'inopposabilité du bail à M. [J]



M. [J] demande subsidiairement l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu que le contrat de bail lui est opposable ainsi qu'à la société C&M Gestion et réitère sa demande d'inopposabilité. 

Il invoque l'article 1156 du code civil et fait valoir en substance que M. [O] n'a pas pu croire de bonne foi que la société Emlak était un interlocuteur valable.



M. [O] demande la confirmation du jugement et souligne n'avoir aucune part dans le conflit opposant la société C&M Gestion et la société Emlak France et ne pas avoir à en subir les conséquences.

 

Selon l'article 1156 du code civil "L'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

Lorsqu'il ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.

L'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié.".



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu :



-qu'il résulte des documents contractuels produits que la société C&M Gestion, mandataire de M. [J], a délégué à la SASU Emlak France la mission de rechercher des locataires, de constituer les dossiers juridiques et financiers les concernant et de les retourner à la société C&M Gestion afin qu'elle puisse procéder à la signature du bail; qu'en signant le bail consenti à M. [O], la société Emlak France a excédé les pouvoirs du mandat qui lui était confiés par la société C&M Gestion ; 



-que les quittances de loyers reçues par le locataire d'octobre 2019 au 31 janvier 2020 sont établies par CIMM immobilier [Localité 9], avec un tampon "CIMM immobilier " apposé sous la mention « Pour le bailleur »; que le tampon mentionne en plus petites lettres SARL JCM, avec diverses indications professionnelles comme le n° de RCS ; que si M. [J] expose que la société JCM a fondé le réseau de franchise CIMM Immobilier et est normalement chargée des activités de vente et non de gestion locative, le locataire ne pouvait avoir conscience de ces subtilités; qu'au contraire le fait de recevoir ces quittances de loyers à la suite de ses paiements devait nécessairement lui permettre de penser qu'il payait bien les loyers à la bonne personne; la cour ajoute que, contrairement à ce qui est soutenu, les quittances n'apparaissent nullement "farfelues" ;



-que par courrier du 19 février 2020, la société CIMM Gestion a alerté M. [O] sur le fait qu'elle comptait récupérer son dossier (bail, état des lieux) et que les loyers devaient être payés entre ses mains, à l'ordre de C&M Gestion, et non de M. [T], "avec lequel nous ne travaillons plus" ; qu'il est constaté par acte d'huissier de justice du 12 mars 2020, que M. [O], informé des difficultés concernant son bail, indique qu'il payera le mois de mars "à l'agence" ; que le fait qu'il n'ait pas procédé ainsi aux paiements, comme il s'y était engagé, ne permet pas d'établir sa mauvaise foi dans la mesure où il se conçoit qu'il ait préféré éclaircir la situation afin d'être sûr de payer le bon créancier ; que d'ailleurs il a déposé les sommes dues sur le compte CARPA de son conseil et les a remises à l'audience devant le premier juge ce qui démontre qu'il ne souhaitait pas se soustraire à son obligation de payer le loyer.



-qu'il n'est ainsi pas établi qu'au jour de la conclusion du contrat de bail M. [O] pouvait douter de l'étendue des pouvoirs de M. [T] et de la société Emlak France au regard des clauses du contrat de partenariat avec la société C&M Gestion ; que de plus la question de la constitution d'un dossier financier relevait des obligations contractuelles de la société Emlak France envers la société C&M Gestion et ne concernait pas M. [O] ; 



-qu'il résulte des éléments du dossier qu'il a pu légitimement croire être en relation avec le représentant du bailleur.



Au surplus, nul ne plaidant pas procureur et la société C&M Gestion n'étant pas partie à l'instance, il convient de rejeter la demande de M. [J] tendant à faire déclarer le bail inopposable à la société C&M Gestion.



Ainsi le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [J], "représenté par son mandataire la société C&M Gestion, en inopposabilité de ce contrat de bail à son encontre et à l'encontre de la société C&M Gestion".



Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire



M. [J] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et réitère sa demande devant la cour d'appel.

M. [O] s'y oppose exposant avoir réglé les causes des commandements de payer dans le délai de deux mois.



Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose:

 

'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."



Le commandement de payer notifié pour un montant inexact ou erroné, supérieur au montant de la créance réelle du bailleur, reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.



En l'espèce, la régularité des commandements de payer n'est pas discutée.



Par acte du 27 octobre 2021, M. [J] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant une dette locative de 2.600 euros, correspondant aux loyers des mois de juin à septembre 2021, hors coût de l'acte (soit 2.741,89 euros, coût de l'acte inclus) visant la clause résolutoire stipulée au bail.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté que M. [O] justifiait avoir établi un chèque de 2.814,57 euros à l'ordre de l'étude d'huissier de justice ayant délivré le commandement de payer, le 10 novembre 2021 , soit moins de deux mois après la délivrance de l'acte.



Le jugement sera donc confirmé s'agissant de l'effet produit par ce commandement de payer.





Devant la cour, M.[J] invoque également un commandement de payer du 28 juillet 2022.



M. [O] fait valoir que la dette a été payée en septembre 2022.



Ce commandement de payer porte sur la somme de 7.150 euros, hors coût de l'acte (soit 7.313,10 euros coût de l'acte inclus), correspondant aux loyers de septembre 2021 à juillet 2022 inclus.



La cour observe que le mois de septembre 2021 est mentionné à tort alors que cette échéance figurait déjà dans le commandement 27 octobre 2021 et a déjà été payée.

Quoiqu'il en soit et en tout état de cause, il résulte du décompte produit par le bailleur, actualisé au mois d'octobre 2022 que, M. [O] a effectué, le 13 septembre 2022, un virement de 7.810,58 euros, qui couvre les causes du commandement de payer, et ce dans un délai inférieur à deux mois de sorte que la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise.

La circonstance invoquée par l'appelant selon laquelle la dette locative s'élevait encore à 651,04 euros est inopérante s'agissant des effets de la clause résolutoire, dès lorsque les causes du commandement de payer ont été payées dans le délai de deux mois, ce qui est d'ailleurs explicitement admis par M. [J].



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.



Sur la résiliation judiciaire du bail



M. [J] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de résiliation judiciaire du bail et réitère sa demande devant la cour d'appel, invoquant notamment les impayés, actualisés fin 2024, ainsi que les retards fréquents de paiement et des troubles de voisinages.



M. [O] s'y oppose et fait notamment valoir être à jour des loyers arrêtés fin 2022.



Aux termes de l'article 1224 du code civil (ancien 1184), la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Le juge peut donc prononcer la résiliation d'un bail dès lors qu'il est établi qu'un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.



Selon l'article 1104, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public'. 



Aux termes des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le locataire est tenu de l'obligation essentielle de payer le loyer aux termes convenus.



En application de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l'obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail. Il appartient au locataire de démontrer qu'il s'est acquitté de son obligation de paiement. 

 

La cour d'appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail à usage d'habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision.



Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu'au jour de la décision. (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84)



La bonne foi dans l'exécution du contrat peut être prise en compte.





En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que M. [O] a payé ses loyers jusqu'en janvier 2020 inclus, puisqu'il dispose de quittances, quand bien même ces paiements n'ont pas été effectués auprès du bon interlocuteur, sans qu'il y ait de faute de sa part, comme il a été retenu plus haut.



Ensuite, pendant plusieurs mois, il n'a plus payé les loyers au bailleur ou à son réel mandataire, ce qu'il ne conteste pas, exposant avoir souhaité être prudent dans le contexte du litige l'opposant à la partie adverse et avoir mis les sommes concernées de côté ; ainsi, par exemple M. [J] n'a perçu aucune somme de janvier 2020 à mai 2021 puis il a perçu, en une fois, la somme de 9.100 euros, en juin 2021.



Les sommes dues ont finalement été payées par des chèques remis à l'occasion des audiences devant le tribunal, et il est avéré qu'elles ont été déposées sur le compte CARPA de son conseil; si l'intention du locataire n'apparaissait pas être celle d'échapper au paiement des loyers, il convient d'observer qu'il n'était cependant pas contesté que selon le bail dont il se prévalait, l'identité du bailleur était certaine et que ce dernier était en droit de percevoir les loyers, aux échéances convenues, ou à tout le moins des sommes constitutives d'indemnités d'occupation, et ce indépendamment des discussions relatives aux circonstances de la conclusion du bail et au mandataire de gestion.



M. [O] a d'ailleurs été informé par courrier du 19 février 2020 adressé par CIMM Gestion de ce que celle-ci ne travaillait plus avec M. [T] et que tous les paiements devaient désormais être réglés exclusivement auprès de CIMM Gestion, pour le compte du bailleur ; des courriels lui ont été adressés, puis cette information lui a à nouveau été indiquée par acte d'huissier de justice du 12 mars 2020.



Cependant, les circonstances déjà exposées sont de nature à expliquer l'attitude de M. [O] puisque sa qualité de locataire était discutée et qu'il pouvait légitimement exister une incertitude sur l'identité des mandataires de M. [J]. 

Les paiements ont ensuite été régularisés. 



Ainsi, la faute commise n'était alors pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, comme l'a retenu le premier juge.



Toutefois, devant la cour, M.[J] produit un décompte actualisé, lequel n'est pas discuté ni contredit par M. [O], d'où il résulte que :



-depuis 2023, M. [O] procède à des paiements très irréguliers; ainsi les échéances d'octobre et novembre 2023 n'ont pas été payées au terme convenu, un seul paiement d'une seule échéance étant effectué au 14 novembre ; il en est de même des échéances de décembre 2023 et janvier 2024 (un seul paiement d'une échéance étant effectué au 12 janvier), de mai à juillet 2024 (un seul paiement d'une échéance étant effectué le 4 juillet); les échéances d'août et septembre 2024 n'ont pas payées ; 



-M. [O] reste ainsi devoir la somme de 4.306,08 euros au mois de septembre 2024, cette échéance incluse.



M. [O] ne s'explique pas sur ces circonstances et se borne à se référer au fait qu'il était à jour de ses obligations fin 2022.



Compte tenu des termes du jugement entrepris en sa faveur, jugement qui est, de droit, assorti de l'exécution provisoire, et du fait que M. [O] revendique toujours la poursuite du bail et sa bonne foi, ce manquement à l'obligation essentielle de payer les loyers et charges aux termes convenus est d'une gravité importante, justifiant la résiliation du bail, et ce sans qu'il soit besoin d'examiner les autres manquements invoqués par M. [J].



La gravité de ce manquement doit en outre être soulignée dans le contexte des paiements irréguliers qu'a déjà subis le bailleur pendant plusieurs années, alors qu'il s'agit d'un particulier, qui doit faire face à des crédits.



La résiliation judiciaire du bail est donc justifiée, ce que la cour, infirmant le jugement entrepris de ce chef, prononcera.



Subséquemment, il sera fait droit aux demandes d'expulsion de M. [O], à défaut de départ volontaire des lieux.



M. [J] demande par ailleurs à la cour d'appel d'"en tirer toutes conséquences de droit", ce qui ne constitue pas une prétention précise sur laquelle la cour serait tenue de statuer. 





Sur la portée des conclusions de M. [J]



M.[J] demande l'infirmation du jugement "en toutes ses dispositions".



Pour mémoire sa déclaration d'appel vise notamment les chefs de dispositif suivants :



-Rejette la demande de M. [J], en condamnation de M. [G] [O] à lui payer la somme de 1.950 euros;

-Condamne M. [J] à payer à M. [G] [O] la somme de 1.800 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ; 

-Condamne M. [J] à remettre les quittances de loyers à compter de février 2020 à M. [O], et prononce une astreinte;

-Condamne M. [J] à produire le décompte des charges locatives pour les années 2020 et 2021, et prononce une astreinte.



Toutefois dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour d'appel en application de l'article 954 du code de procédure civile, il ne formule aucune demande, notamment de rejet, au sujet de ces chefs de dispositif. 





Pour mémoire, selon l'article 954, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquelles chacune de ces prétention est fondée, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il convient de rappeler que la demande d'infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées et que les moyens développés à l'appui des demandes d'infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions.



En application de l'article 954 et d'une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l'absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement ci-dessus rappelées, la cour ne peut que constater qu'elle n'est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et ne pourra que confirmer le jugement sur les chefs de dispositif concernés.



Sur la demande de M. [J] en paiement de sommes



M. [J] demande la condamnation de M. [O] à verser la somme de "10.000 euros à parfaire" et à rembourser les dommages et intérêts et autres indemnités perçues en application du jugement du 17 mai 2022. 

Cette demande n'est pas expliquée dans le corps des conclusions, et notamment pas la somme de "10.000 euros à parfaire" qui est inintelligible et en tout cas non étayée. Il n'y a pas lieu de l'accueillir, étant ajouté que la décision judiciaire constitue un titre exécutoire suffisant en application duquel les parties peuvent procéder, le cas échéant, à des restitutions de sommes versée en exécution du jugement.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 



S'agissant de l'instance d'appel, M. [O] sera condamné aux dépens d'appel et à payer à M. [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion, une indemnité de procédure de 2.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de M. [N] [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion, en résiliation judiciaire du bail du 25 septembre 2019 ; 



Et statuant à nouveau du chef de dispositif infirmé,



Prononce la résiliation du bail conclu le 25 septembre 2019 au profit de M. [G] [O] et portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 10], appartement n°38, ainsi que de ses accessoires mentionnés au contrat, parking (n°11) et une cave (A11);



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,





Et y ajoutant,



Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [G] [O] et de tous occupants de son chef hors du logement avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Condamne M. [G] [O] aux dépens d'appel,



Condamne M. [G] [O] à payer à M. [N] [J], représenté par son mandataire la société C&M Gestion la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La greffière Le président