Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 17 janvier 2025

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 17 JANVIER 2025









N° RG 22/04137 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M342









S.A.R.L. [X] [I] IMMOBILIER



c/



Monsieur [D] [H]

Madame [M] [H]

Monsieur [B] [H]

Madame [W] [H]

Monsieur [U] [G]

S.A.R.L. DUPUY DISTRIBUTION



S.A.R.L. PHILAE



















Nature de la décision : ARRÊT MIXTE - EXPERTISE

























Grosse délivrée le :



aux avocats



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 juillet 2022 (R.G. 19/01387) par le Tribunal Judiciiare de Bordeaux suivant déclaration d'appel du 01 septembre 2022





APPELANTE :



S.A.R.L. [X] [I] IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 523 814 192, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8]



Représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



Monsieur [D] [H], agissant tant en nom personnel qu'en qualité d'héritier de Monsieur [P] [H], né le 14 Septembre 1970 à [Localité 16] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]



Madame [M] [H], agissant tant en nom personnel qu'en qualité d'héritière de Monsieur [P] [H], née le 20 Novembre 1971 à [Localité 16] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 11] BELGIQUE



Monsieur [B] [H], agissant tant en nom personnel qu'en qualité d'héritier de Monsieur [P] [H], né le 15 Août 1968 à [Localité 16] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



Madame [W] [H], née le 12 Novembre 1934 à [Localité 14] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]



Représentés par Maître Pascale MAYSOUNABE de la SELAS ELIGE avocat au barreau de [Localité 14] 



Maître [U] [G], né le 30 Mars 1965 à [Localité 16] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]



Représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Florence COULANGE, avocat au barreau d'AGEN



S.A.R.L. DUPUY DISTRIBUTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 9]



Représentée par Maître Marlène DURAND avocat au barreau de BORDEAUX substituant Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE









INTERVENANTE :



S.A.R.L. PHILAE, es qualité de mandataire liquidateur de la SARL AQUITAINE BATIMENTS EXPERTISES selon jugement du Tribunal de Commerce de Bordeaux en date du 19 février 2020, domiciliée en cette qualité [Adresse 2]



Non représentée 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 octobre 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- réputé contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





***



EXPOSE DU LITIGE :



Par acte sous seing privé du 8 mars 2014, M. [P] [H], M. [D] [H], Mme [M] [H], M. [B] [H] et Mme [W] [H], propriétaire indivis (consorts bailleurs) ont confié à la société à responsabilité limitée [X] [I] Immobilier (le mandataire de gestion) mandat de gestion d'un bien immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 12] à [Localité 14] (33).



Le 19 novembre 2014, la société [X] [I] Immobilier a indiqué aux consorts [H] que le Groupe Carrefour allait présenter une offre pour le local commercial du rez-de-chaussée. 



Par courrier du 11 mars 2015, les consorts [H] ont informé le mandataire de gestion que Maître [U] [G], Notaire, sera en charge de la rédaction du bail commercial.



Par acte authentique du 07 août 2015 reçu par Me [G], les consorts [H] ont donné à bail commercial le local situé au rez-de-chaussée du bien indivis, pour l'exploitation d'une activité de 'stockage, entreposage, réserve, fabrication, cuisson et vente de pain, pâtisserie et viennoiseries, fabrication et vente de sandwiches et de plats froids' à la société à responsabilité limitée Dupuy distribution (preneur), qui exerce sous l'enseigne 'Carrefour City', moyennant le paiement d'un loyer annuel de 21 618,48 euros hors charges, pour ure durée de neuf années, avec mise à la charge des parties de travaux suivant une ventilation précise. 



Le rapport de mission de repérage de l'amiante annexé au bail et réalisé par la société à responsabilité limitée Aquitaine bâtiments expertises le 2 juillet 2015 concluait à l'absence d'amiante.

 

Dans la perspective de la réalisation des travaux, en conformité avec les règles relatives à l'accueil du public et au stockage des denrées alimentaires, le preneur a confié plusieurs analyses au Bureau Veritas, qui a établi le 18 avril 2016 un rapport faisant état de la présence d'amiante.



Par ordonnance du 03 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de commerce de Bordeaux, saisi à la demande du preneur, a ordonné une mesure d'expertise et désigné M. [Z] au contradictoire du bailleur et du diagnostiqueur, à l'effet qu'il dise si les locaux loués contiennent de l'amiante, chiffre les travaux et les préjudices et donne tous éléments permettant de déterminer les responsabilités. Par ordonnance du 30 mai 2017, le juge des référés a refusé de déclarer l'ordonnance du 03 janvier 2017 commune au notaire rédacteur du bail. Cette ordonnance du 03 janvier 2017 a été rendue commune par ordonnance de référé du 14 novembre 2017 au mandataire de gestion du bailleur et à la compagnie d'assurance de droit étranger Alpha Insurance A/S, assureur du diagnostiqueur.



Par ordonnance de référé du 23 avril 2018, le président du tribunal de grande instance de Bordeaux, saisi par le preneur, a notamment suspendu le paiement des loyers dus à compter de la décision jusqu'à la réalisation des travaux de désamiantage et condamné solidairement les consorts bailleurs à payer au preneur la somme provisionnelle de 33 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance.



L'assureur du diagnostiqueur a fait l'objet d'une procédure de déclaration de faillite, suivant jugement du 08 mai 2018 prononcé par la chambre des partages judiciaires du tribunal des affaires maritimes et commerciales de Copenhague au Danemark, qui a désigné la société [K] K. Frederiksen advokat, mandataire liquidateur.



Les travaux de désamiantage ont été achevés à la charge des bailleurs entre le 18 juin 2018 et le 20 juillet 2018. 



Les bailleurs ont payé au preneur la somme de 35 051,52 euros correspondant aux loyers du 7 octobre 2016, date de l'assignation en référé, au 23 avril 2018, date de l'ordonnance.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 14 août 2018. Il indique que le désordre invoqué existe : présence d'un produit de doublage mural (plaques menuisées dures visés par une obligation de repérage avec obligation de conclusion sur la présence ou l'absence d'amiante).



Par actes des 9, 10 et 14 janvier 2019, la société Dupuy distribution a assigné au fond les consorts [H], Maître [G] en sa qualité de notaire et la société Aquitaine bâtiments expertises. 



Par assignation du 17 mai 2019, le diagnostiqueur a appelé son assureur et le liquidateur de ce dernier à le relever indemne de toutes condamnations.





Par acte d'huissier du 27 décembre 2019, les consorts [H] ont appelé le cabinet [X] [I] immobilier en sa qualité de mandataire de gestion.



Le 19 février 2020, la société Aquitaine bâtiments expertises a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Bordeaux. Le preneur a mis en cause la société à responsabilité limitée Malmezat Prat Lucas Dabadie, désormais société Philae, en qualité de liquidateur judiciaire, le 26 mai 2020. La société Dupuy distribution a déclaré sa créance entre les mains du liquidateur à hauteur de 373 802 euros le 14 avril 2020 ; Me [G] y a procédé à même hauteur le 23 avril 2020. 



M. [P] [H] est décédé le 7 avril 2021 ; M. [B] [H], M. [D] [H] et Mme [M] [H] sont intervenus volontairement en qualité d'héritiers.





***



Par jugement prononcé le 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire a statué ainsi qu'il suit :

- déclare recevable l'intervention volontaire de Monsieur [D] [H], Madame [M] [H] et Monsieur [B] [H] en leur qualité d'ayants-droit de Monsieur [P] [H] ;

- déclare irrecevables les conclusions notifiées le 10 octobre 2019 par la société Aquitaine Bâtiments Expertises ;

- déclare irrecevable l'ensemble des demandes présentées contre la société de droit danois [K] K Frederiksen Advokat, en qualité de mandataire liquidateur de la compagnie d'assurance de droit danois Alpha Insurance A/S ;

- condamne in solidum Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier, Maître [U] [G], notaire, et la société Malmezat Prat Lucas Dabadie en qualité de liquidateur de la société Aquitaine bâtiments expertises, cette dernière sous forme de fixation de créance, à payer à la société Dupuy Distribution les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts : 

- 127,74 euros au titre du remboursement des loyers,

- 150.000 euros au titre de la perte d'exploitation ;

- dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante : 

- société Aquitaine bâtiments expertises : 50 %

- Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H] : 20 %

- société [X] [I] Immobilier : 20 %

- Maître [U] [G] : 10 % ;

- déclare irrecevables les demandes formées par Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H] contre la société Malmezat Prat Lucas Dabadie en qualité de liquidateur de la société Aquitaine bâtiments expertises ;

- condamne la société [X] [I] Immobilier et Maître [U] [G], notaire, à garantir Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H] des condamnations ci-dessus prononcées dans les proportions précitées ;

- condamne Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier et la société Malmezat Prat Lucas Dabadie en qualité de liquidateur de la société Aquitaine bâtiments expertises, cette dernière sous forme de fixation de créance, à garantir Maître [U] [G], notaire, des condamnations ci-dessus prononcées dans les proportions précitées ;



- condamne Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], et Maître [U] [G], notaire, à garantir la société [X] [I] Immobilier des condamnations ci-dessus prononcées dans les proportions précitées ;

- condamne la société [X] [I] Immobilier à payer à Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H] la somme de 8.121,22 euros au titre des loyers remboursés à la société Dupuy Distribution et de ceux non perçus du 23 avril 2018 au 20 juillet 2018 ;

- condamne Maître [U] [G], notaire, à payer à Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H] la somme de 4.060,61 euros au titre des loyers remboursés à la société Dupuy Distribution et de ceux non perçus du 23 avril 2018 au 20 juillet 2018 ;

- condamne in solidum Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier, Maître [U] [G], notaire, et la société Malmezat Prat Lucas Dabadie, en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, à payer à la société Dupuy Distribution la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que la charge finale des dépens et celle de l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus ;

- déboute les parties pour le surplus ;

- condamne in solidum Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier, Maître [U] [G], notaire, et la société Malmezat Prat Lucas Dabadie en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire ;

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.



La société [X] [I] Immobilier a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 1er septembre 2022, intimant Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], la société Dupuy Distribution, Maître [U] [G] et la société Philae en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Aquitaine Bâtiments Expertises.



Maître [G] a formé un appel incident et a fait assigner le 27 février 2023 la société Philae en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Aquitaine Bâtiments Expertises.



La société Dupuy Distribution d'une part et Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Madame [W] [H] d'autre part ont également formé un appel incident.





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Par dernières conclusions notifiées le 7 août 2023, la société [X] [I] Immobilier demande à la cour de :

Vu l'article 1382 ancien du code civil, 

Vu les articles 1134 et 1135 anciens du code civil, 

Vu les articles 1984, 1985 du code civil,

- réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire du 7 juillet 2022 ;

- constater l'absence de faute de la société [X] [I] Immobilier en lien causal avec le préjudice de la société Dupuy distribution ;



- par suite, réformer en toutes ses dispositions le jugement en ce qu'il a, notamment : 

- condamné la société [X] [I] Immobilier, à payer à la société Dupuy distribution les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts : 

- 127,74 euros au titre du remboursement des loyers, 

- 150 000 euros au titre de la perte d'exploitation ; 

- dit que dans les rapports entre coobligés, la société [X] [I] immobilier supporterait 20 % de responsabilité ; 

- dit qu'elle devrait garantir Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H] des condamnations dans les proportions précitées ;

- dit qu'elle devrait garantir Maître [U] [G], notaire, des condamnations ci-dessus prononcées dans les proportions précitées ;

- condamné la société [X] [I] Immobilier à payer à Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H] la somme de 8 121,22 euros au titre des loyers remboursés à la société Dupuy Distribution et de ceux non perçus du 23 avril 2018 au 20 juillet 2018 ;

- condamné la société [X] [I] Immobilier, à payer à la société Dupuy Distribution la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que la charge finale des dépens et celle de l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, seraient réparties au prorata des responsabilités retenues ; 

En conséquence,

- rejeter l'ensemble des demandes présentées à l'encontre de la société [X] [I] Immobilier ;

Subsidiairement,

- minorer le préjudice de la société Dupuy Distribution à de plus justes proportions ;

- condamner la société [X] [I] Immobilier à une quote-part de responsabilité entre les co-responsables qui ne saurait excéder 5% ;

- condamner in solidum Maître [G], Monsieur [P] [H], Madame [W] [H], Monsieur [B] [H], Monsieur [D] [H] et Madame [M] [H] à relever indemne conjointement et solidairement entre eux la société [X] [I] Immobilier de l'intégralité des condamnations qui pourrait être mise à sa charge ;

- condamner in solidum la société Dupuy Distribution, Maître [G], Monsieur [P] [H], Madame [W] [H], Monsieur [B] [H], Monsieur [D] [H] et Madame [M] [H] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.





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Par dernières écritures notifiées le 6 juillet 2023, la société Dupuy Distribution demande à la cour de : 

Vu les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1240 et 1241 (1382 et 1383 anciens) du code civil,

Vu les articles R.1334-14 et suivants du code de la santé publique,

Vu l'annexe 13-9 du code de la santé publique,

- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a jugé Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier, Maître [U] [G], notaire, solidairement responsables du préjudice subi par la société Dupuy Distribution ;

- confirmer la décision en ce qu'elle a condamné les mêmes solidairement au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Sur appel incident,

- réformer la décision s'agissant de l'indemnisation du préjudice ;

- condamner in solidum les consorts [H], Maître [G] et la société [X] [I] Immobilier à payer à la société Dupuy Distribution la somme de 371.802 euros au titre des dommages et intérêts, décomposée comme suit : 

' 52 244 euros au titre du remboursement des loyers

' 319 558 euros au titre de la perte d'exploitation arrêté au 28 juin 2018 ;

- subsidiairement, ordonner une expertise pour évaluer le préjudice subi par la perte d'exploitation et en conséquence condamner in solidum les défendeurs au paiement d'une provision de 200.000 euros ; 

- en tout état de cause les condamner in solidum à payer à la société Dupuy Distribution une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les condamner in solidum à supporter les dépens.



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Par dernières conclusions notifiées le 26 mai 2023, Maître [U] [G] demande à la cour de :

Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil et 1382 ancien du code civil,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 7 juillet 2022, en ce qu'il a :

- condamné in solidum Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier, Maître [U] [G], notaire, et la société Malmezat Prat Lucas Dabadie en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, cette dernière sous forme de fixation de créance, à payer à la société Dupuy Distribution les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

- 127,74 euros au titre du remboursement des loyers

- 150.000 euros au titre de la perte d'exploitation,

- dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuerait de la manière suivante :

- société Aquitaine Bâtiments Expertises : 50%

- Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Madame [W] [H] : 20%

- société [X] [I] Immobilier : 20%

- Maître [U] [G] : 10%,

- déclaré irrecevables les demandes formées par Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Madame [W] [H] contre la société Malmezat Prat Lucas Dabadie en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises,

- condamné la société [X] [I] Immobilier et Maître [U] [G], notaire, à garantir Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Madame [W] [H], dans les proportions précitées,

- condamné Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier et la société Malmezat Prat Lucas Dabadie en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, cette dernière sous forme de fixation de créance, à garantir Maître [U] [G], notaire, des condamnations ci-dessus prononcées dans les proportion précitées,

- condamné Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Madame [W] [H], et Maître [U] [G], notaire, à garantir la société [X] [I] Immobilier des condamnations ci-dessus prononcées dans les proportions précitées ;

- condamné la société [X] [I] Immobilier à payer à Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Madame [W] [H] la somme de 8.121,22 euros au titre des loyers remboursés à la société Dupuy Distribution et de ceux non perçus du 23 avril 2018 au 20 juillet 2018,

- condamné Maître [U] [G], notaire, à payer à Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Madame [W] [H] la somme de 4.060,61 euros au titre des loyers remboursés à la société Dupuy Distribution et ceux non perçus du 23 avril 2018 au 20 juillet 2018,

- condamné in solidum Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier, Maître [U] [G], notaire, la société Malmezat Prat Lucas Dabadie, en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, à payer à la société Dupuy Distribution la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que la charge finale des dépens et celle de l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile seraient réparties au prorata des responsabilités retenues,

- débouté les parties pour le surplus,

- condamné in solidum Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier, Maître [U] [G], notaire et la société Malmezat Prat Lucas Dabadie en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, cette dernière sous forme de fixation de créance, aux dépens , comprenant les frais d'expertise judiciaire ;

Statuer à nouveau,

À titre principal,

- juger que la société Aquitaine Bâtiments Expertises a commis une faute dans le cadre de son rapport de mission de repérage de l'amiante en date du 3 juillet 2015 ;

- juger que la société [X] [I] Immobilier a commis une faute dans la négociation et la définition de la mission du diagnostiqueur ;

- juger que Maître [U] [G], notaire, a eu sa mission limitée par les parties afin de donner un caractère authentique à la convention de bail commercial arrêtée par les parties ;

En conséquence,

- débouter purement et simplement la société Dupuy Distribution de ses demandes, fins, et conclusions dirigées contre Maître [U] [G] ;

- débouter purement et simplement Messieurs [D] et [F] [H], et Mesdames [M] et [W] [H] de leurs demandes, fins, et conclusions dirigées contre Maître [G] ;

- débouter purement et simplement la société [X] [I] Immobilier de ses demandes, fins, et conclusions dirigées contre Maître [G] ;

À titre subsidiaire,

- juger que la société Dupuy Distribution ne rapporte pas la preuve d'un préjudice né actuel et certain ;

- débouter la société Dupuy Distribution de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ;

À titre infiniment subsidiaire,

- juger n'y avoir lieu à condamnation solidaire à l'encontre de Maître [G] ;

- condamner la société [X] [I] Immobilier, la société Aquitaine Bâtiments Expertises, ainsi que [D] [H], [M] [H], [B] [H], [P] [H] et [W] [H] et la société Aquitaine Bâtiments Expertises représentée par la société Philae es qualités à relever indemne et garantir conjointement Maître [G] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;



- fixer la créance de garantie due par la société Aquitaine Bâtiments Expertises représentée par la société Philae à Maître [U] [G], dans le cadre de la liquidation judiciaire ;

- débouter Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Monsieur [P] [H] et Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier, la société Dupuy Distribution et la société Aquitaine Bâtiments Expertises représentée par la société Philae, es qualités de toutes demandes dirigées contre Maître [U] [G] ;

En tout état de cause,

- condamner la société Dupuy Distribution à régler à Maître [G] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.



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Par dernières écritures notifiées le 26 mai 2023, Madame [W] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Monsieur [D] [H] (ci-après Consorts [H]) demandent à la cour de :

Vu les articles 1719 et suivants du code civil,

Vu les articles R.1334-18 et suivants du code de la Santé publique,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu l'article 1134 ancien du code civil,

Vu l'article 373 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement du 7 juillet 2022 en ce qu'il a : 

 - condamné in solidum Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier, Maître [U] [G], notaire, et la société Malmezat Prat Lucas Dabadie en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, cette dernière sous forme de fixation de créance, à payer à la société Dupuy Distribution les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts : 

- 127,74 euros au titre du remboursement des loyers,

- 150 000 euros au titre de la perte d'exploitation, 

- condamné Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier et la société Malmezat Prat Lucas Dabadie en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, cette dernière sous forme de fixation de créance, à garantir Maître [U] [G], notaire, des condamnations ci-dessus prononcées dans les proportions précitées,

- condamné Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], et Maître [U] [G], notaire, à garantir la société [X] [I] Immobilier des condamnations ci-dessus prononcées dans les proportions précitées,

- condamné in solidum Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [F] [H], Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier, Maître [U] [G], notaire, et la société Malmezat Prat Lucas Dabadie, en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, à payer à la société Dupuy Distribution la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [F] [H], Madame [W] [H], la société [X] [I] Immobilier, Maître [U] [G], notaire, et la société Malmezat Prat Lucas Dabadie en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau, 

À titre principal,

- débouter la société Dupuy Distribution de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre des Consorts [H] ;

- débouter la société Dupuy Distribution de sa demande au titre du préjudice d'exploitation ; 

En conséquence,

- condamner in solidum le cabinet [X] [I], Maître [G] et la société Philae en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, cette dernière sous forme de fixation de créance à garantir et relever indemnes les consorts [H] de toute éventuelle condamnation qui pourrait être portée à leur encontre ;

- condamner in solidum le cabinet [X] [I], Maître [G] et la société Philae en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, cette dernière sous forme de fixation de créance à rembourser aux consorts [H] la somme de 35.051,52 euros au titre des loyers déjà remboursés par les consorts [H], augmenté des loyers non perçus depuis le 23 avril 2018, date de l'ordonnance ;

À titre subsidiaire,

- condamner Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], agissant en leur nom personnel et en qualité d'héritiers de Monsieur [P] [H], à une quote-part qui ne saurait excéder 5 % ;

En tout état de cause,

- condamner in solidum le cabinet [X] [I], Maître [G] et la société Philae en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, cette dernière sous forme de fixation de créance, à garantir et relever indemne Monsieur [D] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H], Madame [W] [H], agissant en leur nom personnel et en qualité d'héritiers de Monsieur [P] [H], des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause,

- condamner in solidum le cabinet [X] [I], Maître [G] et la société Philae en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, cette dernière sous forme de fixation de créance, aux dépens de première instance et d'appel ;

- condamner in solidum le cabinet [X] [I], Maître [G] et la société Philae en qualité de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, cette dernière sous forme de fixation de créance, à verser aux consorts [H] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



***



La société Philae, liquidateur judiciaire de la société Aquitaine Bâtiments Expertises, a été assignée le 27 février 2023 en appel provoqué par Maître [U] [G] qui lui a signifié l'acte d'appel et les conclusions déposées le 28 novembre 2022 par la société [X] [I] Immobilier, ainsi que ses propres conclusions déposées le 24 février 2023.



Elle ne s'est pas constituée.



La société Dupuy Distribution d'une part et les Consorts [H] d'autre part ne lui ont pas signifié leurs conclusions ni communiqué leurs pièces.



***



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 octobre 2024.



Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



1. Sur les responsabilités



1. L'article 1719 du code civil dispose :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»



L'article 1720 du même code ajoute :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»



Les articles L.1334-12-1 et R.1334-14 et suivants du code de la santé publique font obligation aux propriétaires d'immeubles bâtis d'y faire rechercher la présence d'amiante et, lorsque l'immeuble a fait l'objet d'un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 et s'il est utilisé à un autre usage que l'habitation, d'y faire réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante.

Ils ont également l'obligation de tenir un 'dossier technique amiante' à la disposition des occupants de l'immeuble ainsi que de toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans cet immeuble. Ce dossier comprend en particulier les rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante.

L'annexe 13-9 du code de la santé publique, relative aux programmes de repérage de l'amiante mentionnés aux articles R.1334-20, R.1334-21 et R.1334-22, précise que les repérages prévus à la liste A doivent porter sur les composants à sonder ou à vérifier suivants : flocages, calorifugeages et faux plafonds. La liste B impose le sondage ou la vérification notamment des éléments suivants pour les parois verticales intérieures : enduits projetés, revêtements durs (plaques menuiserie, amiante-ciment) et entourages de poteaux (carton, amiante-ciment, matériau sandwich, carton + plâtre), coffrage perdu, ainsi que les enduits projetés et panneaux des cloisons (légères et préfabriquées), gaines et coffres.





2. Il est constant que Messieurs [B] et [D] [H] et Madame [M] [H], nu-propriétaires et Monsieur [P] [A] et Madame [W] [H], usufruitiers (ci-après Consorts [H]), ont confié à la société [X] [I] Immobilier, le 8 mars 2014, la gestion de leur immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 14], composé d'un local commercial et un garage en rez-de-chaussée et 5 appartements dans les étages supérieurs.





3. Le bail commercial portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée a été reçu le 7 août 2015 par Maître [G], notaire à [Localité 17] et mentionne en page six au paragraphe 'amiante' :

« Chacune des parties reconnaît que le notaire soussigné l'a pleinement informée des dispositions du code de la santé publique imposant aux propriétaires de locaux tels que ceux loué aux présentes (') d'établir un dossier technique amiante contenant un repérage étendu des matériaux et produits contenant de l'amiante. Le bailleur déclare qu'un dossier amiante a été établi le 3 juillet 2015 par la société AB Expertises (') dont il résulte ce qui suit : dans le cadre de la mission, il n'a pas été repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante.»





4. Aucune des parties au procès n'est en mesure de produire l'ordre de mission de la société AB Expertises. Il faut cependant relever que c'est la société [X] [I] Immobilier qui a adressé le rapport de la société AB Expertises à Maître [G] le 9 juillet 2015, accompagné du diagnostic de performance énergétique et du diagnostic des risques naturels et technologiques, ce qui établit que la mission de la société AB Expertises a été délimitée par l'appelante. Or elle est ainsi définie au paragraphe 3.2.1 du rapport : « L'intitulé de la mission : repérage des matériaux et produits de la liste A à intégrer au 'dossier amiante - parties privatives'. Les paragraphes 3.2.3 et 3.2.4 circonscrivent à nouveau la mission du diagnostiqueur aux éléments énoncés à la liste A de l'annexe 13-9 du code de la santé publique détaillée supra.



Ce rapport a été expressément annexé à la minute du bail authentique par Maître [G].





5. Il est constant que les panneaux de doublage mural du local donné à bail à la société Dupuy Distribution contiennent de l'amiante ; que ces panneaux entrent dans le périmètre de la recherche prévue par la liste B de l'annexe 13-9 du code de la santé publique. Ce fait a été mis en évidence par les recherches effectuées le 14 avril 2016 par le Bureau Veritas à la demande du preneur à bail qui avait été alerté auparavant lors de la réalisation de ses travaux d'aménagement. La présence d'amiante a été confirmée le 14 août 2018 par M. [Z], expert judiciaire, qui a précisé que le matériau contenant de l'amiante a été apposé sur une surface d'environ 250 m².





6. Dès lors, c'est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le tribunal judiciaire a retenu que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de délivrance en louant à la société Dupuy Distribution un local contenant de l'amiante, sans pouvoir prétendre être déchargés de cette obligation légale par l'intervention de professionnels.





7. C'est de plus par des motifs pertinents, qui ne sont pas utilement critiqués en appel, que le premier juge, après avoir relevé que la société [X] [I] Immobilier n'avait pas confié au diagnostiqueur la mission pourtant imposée par les textes, a retenu la responsabilité de cette société en vertu de l'article 1992 du code civil qui prévoit que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion à l'égard de son mandant, ainsi que des dommages en résultant causés aux tiers -dont le preneur à bail-, ce par application des dispositions de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.





8. Le tribunal judiciaire a, à juste titre, également retenu la responsabilité de Maître [G] qui, en charge de la rédaction d'un bail commercial, n'a pas vérifié que le périmètre des recherches du diagnostiqueur était conforme aux obligations réglementaires en la matière, alors pourtant qu'il a mentionné au sein de l'acte authentique qu'il s'agissait d'un 'repérage étendu'.





9. Enfin, le premier juge a exactement retenu la responsabilité de la société AB Expertises, professionnel spécialisé dans les diagnostics immobiliers et rompu à l'application des normes applicables à ce titre qu'il énonce d'ailleurs aux paragraphes 3.2.2 à 3.2.4 de son rapport, sans pourtant faire le lien avec la mention, au paragraphe 3.2.6, de l'usage mixte de l'immeuble, donc un usage autre que l'habitation au sens des articles L.1334-12-1 et R.1334-14 et suivants du code de la santé publique, le bien ayant par ailleurs manifestement été édifié avant 1997.



Les deux conditions d'application de l'annexe 13-9 du code de la santé publique pour la recherche dans les éléments détaillés tant par la liste A que par la liste B étaient donc remplies et il appartenait à la société AB Expertises de remplir son obligation de conseil auprès de sa mandante, la société [X] [I] Immobilier afin d'inviter celle-ci à modifier le périmètre de sa mission pour l'exécuter selon les règles applicables.



Ayant manqué à ses obligations contractuelles à l'égard de sa mandante, la société AB Expertises a ainsi engagé sa responsabilité à l'égard du tiers -le preneur à bail- qui subi un préjudice résultant de ce manquement, constitutif d'une faute délictuelle à son égard.





10. Les Consorts [H], la société [X] [I] Immobilier, Maître [G] et la société AB Expertises ont tous contribué à la réalisation du dommage subi par la société Dupuy Distribution et la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a considéré qu'ils devaient en conséquence être condamnés in solidum à le réparer.





11. Dans leurs rapports entre eux, les consorts [H], Maître [G] et les sociétés AB Expertises et [X] [I] Immobilier doivent être tenus dans les proportions suivantes :

- à concurrence de 50 % pour le diagnostiqueur, professionnel spécialisé le plus à même d'adapter sa mission à la réalité de l'usage du bien visité et de conseiller en ce sens sa mandante ;

- à concurrence de 20 % pour la société [X] [I] Immobilier, professionnel de l'immobilier en charge de la gestion de l'immeuble et de la préparation des diagnostics, ainsi qu'il résulte des termes de l'article 'changement de locataire' du mandat de gérance conclu le 8 mars 2014 ;

- à concurrence de 20 % pour Maître [G], qui n'a pas vérifié l'application des règles pertinentes dans le rapport de diagnostic annexé à l'acte dont il avait la charge d'assurer la sécurité et l'efficacité du bail authentique au sein duquel il est mentionné qu'il s'agissait d'un repérage étendu ;

- à concurrence de 10 % pour les bailleurs, chargés d'une obligation légale de délivrance caractérisée notamment par la fourniture impérative des informations appropriées à l'usage des lieux donnés à bail.





12. Le jugement déféré sera donc partiellement infirmé en ce qui concerne la répartition des responsabilités du notaire et des bailleurs pour l'exercice des recours en garantie, le principe des responsabilités respectives des coobligés et le mécanisme des recours en garantie étant par ailleurs confirmé.





2. Sur le préjudice



13. L'expert judiciaire a indiqué qu'il serait nécessaire de retirer les panneaux de doublage en amiante et la structure porteuse. Les bailleurs ont, compte tenu des propositions de l'expert, fait réaliser ces travaux par l'une des entreprises ayant proposé un devis dans le cadre des opérations d'expertise. Il est établi que cette intervention s'est achevée au cours du mois de juillet 2018.



14. Le préjudice résultant du manquement à l'obligation de délivrance a donc commencé le 7 août 2015, date de la délivrance d'un local contenant de l'amiante, au 23 avril 2018, date à laquelle le preneur limite la période considérée, soit 33 mois. Toutefois, le preneur a bénéficié d'une franchise de loyer de deux mois, de sorte que le préjudice de jouissance de la société Dupuy Distribution, qui a donc commencé le 1er octobre 2015, doit être ramené à 31 mois et être évalué à la somme de [1851,54 euros x 31 mois =] 57.397,74 euros. Il sera donc fait droit à l'appel incident de la société Dupuy Distribution de ce chef, ce dans la limite de sa demande, soit la somme de 52.244,66 euros.



Le tribunal a relevé que les Consorts [H] avaient d'ores et déjà remboursé à leur locataire la somme de 35.051,52 euros, ce qui n'est pas discuté en appel. Il convient donc de condamner les bailleurs à indemniser le préjudice de jouissance restant de la société Dupuy Distribution à concurrence de 17.193,14 euros.



Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société [X] [I] Immobilier et Maître [G] à garantir les Consorts [H] à ce titre mais de l'infirmer en son quantum compte tenu des décisions supra relatives au montant du préjudice de jouissance et à la répartition des responsabilités entre coobligés.





15. La société locataire excipe également d'un préjudice d'exploitation et produit à ce titre un prévisionnel d'exploitation réalisé par le groupe Carrefour ainsi qu'un tableau des pertes dont elle indique qu'il a été réalisé par son expert comptable.



Les éléments présentés ne sont pas suffisants à étayer la demande en paiement de ce chef et la cour, infirmant le jugement déféré, accueillera la demande subsidiaire en expertise, ce aux frais avancés de la société Dupuy Distribution qui y a intérêt.



Il sera cependant fait droit à la demande de la locataire commerciale en allocation d'une provision qui sera fixée à la somme de 100.000 euros compte tenu des pièces comptables produites.





16. Les chef du jugement relatifs à la charge des dépens et des frais irrépétibles des parties seront confirmés. Y ajoutant, la cour surseoira à statuer sur les demandes relatives aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire en dernier ressort,



Confirme le jugement prononcé le 7 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, SAUF :



- en ce qu'il a, dans les rapports des coobligés entre eux, fixé la part de responsabilité de Maître [U] [G] d'une part et de Madame [W] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Monsieur [D] [H] d'autre part respectivement à 10 % et 20 %,



- en ce qu'il a évalué le préjudice de jouissance de la société Dupuy Distribution à la somme de 35.179,26 euros.



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera à concurrence de 20 % à la charge de Maître [U] [G] et de 10 % à la charge de Madame [W] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Monsieur [D] [H].



Fixe le préjudice de jouissance de la société Dupuy Distribution à la somme de 52.244,66 euros.



Condamne Madame [W] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Monsieur [D] [H] à payer à la société Dupuy Distribution la somme de 17.193,14 euros au titre du préjudice de jouissance restant.



Condamne la société [X] [I] Immobilier à payer à Madame [W] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Monsieur [D] [H] la somme de 10.448,93 euros au titre du préjudice de jouissance de la société Dupuy Distribution.



Condamne Maître [U] [G] à payer à Madame [W] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Monsieur [D] [H] la somme de 10.448,93 euros au titre du préjudice de jouissance de la société Dupuy Distribution.





Avant dire droit sur le montant de l'indemnité de pertes d'exploitation,



Ordonne une expertise,



Désigne pour y procéder [N] [O], expert près la cour d'appel de Bordeaux,

[Adresse 5] 

[Localité 10] 

Tél : [XXXXXXXX01] 

Mèl : [Courriel 15] 



avec la mission suivante :



-Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,

 

-Prendre connaissance des documents produits par les parties et se faire communiquer tous documents, notamment comptables, qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,



- Evaluer la perte d'exploitation subie par la société Dupuy Distribution pour la période du 1er octobre 2015 au 23 avril 2018, 









-Déterminer le taux de marge brute à appliquer pour le calcul de la perte de la marge brute subie par la société Dupuy Distribution pour la période du 1er octobre 2015 au 23 avril 2018,



-Dit que l'expert prendra notamment en compte les économies de charges d'exploitation, 



-Faire toutes observations utiles à la détermination, par la cour, du montant de l'indemnité pour perte d'exploitation,



Dit que l'expert pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, et s'adjoindre tout spécialiste de son choix sauf à en faire mention expresse,



Dit que l'expert devra accomplir sa mission contradictoirement, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées ; les entendre en leurs observations et recevoir leurs dires,



Rappelle que l'expert désigné ne pourra pas concilier les parties, mais qu'il lui appartiendra, le cas échéant, de constater l'accord qui serait intervenu entre elles,



Dit que l'expert devra accomplir personnellement sa mission, et dresser de ses opérations un rapport après avoir donné connaissance aux parties de ses conclusions et après avoir recueilli leurs éventuelles observations écrites, pour l'établissement desquelles un délai raisonnable devra leur avoir été laissé, et qu'il consignera en y faisant réponse expresse argumentée,



Dit que l'expert commis devra déposer au greffe de la cour d'appel de Bordeaux son rapport définitif dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé de la consignation,



Dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête du magistrat chargé du contrôle des opérations d'expertise,



Fixe le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 5.000 euros sauf à parfaire,



Dit que cette somme sera consignée par la société Dupuy Distribution auprès du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Bordeaux dans le délai de deux mois à compter de l'arrêt,



Dit qu'à défaut de versement de la consignation dans le délai imparti, il sera procédé conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile,



Dit qu'après l'accomplissement par l'expert de sa mission, il sera procédé à la fixation de ses frais et vacations ; qu'il pourra se faire remettre jusqu'à due concurrence les sommes consignées au greffe et qu'il y aurait lieu à restitution à la partie consignataire des sommes éventuellement excédentaires ou à délivrance de l'exécutoire en vue du paiement des sommes supplémentaires qui pourraient être dues à l'expert,



Dit qu'après dépôt du rapport d'expertise, l'affaire sera rappelée à la mise en état de la chambre commerciale de la cour d'appel de Bordeaux,

 







Condamne la société [X] [I] Immobilier, Maître [U] [G], Madame [W] [H], Madame [M] [H], Monsieur [B] [H] et Monsieur [D] [H] à payer in solidum à la société Dupuy Distribution la somme de 100.000 euros à titre de provision, à valoir sur le montant de l'indemnité de perte d'exploitation due pour la période du 1er octobre 2015 au 23 avril 2018, 



Réserve les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 



Le Greffier Le Magistrat