Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 16 janvier 2025

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 16/01/2025



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N° de MINUTE : 

N° RG 21/05676 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T6F3



Jugement (N° 19/04714) rendu le 30 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Lille



APPELANTS



Maître [H] [D]

[Adresse 18]

[Localité 8]



La SCP [G] [D], Jean Staelen, [B] [D]

représentée par son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 18]

[Localité 8]



représentés par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Julie Ribet, avocat au barreau de Lille



La SARL Lovinvest 

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 9]



représentée par Me Audrey Delille, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



La SCP Estadieu Géomètres Experts

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 7]



représentée par Me René Despieghelaere, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉS



Monsieur [A] [J]

né le 03 mai 1962 à [Localité 22] (Maroc)

Madame [F] [X] épouse [J]

née le 11 novembre 1964 à [Localité 29] (Maroc)

[Adresse 5]

[Localité 10]



représentés par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de Me Gilles Grardel, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant, substitué par Me Claire Lecat, avocat au barreau de Lille.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



DÉBATS à l'audience publique du 27 mai 2024, après rapport oral de l'affaire par Bruno Poupet.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 après prorogation du délibéré en date du 26 septembre 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



OBSERVATIONS ÉCRITES DU MINISTÈRE PUBLIC : 26 mars 2024



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 mai 2024



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Par acte du 17 septembre 1993, dressé par Me [H] [D] exerçant au sein de la SCP [H] [D], Jacques Ricq, [G] [D] et Jean Staelen (ci-après, 'la société [D]'), la société Craye a vendu à Mme [F] [I] une propriété située à l'angle des [Adresse 28] (où elle porte le n°66) et [Adresse 31] (où elle porte le n°[Cadastre 16]), comprenant deux maisons à usage d'habitation avec leurs dépendances, cadastrées respectivement section DT n° [Cadastre 13] pour une contenance de 221 m² et n° [Cadastre 14] pour une contenance de 111 m², jouxtant une ancienne usine cadastrée DT n° [Cadastre 15], par la suite cadastrée DT [Cadastre 2], restée propriété du vendeur.



L'acte comportait une mention aux termes de laquelle :

'Il existe au premier étage de la portion A, B, C, D du plan ci-joint une pièce dont la plus grande partie se prolonge au dessus du sol restant appartenir au vendeur. Cette situation demeurera tant que le vendeur ou ses ayants-droits ne jugera pas opportun d'y mettre fin. Tous les frais d'entretien et de réfection de cet étage, en ce compris la totalité de la toiture, resteront à la charge du vendeur. Le vendeur pourra mettre fin à cette servitude à son profit en prenant à sa charge la démolition de toutes les constructions érigées sur le sol A, B, C, D, en ce compris celles existant au rez-de-chaussée et l'érection d'un mur en DC. Les présentes sont stipulées à titre de servitude, sans aucune copropriété ni indivision.

Les ouvertures entre C et E seront bouchées par le vendeur à ses frais.

Le bien appartenant au vendeur et constituant le fonds dominant est repris au cadastre sous le numéro [Cadastre 15] de la section DT pour une contenance de 12 796 m² (...)'.



Au rez-de-chaussée de cette parcelle A, B, C, [Cadastre 21] est installée la chaudière de l'ensemble immobilier de Mme [I].



Par acte du 20 mai 2011, dressé par Me [D], la société Craye a vendu à la SARL Lovinvest l'immeuble contigu situé [Adresse 11], à [Localité 27], à usage de bureau et d'entrepôt, cadastré section DT numéro [Cadastre 2]. La société Lovinvest a, par ailleurs, acquis les parcelles cadastrées section DT n°s [Cadastre 3] et [Cadastre 4], puis elle a entrepris des travaux de réhabilitation dans l'ensemble immobilier afin de créer dix logements collectifs à aménager avec changement de destination.



Cet ensemble immobilier, dénommé '[Adresse 24]', a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 21 octobre 2011 et réitéré en la forme authentique le 23 novembre 2011 par acte reçu par Me [E] [K]. 



Par acte du 24 octobre 2011, dressé par ce dernier, la société Lovinvest a vendu à M. [A] [J] et son épouse, Mme [F] [X], (ci-après, 'les époux [J]'), les lots 4 (consistant en un ensemble foncier à aménager portant le n°6 au premier étage, une pièce au rez-de-chaussée, avec accès par le porche commun, première porte à droite avec escalier privatif, et la jouissance privative d'une terrasse) et 19 (emplacement de stationnement) dépendant de l'ensemble immobilier. 



Les relations entre les époux [J] et le syndicat des propriétaires, d'une part, et Mme [I] d'autre part, se sont détériorées à la suite de la destruction, par les ouvriers chargés des travaux d'aménagement du lot n°4, du conduit d'évacuation de la chaudière de Mme [I].



Celle-ci a fait assigner le [Adresse 30] [Adresse 25], ainsi que les époux [J], devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins, notamment, de faire valoir la nullité de la servitude et d'obtenir la condamnation solidaire des défendeurs à démolir toutes les constructions érigées sur la parcelle DT [Cadastre 13], sous astreinte. 



Par jugement du 22 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Lille a, notamment : 



1) sur les demandes principales de Mme [I] : 

- dit que par l'acte authentique du 17 septembre 1993, celle-ci avait acquis de la société Craye la pleine propriété des deux parcelles situées à l'angle du [Adresse 12] et [Adresse 17];

- dit qu'elle en était demeurée propriétaire ; 

- annulé la servitude stipulée dans la clause de désignation figurant dans l'acte authentique de 1993 dont l'assiette est la surface ABCD au premier étage selon le plan annexé à l'acte et visé par le notaire ; 

- dit que le [Adresse 30] [Adresse 25], pour les parties communes, ainsi que les époux [J], pour les parties privatives, avaient empiété sur l'immeuble de Mme [I] ; 

- ordonné, en conséquence, au syndicat des copropriétaires, pour les parties communes, ainsi qu'aux époux [J], pour leurs parties privatives, de démolir les constructions qui existaient sur la surface ABCD au premier étage ; 

- dit que cette condamnation devrait être exécutée dans un délai de six mois à compter du jour où le jugement deviendrait définitif et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard pendant quatre mois ; 

- rejeté la demande de démolition des constructions qui existaient sur la surface ABCD au rez-de-chaussée, et d'édification d'un mur selon la ligne DC du plan ; 

- condamné tant le syndicat des copropriétaires que les époux [J] à payer à Mme [I] la somme de 500 euros, chacun, au titre de son préjudice de jouissance ; 

- rejeté les demandes formées au titre du préjudice matériel pour la réfection de la chaudière et l'obstruction du conduit de cheminée ; 



2) Sur les appels en garantie : 

- condamné in solidum la société Lovinvest et Me [D], lequel est tenu solidairement avec la société [D], à garantir, d'une part, le syndicat des copropriétaires, et d'autre part, les époux [J], de toutes les condamnations prononcées contre eux'; 

- rejeté la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société [K] et Me [K] ; 

- rejeté la demande de garantie formée par les époux [J] à l'encontre des sociétés [K] et [D], Me [K] et Me [D] ; 

- condamné in solidum la SCP Estadieu géomètres-experts (ci-après, 'la société Estadieu') et Me [D], lequel est tenu solidairement avec la société [D], à garantir la société Lovinvest de toutes les condamnations prononcées contre elle, tant en principal qu'en intérêts, dépens et frais irrépétibles; 

- rejeté la demande de garantie formée par la société Lovinvest à l'encontre de la société [D], ainsi que Me [G] [D] [...]. 





Le notaire et le géomètre ont fait appel de cette décision et par arrêt du 1er février 2018, la cour d'appel de Douai a confirmé le jugement, sauf en ce qui concerne le délai d'exécution des démolitions, la cour ayant ordonné un bornage préalable et une exécution dans le délai de douze mois sous astreinte, puis statué sur les frais et dépens d'appel. 



Les pourvois en cassation formés contre cette décision ont été rejetés par arrêt du 6 juin 2019.



Sur la présente procédure :



Tandis que l'appel était pendant, les époux [J] ont, par acte du 21 octobre 2016, fait assigner la société Lovinvest devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins, notamment, d'obtenir la résolution de la vente conclue le 25 octobre 2011. 



Par acte du 8 novembre 2016, la société Lovinvest a fait assigner Me [H] [D], la société [D] et la société Estadieu afin que le jugement leur soit déclaré commun et d'obtenir leur garantie. 



Par jugement du 30 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Lille a : 

- prononcé la résolution de la vente conclue le 24 octobre 2011 entre la société Lovinvest et les époux [J] ; 

- ordonné, en conséquence, aux époux [J] de restituer à la société Lovinvest les lots 4 et 19 ; 

- condamné les époux [J] à restituer la somme de 23 490 euros au titre de la restitution des fruits ; 

- condamné la société Lovinvest à restituer aux époux [J] les sommes suivantes : 

- 88 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2011 et dit qu'à compter du 16 décembre 2019, les intérêts échus de cette somme produiraient des intérêts par année entière ; 

- la taxe foncière à hauteur de 3 952,59 euros ; 

- les charges de copropriété à hauteur de 6 281,34 euros ; 

- rejeté le surplus des demandes formées par les époux [J] au titre des restitutions réciproques, ainsi que leurs demandes indemnitaires formulées à l'encontre de la société Lovinvest ; 

- condamné Me [H] [D], solidairement avec la société [D], tous deux in solidum avec la société Estadieu, à payer aux époux [J] les sommes suivantes : 

- 105 664 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais d'aménagement du bien immobilier ; 

- 2 797,35 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais de mise en copropriété et les émoluments pour la vente ; 

- rejeté le surplus des demandes des époux [J] formulées à l'encontre de Me [H] [D], la société [D] et la société Estadieu ; 

- rejeté les demandes de la société Lovinvest ; 

- dit que, dans leurs rapports entre eux, la charge des condamnations serait répartie entre Me [H] [D] et la société [D] d'une part, pour moitié, et la société Estadieu d'autre part, pour moitié ; 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ; 

- condamné Me [H] [D] solidairement avec la société [D] à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes : 

- 2 000 euros aux époux [J] ; 

- 2 000 euros à la société Lovinvest ; 

- condamné la société Estadieu à payer au titre dudit article 700 les sommes suivantes : 

- 2 000 euros aux époux [J] ; 

- 2 000 euros à la société Lovinvest ; 

- dit n'y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Me [H] [D] solidairement avec la société [D], tous deux in solidum avec la société Estadieu, à supporter les dépens de l'instance en ce compris le coût de la publication du jugement au service de la publicité foncière ; 

- rejeté le surplus des demandes.



Me [H] [D] et la société [D] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 25 septembre 2023, demandent à la cour, au visa de l'article 910-4 du code de procédure civile, de : 

- déclarer irrecevable la demande subsidiaire de la société Lovinvest formulée pour la première fois dans ses conclusions signifiées le 22 mai 2023 tendant, si par impossible la cour décidait de la condamner à payer aux époux [J] des frais qui ne constituent pas des restitutions réciproques mais qui revêtent un caractère indemnitaire, à les condamner, ainsi que la société Estadieu in solidum, à la garantir du montant de ces condamnations, compte-tenu de ce que leur responsabilité civile est engagée à son égard ; 

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- condamné Me [H] [D], solidairement avec la société [D], tous deux in solidum avec la société Estadieu, à payer aux époux [J] les sommes suivantes : 

' 105 664 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais d'aménagement du bien immobilier ; 

' 2 797,35 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais de mise en copropriété et des émoluments pour la vente ; 

- dit que, dans leurs rapports entre eux, la charge des condamnations serait répartie entre Me [H] [D] et la société [D] d'une part, pour moitié, et la société Estadieu d'autre part, pour moitié ; 

- condamné Me [H] [D] solidairement avec la société [D] à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes : 

' 2 000 euros aux époux [J] ; 

' 2 000 euros à la société Lovinvest ; 

- dit n'y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Me [H] [D] solidairement avec la société [D], tous deux in solidum avec la société Estadieu, à supporter les dépens de l'instance en ce compris le coût de la publication du jugement au service de la publicité foncière ; 

En conséquence, statuant à nouveau : 

- rejeter l'ensemble des demandes formulées par les époux [J] à leur encontre ; 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Lovinvest, ainsi que le surplus des demandes formées par les époux [J] à leur encontre ; 

- en conséquence, débouter la société Lovinvest de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamner in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, les époux [J] et la société Lovinvest, outre aux entiers dépens, à leur verser la somme de 6 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et celle de 7 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. 



La SCP Estadieu géomètres experts a également interjeté appel et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 21 novembre 2022, demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de : 

- débouter la société Lovinvest, ainsi que les époux [J], de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre au titre de la restitution du prix de vente ; 

- dire et juger que les frais d'aménagement doivent subir un abattement de 40 % et réduire en conséquence sa condamnation éventuelle à ce titre ; 

- dire et juger que les frais accessoires correspondant à des frais d'usage ne sont pas indemnisables ;

- constater que la perte de loyers ne la concerne pas et ne peut lui incomber ;

- débouter la société Lovinvest de ses demandes complémentaires en indemnisation dirigées contre elle ; 

à titre principal, eu égard aux fautes respectivement commises : 

- dire et juger qu'elle sera responsable à concurrence de 10 % des condamnations éventuellement prononcées par la cour, et tenue in solidum à concurrence de ce pourcentage ; 

- condamner la société [D], ainsi que Me [D], à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- statuer ce que de droit dans la répartition des conséquences des différentes responsabilités sur les dépens, tant de première instance que d'appel. 





La société Lovinvest a également interjeté appel partiel de la décision et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 15 décembre 2023, demande à la cour, au visa des articles 1153, 1378 et 1147 du code civil dans leur ancienne rédaction et de l'article 1240 dudit code, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* assorti la restitution du prix de vente des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2011, 

* ordonné la capitalisation des intérêts échus par année entière à compter du 16 décembre 2019,

* rejeté sa demande tendant à obtenir la condamnation in solidum de Me [D], de la société [D] et de la société Estadieu à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices tant financier que moral et, statuant à nouveau, de : 



- juger que la restitution du prix de vente sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande soit le 21 octobre 2016, sans capitalisation desdits intérêts ; 

- condamner in solidum Me [H] [D], la société [D] ainsi que la société Estadieu à lui verser la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices tant financier que moral, sur le fondement de l'article 1240 du code civil s'agissant des notaires, et de l'ancien article 1147 du même code s'agissant du géomètre ; 

- confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions ; 



Si la cour infirmait la décision entreprise sur la prise en charge des frais d'aménagement, des frais de mise en copropriété, des émoluments du notaire, et décidait de la condamner, sans fondement, au paiement desdits frais : 

- condamner Me [H] [D], la société [D], ainsi que la société Estadieu, in solidum, à la garantir du montant de ces condamnations, compte tenu de ce que leur responsabilité civile est engagée à son égard ; 

- rejeter l'ensemble des demandes formulées par Me [D], la société [D], ainsi que par la société Estadieu à son encontre ; 



En toutes hypothèses : 

- condamner in solidum Me [H] [D], la société [D] et la société Estadieu, outre aux dépens, en ce compris les frais de publication au service foncier, à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par conclusions remises le 22 mai 2023, les époux [J] demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté le surplus de leurs demandes au titre des restitutions réciproques, rejeté leurs demandes indemnitaires formulées à l'encontre de la société Lovinvest, les a condamnés à restituer la somme de 23 490 euros au titre de la restitution des fruits et a rejeté le surplus de leurs demandes formulées à l'encontre de Me [G] [D], de la société [D] et de la société Estadieu et, en conséquence, statuant à nouveau, de : 

- condamner in solidum la société Lovinvest, Me [G] [D], la société [D], ainsi que la société Estadieu, à leur régler les sommes suivantes : 

' 105 664 euros au titre des frais d'aménagement ; 

' 7 426 euros au titre des frais de notaire ; 

' 7 685,31 euros au titre des charges de copropriété exposées entre 2016 et 2022 ; 

' 8 104,55 euros au titre de la participation aux frais de justice exposés par les appelants au sein de la copropriété ; 

' une somme mensuelle de 750 euros à compter du 7 septembre 2016, et jusqu'à parfaite exécution de la décision à intervenir au titre de la perte de loyer, soit provisoirement la somme de 54 750 euros à la date du 30 septembre 2022 ; 

' 5 750,68 euros au titre des taxes foncières ; 

' 430,45 euros au titre des charges d'électricité entre 2016 et 2019 ; 

' 192 euros au titre des frais d'huissier engagés pour la restitution des clefs au bénéfice de la société Lovinvest ; 

' 1 517 euros au titre de leur contribution aux frais de bornage ; 

- condamner in solidum la société Lovinvest, Me [H] [D], la société [D] et la société Estadieu à leur verser la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions et débouter en conséquence la société Lovinvest, Me [H] [D], la société [D] et la société Estadieu de l'ensemble de leurs demandes tant dans le cadre de leurs appels principaux que dans le cadre de leurs appels incidents ; 

- les condamner in solidum au règlement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ; 

- les condamner aux entiers frais et dépens.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.



L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 13 mai 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, il convient tout d'abord de constater que la décision entreprise n'est pas contestée en ce qu'elle a :

- prononcé la résolution de la vente conclue le 24 octobre 2011 entre la Sarl Lovinvest d'une part, et M. [A] [J] et son épouse, Mme [F] [X], d'autre part, portant sur les lots 4 (lot à aménager situé au premier étage et d'une pièce au rez-de-chaussée et la jouissance privative d'une terrasse) et 19 (emplacement de stationnement) dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 23] situé [Adresse 11] à [Localité 27] et cadastré section DT numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'une contenance totale de 12 a 4 ca ;

- ordonné, en conséquence, à M. [A] [J] et Mme [F] [X], de restituer à la société Lovinvest les lots 4 et 19 ; 

- condamné la Sarl Loveinvest à restituer à M. [A] [J] et Mme [F] [X] :

- le prix de vente de 88 000 euros augmenté des intérêts au taux légal, seules la date du point de départ des intérêts moratoires et la capitalisation des intérêts étant contestées ;

- la taxe foncière à hauteur de 3 952,59 euros ;

- les charges de copropriété à hauteur de 6 281,34 euros ;

les époux [J] formulant cependant des demandes tendant à voir porter ces deux dernières condamnations à la somme de 5 750,68 euros au titre de la taxe foncière et à la somme de 7'685,31 euros au titre des charges de copropriété exposées entre 2016 et 2022, lesquelles s'analysent en des demandes complémentaires de celles formulées en première instance, dont la recevabilité n'est pas contestée.



Il ne sera donc pas revenu sur ces chefs de décision, devenus irrévocables, à l'exception de ceux relatifs aux taxes foncières et charges de copropriété à actualiser.



Néanmoins, pour la bonne compréhension du litige, il convient de rappeler qu'il a été définitivement jugé (dans l'arrêt d'appel du 1er février 2018) que la société Lovinvest a divisé l'immeuble en lots sans tenir compte de la propriété de Mme [I] sur la parcelle ABCD au premier étage, qu'elle a donc intégré aux parties communes de la résidence [Adresse 25], puis divisé, puis vendu aux époux [J] le lot 4 dont elle n'avait pas acquis la propriété dans sa totalité et manqué ainsi à son obligation de délivrance.



Alors que les époux [J] avaient souhaité acquérir la totalité du lot 4 consistant en un ensemble foncier à aménager d'une surface de 113,45 m², il est ressorti du bornage exécuté par l'expert [C] et versé au débat que la surface ABCD mesurait 19,832 m², de sorte que le manquement du vendeur aboutissait à une diminution significative de la surface de l'appartement mais également à la nécessité de concevoir une toute autre configuration des lieux, ce qui a conduit le premier juge à prononcer la résolution de la vente.



Sans contester le bien-fondé de cette résolution, les parties s'opposent en appel sur les conséquences de celle-ci et sur les demandes indemnitaires formulées par les acquéreurs tant à l'égard du vendeur, qu'à l'égard du notaire et du géomètre et sur les rapports entre ces derniers au titre de leurs responsabilités respectives.





I- Sur les conséquences de la résolution dans les rapports entre le vendeur et l'acquéreur





1-1. Sur les restitutions réciproques





* Sur le point de départ des intérêts portant sur le prix de vente à restituer 



La société Lovinvest conteste le jugement entrepris en ce qu'il a assorti sa condamnation à la restitution du prix de vente d'un intérêt au taux légal commençant à courir au jour du paiement du prix, soit le 24 octobre 2011. Elle fait valoir à cet effet qu'il résulte de la combinaison des articles 1153 et 1378 du code civil, dans leur ancienne rédaction, que celui qui doit restituer une somme indûment perçue doit les intérêts du jour de la demande s'il est de bonne foi et du jour du paiement s'il est de mauvaise foi ; qu'en l'occurrence, le juge de première instance a lui-même reconnu dans sa décision que son manquement contractuel résultait d'une cause étrangère, à savoir les fautes des notaires et géomètre ayant justifié la résolution de la vente ; qu'il s'ensuit qu'étant de bonne foi, son obligation de restituer le prix de vente ne doit être assortie des intérêts au taux légal qu'à compter du jour de la demande.



Les époux [J] concluent à la confirmation du jugement entrepris, soutenant que l'article 1231-7 du code civil permet au juge de fixer discrétionnairement le point de départ des intérêts et que l'application des intérêts au taux légal à compter de la date initiale de paiement du prix, soit en l'occurrence le 24 octobre 2011, constitue la conséquence logique de l'effet rétroactif de la vente, dès lors qu'ils sont les victimes des fautes ayant conduit à la résolution de la vente, l'allocation de ces intérêts moratoires ne venant que partiellement compenser le préjudice qu'ils subissent du fait de l'augmentation de la valeur vénale de leur bien depuis octobre 2011, dont ils perdent le bénéfice par suite de la résolution.



Sur ce 



Aux termes de l'article 1153 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.



L'article 1378 du même code, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, dispose que s'il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, du jour du paiement.



Il résulte de la combinaison de ces textes que celui qui est condamné à restituer une somme indûment perçue doit les intérêts du jour de la demande s'il était de bonne foi et du jour du paiement s'il n'était pas de bonne foi (Civ. 3ème, 12 fév. 1985, pourvoi n°83-10.443, P). Les juges du fond ne peuvent faire courir les intérêts du jour du paiement sans rechercher si le débiteur était de bonne ou de mauvaise foi (Civ. 1ère, 4 oct. 1988, pourvoi n°86-13.437, P).



En l'espèce, il n'est pas contesté qu'en conséquence de la résolution de la vente litigieuse, la société Lovinvest doit restituer aux époux [J] le prix de 88 000 euros. 



C'est cependant sans avoir recherché la bonne ou la mauvaise foi du vendeur que le premier juge a assorti sa condamnation à restituer le prix des intérêts au taux légal à compter de la date du paiement du 24 octobre 2011.



Il résulte du jugement entrepris que la résolution de la vente a été prononcée pour manquement de la société Lovinvest à son obligation de délivrance dès lors qu'elle avait divisé l'immeuble en lots sans tenir compte de la propriété de Mme [I] sur la parcelle [Cadastre 19] au premier étage, qu'elle avait donc intégré aux parties communes de la résidence [Adresse 25], puis divisé, puis vendu aux époux [J] le lot 4 dont elle n'avait pas acquis la propriété en totalité.



Or, le premier juge a relevé à juste titre que ce n'était pas volontairement ou par négligence qu'elle avait manqué à son obligation dès lors que, d'une part, son titre ne mentionnait pas de servitude sur la surface ABCD en raison du défaut de publication de la servitude par le notaire et, d'autre part, elle avait fait intervenir un géomètre-expert pour procéder à la mise en copropriété de l'immeuble litigieux et que celui-ci n'avait pas attiré son attention sur la consistance du bien, étant observé qu'elle ne pouvait se rendre compte de la difficulté afférente à la surface ABCD du premier étage, non séparée par une marque ou un mur séparatif et sans accès avec la partie principale de l'immeuble de Mme [I]. 



Le manquement du vendeur à son obligation de délivrance résulte donc d'une cause étrangère et la société Lovinvest ne peut être considérée comme ayant été de mauvaise foi.



Il s'ensuit que le point de départ des intérêts au taux légal sur le montant du prix de vente doit être fixé au 21 octobre 2016, date de l'assignation en résolution de la vente, la décision entreprise étant infirmée sur ce point.



* Sur la capitalisation des intérêts



La société Lovinvest fait valoir qu'en vertu de l'article 1154 du code civil, dans son ancienne rédaction, la capitalisation des intérêts n'est pas de droit et qu'elle doit être écartée dès lors qu'elle n'est pas justifiée en l'espèce.



Les époux [J] sollicitent la confirmation, au visa de l'article 1343-2 du code civil, de la capitalisation des intérêts ordonnée par le premier juge, dès lors que le juge ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation sur la demande de capitalisation régulièrement formée par la victime.



Sur ce



Aux termes de l'article 1154 du code civil, dans sa rédaction applicable jusqu'au 1er octobre 2016, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.



Il est constant que les seules conditions posées par ce texte pour ordonner la capitalisation des intérêts sont que la demande en ait été judiciairement formée et qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière (Civ. 1ère, 16 avril 1996, n°94-13. 803 P).



En l'espèce, c'est à bon droit que le premier juge a ordonné la capitalisation des intérêts par année entière qui lui avait été demandée par les époux [J] dans leurs conclusions n°4 signifiées dans la perspective de l'audience du 18 décembre 2019.



La décision sera confirmée sur ce point.



* Sur la restitution des fruits



Les époux [J] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés, en conséquence de la résolution de la vente, à restituer la somme de 23 490 euros au titre de la restitution des fruits (loyers)perçus. Ils font valoir à cet effet qu'étant possesseurs de bonne foi jusqu'à l'anéantissement du contrat dès lors qu'ils sont incontestablement victimes du non-respect de l'obligation de délivrance de leur vendeur et des fautes commises par le géomètre et le notaire, ils ne sauraient être tenus à la restitution des loyers perçus avant l'anéantissement du contrat. Ils ajoutent que la société Lovinvest a d'autant moins vocation à obtenir la restitution des loyers qu'elle avait procédé à la vente par acte notarié du 24 octobre 2011 d'un simple plateau brut non aménagé et non habitable et que ce sont les travaux entrepris ultérieurement sous leur maîtrise d'ouvrage, consistant en d'important aménagements, qui ont permis de mettre en location l'immeuble, lequel a été loué du 14 avril 2014 au 7 septembre 2016. A titre subsidiaire, ils soutiennent que le montant des sommes allouées à la société Lovinvest au titre de la restitution des loyers perçus ne peut correspondre à la somme de 23 490 euros telle que fixée par le tribunal mais à la somme de 21 562 euros correspondant au montant du loyer hors charges.



La société Lovinvest demande à la cour de confirmer le jugement dont appel sur ce point, faisant valoir que la résolution judiciaire de la vente entraîne son anéantissement rétroactif, les parties devant dès lors être remises dans l'état où elles se trouvaient avant l'anéantissement du contrat, ce qui implique la restitution des prestations que chacune a reçues de l'autre, à savoir la restitution du prix de vente par le vendeur et la restitution du bien et des fruits produits par celui-ci par l'acquéreur.



Sur ce



Aux termes de l'article 549 du code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.



L'article 550 du même code ajoute que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ; qu'il cesse d'être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus.



Il est constant que si la restitution des fruits générés par le bien depuis la vente constitue, en principe, une conséquence légale de l'anéantissement du contrat de vente, une telle restitution demeure subordonnée à l'appréciation de la bonne foi du possesseur, à savoir l'acquéreur évincé (Civ. 3ème, 11 février 2021, pourvoi n°20-11.037 P), lequel ne peut plus l'invoquer à compter de la demande en justice tendant à la résolution de la vente (Civ. 3ème, 27 novembre 2002, n°01-12.444 P). En outre, si le possesseur doit restituer les fruits au propriétaire qui revendique la chose, à compter du jour de la demande, le propriétaire ne saurait prétendre qu'aux fruits qu'aurait produits la chose dans l'état où le possesseur en a pris possession (Civ. 1ère, 20 juin 1967, JCP 1967. II. 1562).



En l'espèce, il n'est pas contestable que les époux [J] ont été des possesseurs de bonne foi de l'immeuble qu'ils ont acquis suivant acte authentique du 24 octobre 2011, la résolution ultérieure de la vente n'étant pas de leur fait mais résultant du défaut de délivrance du vendeur et des fautes respectives des notaire et géomètre.



C'est ainsi qu'après avoir acquis de la société Lovinvest le lot n°4 à aménager et le lot n°19 de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 23]', les époux [J] ont fait réaliser d'importants travaux d'aménagement qui leur ont permis de mettre le bien immobilier en location pour la période du 14 avril 2014 au 7 septembre 2016 et donc de percevoir des loyers.



Cependant, à la suite du jugement rendu le 22 septembre 2016 dans le litige relatif à la servitude contestée par Mme [I], les époux [J] ont fait assigner la société Lovinvest, par acte du 21 octobre 2016 aux fins, notamment, d'obtenir la résolution de la vente conclue le 25 octobre 2011. 



Ils ne peuvent donc plus être considérés comme possesseurs de bonne foi à compter de cette assignation.



Pour autant, il s'avère qu'ils n'ont pas remis le bien en location après le 7 septembre 2016, compte tenu de l'insécurité juridique résultant du jugement du 22 septembre, dont l'exécution affectait substantiellement l'habitabilité des lieux.



Par ailleurs, il résulte de l'acte de vente en date du 24 octobre 2011 conclu entre la Sarl Lovinvest et les époux [J] que l'immeuble acquis par ces derniers consistait en 'un ensemble foncier à aménager', lequel n'était donc pas habitable ni louable en l'état. C'est donc les importants travaux d'aménagement réalisés sous la maîtrise d'oeuvre des époux [J] pour un peu plus de 100 000 euros qui ont permis sa mise en location.



Dès lors, compte tenu tant de la possession de bonne foi des époux [J] jusqu'à leur demande en résolution de la vente que de l'état du bien lors de la vente, la société Lovinvest n'est pas fondée à solliciter la restitution des fruits résultant de la mise en location du bien.



La décision entreprise sera infirmée sur ce point et la société Lovinvest déboutée de sa demande de restitution des fruits.



* Sur les taxes foncières et charges de copropriété



Le jugement entrepris n'est pas contesté en son principe en ce qu'il a condamné la société Lovinvest à restituer aux époux [J] la somme de 6 281,34 euros au titre des charges de copropriété et la somme de 3 952,59 euros au titre de la taxe foncière qu'ils ont exposées pour les années 2016 à 2020.



Ces sommes doivent être actualisées par le complément de charges de copropriété versées par les époux [J] pour l'année 2021 et les trois premiers trimestres 2022, dont ils justifient, à hauteur de 828,67 euros pour l'année 2021 et 585,91 euros pour l'année 2022, ainsi que par les taxes foncières qu'ils ont versées à hauteur de 875,44 pour l'année 2021 et 922,65 pour l'année 2022.



* Sur les frais d'actes



Il convient par ailleurs, par infirmation de la décision entreprise, de condamner la société Lovinvest à leur rembourser les frais d'actes suivants, exposés dans le cadre de la vente, dont il n'est pas établi qu'elle pourrait obtenir le remboursement par le notaire ou l'administration :

- 646 euros au titre de leur quote-part de prise en charge de la mise en copropriété du bien,

- 2 197,35 euros au titre des émoluments d'acte et de formalités,

- 4 583 euros au titre des frais de publication d'acte.



* Sur les frais de justice exposés par la copropriété



Les époux [J] sollicitent par ailleurs le remboursement de la quote-part de charges qu'ils ont versée au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 26] [Adresse 20] pour les frais de justice exposés par la copropriété pour les années 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 en raison de l'action de Mme [I], à hauteur de 8 104,55 euros.





Cependant, s'ils versent aux débats les appels de provisions qui leur ont été adressés pour les frais d'avocat engagés par la copropriété pendant cette période, il résulte de l'état des dépenses de la copropriété que les frais de contentieux sont inclus dans les charges générales de la copropriété et dès lors, dans les sommes que la société Lovinvest est condamnée à leur rembourser au titre des charges de copropriété.



C'est dès lors à bon droit que le premier juge les a déboutés de cette demande. La décision sera confirmée sur ce point.





* Sur les factures d'électricité



C'est à juste titre que le premier juge, considérant que les factures d'électricité exposées par les époux [J] étaient liées à leur qualité d'abonnés et non à celle de propriétaires, les a déboutés de leur demande en remboursement de leurs factures d'électricité. 



La cour y ajoute que les frais exposés à ce titre alors qu'ils avaient des locataires ont été absorbés par les charges locatives payées par ces derniers, tandis que les frais ultérieurs résultent de la consommation directement imputable aux époux [J].



La décision entreprise sera confirmée de ce chef.





* Sur le remboursement du coût des aménagements réalisés



Les époux [J] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de remboursement par la société Lovinvest du coût des travaux qu'ils ont exposés pour l'aménagement de l'immeuble objet de la vente et réitèrent leur demande en appel, sur le fondement de la théorie de l'enrichissement sans cause. Ils font valoir que lorsqu'un contrat de vente est résolu pour l'inexécution par l'une des parties de ses obligations, les choses doivent être remises dans le même état que si les obligations nées du contrat n'avaient jamais existé et que dès lors, le vendeur doit restituer aux acquéreurs non seulement le prix de vente, mais également l'ensemble des sommes que les acquéreurs ont engagées en pure perte, précisant qu'en l'occurrence, l'ensemble des travaux qu'ils ont réalisés pour un montant de 105 664 euros, outre le coût du diagnostic DPE, ont valorisé le bien et que le vendeur, qui bénéficie de ces embellissements dans le cadre de la restitution de l'immeuble, doit les indemniser sauf à bénéficier d'un enrichissement sans cause.



La société Lovinvest conclut au débouté de cette demande, faisant valoir qu'il ne peut s'agir d'une demande en restitution réciproque mais d'une demande à caractère indemnitaire. Elle soutient par ailleurs qu'elle ne va pas bénéficier d'un enrichissement dès lors que du fait de l'amputation de la surface ABCD, la configuration de l'appartement va devoir être revue dans son ensemble. 



Sur ce 



Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



Les articles 1303 et 1303-1 du code civil, dans leur version issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, disposent qu'en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ; que l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale.



Si ces textes ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de vente conclu entre les parties était antérieur à leur entrée en vigueur, le principe qu'ils posent existait déjà auparavant, la consécration de l'enrichissement sans cause comme source autonome d'obligation résultant d'une décision de la Cour de cassation du 15 juin 1892, qui affirmait que lorsqu'une personne a procuré à une autre un avantage que ne justifie aucune cause légale ou contractuelle, elle dispose d'une action pour se faire restituer au nom du principe supérieur selon lequel 'nul ne peut s'enrichir sans cause aux dépens d'autrui'.



La demande des époux [J] aux fins de remboursement des frais engagés pour l'aménagement de l'immeuble objet de la vente, en se référant à la théorie de l'enrichissement sans cause, se fonde implicitement mais nécessairement sur les dispositions de l'article 555 du code civil relatif aux constructions faites sur le terrain d'autrui, qui constitue l'une des applications de ce principe.



Cet article dispose que :



'Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.'



Cette action n'est pas soumise aux dispositions de l'article 1147 du code civil, de sorte que la circonstance que l'inexécution par la société Lovinvest de son obligation de délivrance soit liée à une cause étrangère est sans incidence.



En l'espèce, les époux [J] n'ont pas été condamnés, du fait de leur bonne foi, à restituer les fruits qu'ils ont perçus de la mise en location du bien immobilier dont la vente a été résolue.



L'alinéa 4 de l'article 555 leur permet donc d'exiger, au choix de leur vendeur, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre qu'ils ont exposés pour aménager le bien immobilier, compte tenu de l'état dans lequel se trouve l'immeuble.



L'immeuble objet de la vente, acquis pour un montant de 88'000 euros, était constitué d'un 'plateau à aménager' pour l'aménagement duquel les époux [J] justifient avoir déboursé 105'664 euros.



Cependant, c'est à juste titre que la société Lovinvest fait valoir que ces aménagements vont devoir être détruits en grande partie du fait de l'annulation de la servitude portant sur la surface ABCD au premier étage, amputant le lot n°4 de 15,07 m², l'appartement T3 devenant ainsi un T2.



La société Lovinvest produit un devis d'architecte démontrant qu'elle va devoir engager des travaux à hauteur de 104'971,19 euros afin de détruire les ouvrages existants et refaire l'appartement dont la conception doit être repensée.



Il n'est donc pas établi que le fonds a augmenté de valeur du fait des aménagements effectués par les époux [J] et que la société Lovinvest va bénéficier d'un enrichissement de son patrimoine corrélativement à l'appauvrissement de celui des époux [J], qui doivent dès lors être déboutés de leur demande de remboursement des frais d'aménagements formée à l'encontre de leur vendeur, la décision entreprise étant confirmée de ce chef.



* Sur les frais d'huissier engagés pour la restitution des clefs et les frais de bornage



Il convient enfin de condamner la société Lovinvest à payer aux époux [J], au titre des frais exposés depuis le jugement de première instance, les sommes complémentaires de 192 euros correspondant aux frais d'huissier exposés pour la restitution des clés à la société Lovinvest, et de 1 517 euros correspondant à leur contribution aux frais de bornage à la suite de l'arrêt de la cour d'appel de céans du 1er février 1998.





1-2. Sur les demandes indemnitaires



Les époux [J] sollicitent l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Lovinvest et réitèrent leur demande en appel. Se fondant sur les dispositions de l'article 1184 du code civil, ils font valoir qu'ils doivent être indemnisés de l'intégralité du préjudice qui leur a été occasionné du fait du manquement du vendeur à son obligation de délivrance, particulièrement de la perte de loyers qu'ils ont subie à la suite du jugement prononcé le 22 septembre 2016, n'ayant pu remettre en location le bien immobilier depuis le départ de leur locataire le 7 septembre 2016, alors qu'il s'agissait d'un investissement locatif pour lequel ils avaient engagé des fonds importants.



La société Lovinvest conclut à la confirmation de la décision entreprise, faisant valoir que si elle a manqué à son obligation de délivrance, ce n'est qu'en raison des fautes commises par les notaires et le géomètre. Elle ajoute que l'octroi de dommages et intérêts n'est pas automatique, dès lors que l'article 1147 du code civil dans son ancienne rédaction prévoit que le débiteur de l'obligation est condamné, s'il y a lieu, à des dommages et intérêts s'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, et soutient qu'en l'espèce, la cause étrangère est caractérisée.



Sur ce 



Aux termes de l'article 1184 alinéa 2 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.



L'article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose par ailleurs que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



En l'espèce, la résolution de la vente, non contestée, est motivée par le manquement de la société Lovinvest à son obligation de délivrance pour avoir vendu aux époux [J] comme faisant partie du lot 4 et des parties communes de l'immeuble vendu, la surface ABCD située au premier étage d'un immeuble cadastré section DT numéros [Cadastre 13] et [Cadastre 14] appartenant à Mme [I], sur laquelle avait été instituée une servitude au profit du vendeur de celle-ci, la société Craye, restée propriétaire du fonds voisin qu'elle a par la suite vendu à la société Lovinvest.



Il a été définitivement jugé que l'omission par Me [H] [D] de publier ladite servitude à la conservation des hypothèques, laquelle constitue une faute de nature à engager sa responsabilité, n'avait pas permis à cette servitude de figurer aux ventes ultérieures, de sorte que le 1er étage de la parcelle ABCD avait été intégré dans le périmètre de la copropriété voisine, divisé puis vendu alors que la société Lovinvest n'en avait pas acquis la propriété.



Par ailleurs, il a également été définitivement