Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 5]



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00138 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSQA


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] pour le compte de la SAS SOLINTER ACTIF 1 
représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Madame [N] [C] [L] divorcée [V], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne









A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :







RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2018, la SA CDC HABITAT -venant aux droits de la société SOLINTER ACTIFS 1- a donné en location à Monsieur [D] [V], ex-époux de Madame [N] [C] [L] un bien à usage d’habitation de type 3 avec parkings (N°22 & 23) situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 652,00 euros (dont 25,00 € pour les 2 parkings) outre 65,00 € de provision pour charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Par ordonnance d’orientation et de mesures provisoires en divorce du 18 octobre 2021, le Tribunal Judiciaire d’Orléans a attribué à Madame [N] [C] [L], divorcée [V], la jouissance du domicile conjugal et du mobilier du ménage avec en contrepartie pour celle-ci l’obligation d’assumer la charge définitive des frais afférents au logement. 

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [N] [C] [L], divorcée [V], la SAS SOLINTER ACTIF 1 a fait signifier à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 octobre 2023 -dénoncé par voie électronique le 2 octobre 2023 à la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret- pour un montant en principal de 2.007,01 euros.

A défaut de règlement des causes dudit commandement par les locataires en place, la SA CDC HABITAT a, par acte d'huissier du 9 janvier 2024, fait assigner-avec dénonciation par voie électronique à la Préfecture du Loiret le 10 janvier 2024- Madame [N] [C] [L], divorcée [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes :
-constater la résiliation du bail consenti et ordonner l’expulsion de Madame [N] [C] [L], divorcée [V] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la [Localité 4] Publique ;
-condamner Madame [N] [C] [L], divorcée [V] à payer la somme de 2.007,01 euros correspondant aux causes du commandement, et ce sous réserve des loyers échus au jour du jugement ; 
-condamner Madame [N] [C] [L], divorcée [V] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges -révisables selon les conditions contractuelles- à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à effective libération des locaux ; 
-condamner Madame [N] [C] [L], divorcée [V] au paiement d’une somme de 1.000,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner Madame [N] [C] [L], divorcée [V] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience de jugement qui s'est tenue le 14 mai 2024, la SA CDC HABITAT, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux impayés de loyers, tout en actualisant le montant en augmentation constante de la dette locative à la somme de 6.052,32 euros. Le bailleur a indiqué en outre que la locataire n’avait repris aucun paiement, ni des loyers courants, ni de l’arriéré, et qu’il s’opposait par conséquent à l’octroi de tout délai de paiement de la dette locative.
Madame [N] [C] [L], divorcée [V] qui comparaît en personne, déclare être sans emploi et sans aucun revenu, avoir la charge de 2 jeunes enfants, son titre de séjour n’ayant pas été renouvelé (en attente de régularisation) et ses droits CAF suspendus, tandis que son ex-époux qui est parti à l’étranger, ne paie aucune pension alimentaire. Elle ajoute, que dans ces conditions, elle se trouve dans l’impossibilité matérielle de payer l’intégralité du loyer courant du logement. 

La fiche relative au diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience vient confirmer en tous points les déclarations et la situation sociale et financière précaire de Madame [N] [C] [L], divorcée [V]. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 9 août 2024, puis l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats fixée à l’audience du 8 octobre 2024, afin de permettre à la société CDC HABITAT de justifier de sa qualité à venir aux droits de la société SOLINTER ACTIFS 1 dans la présente procédure. 

A l’audience du 8 octobre 2024, Madame [N] [C] [L], divorcée [V] a comparu en déclarant être toujours sans emploi avec 2 jeunes enfants à charge, son titre de séjour n’ayant pas à ce jour été renouvelé, ses droits CAF ayant été cependant revus à 148 € par mois.
La justification de l’intérêt à agir du bailleur, la société CDC HABITAT a été régulièrement produite aux débats, et cette dernière a maintenu ses demandes introductives tout en actualisant à la date du 4 octobre 2024 le montant en augmentation régulière de la dette locative de Madame [N] [C] [L], divorcée [V] s’élevant à 9.253,32 euros.

Les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 10 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur CDC HABITAT justifie avoir préalablement saisi conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) afin de lui signaler la situation d'impayés de Madame [N] [C] [L], divorcée [V], et ce, dès le 2 octobre 2023, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 janvier 2024. 

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 17 octobre 2023 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 29 juin 2018 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 7 des conditions particulières), tandis que le commandement de payer visant ledit contrat a été signifié le 5 octobre 2023, pour paiement d’une somme en principal de 2.007,01 euros, et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et de la récente jurisprudence de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Madame [N] [C] [L], divorcée [V] disposait donc jusqu'au 5 décembre 2023 à 24 heures pour régler cette somme.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à la date du 5 décembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA CDC HABITAT produit un décompte détaillé démontrant que Madame [N] [C] [L], divorcée [V] reste devoir la somme de 9.253,32 euros à la date du 4 octobre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse), sachant que la somme réclamée sera toutefois ramenée à un montant de 8.992,93 euros, après soustraction de la somme de 260,39 € correspondant à des « frais de contentieux » qui relèvent éventuellement des dépens.

Présente aux audiences des 14 mai et 8 octobre 2024, Madame [N] [C] [L], divorcée [V] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de sa dette locative auprès de son bailleur la SA CDC HABITAT, tout en évoquant son impossibilité matérielle de s’acquitter, tant du loyer et des charges courants que de l’arriéré locatif.

Madame [N] [C] [L], divorcée [V] sera en conséquence condamnée à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 8.992,93 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente décision. 

De plus, occupante sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2023, la locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. 

Ainsi, Madame [N] [C] [L], divorcée [V] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges -révisables et indexées en vertu des conditions contractuelles- selon décompte arrêté au 4 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), laquelle s’appliquera à compter du 1er novembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ; 

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Comparaissant en personne, Madame [N] [C] [L], divorcée [V] reconnaît le montant de sa dette locative, mais il est constant qu’elle n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience, et de ce fait, aucun délai de paiement ne peut lui être légalement accordé par la juridiction.
Dans ces circonstances, Madame [N] [C] [L], divorcée [V] ne pourra bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 5 décembre 2023 conservera par conséquent tous ses effets.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [C] [L], divorcée [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023 et celui de l'assignation introductive d’instance.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur SA CDC HABITAT, et compte tenu de la précarité avérée de la situation tant sociale que financière de Madame [N] [C] [L], divorcée [V], il n’y aura pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

REJETTE tout délai de paiement de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail principal conclu le 29 juin 2018 entre la SA CDC HABITAT -venant aux droits de la société SOLINTER ACTIFS 1- et Madame [N] [C] [L], divorcée [V], concernant le bien à usage d’habitation avec 2 parkings n°22 & 23 situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [C] [L], divorcée [V], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [C] [L], divorcée [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT également que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [C] [L], divorcée [V] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 8.992,93 € (huit mille neuf cent quatre vingt douze euros et quatre vingt treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 octobre 2024 hors frais de poursuite (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [C] [L], divorcée [V] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges -révisables et indexées en vertu des conditions contractuelles- selon décompte arrêté au 4 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), laquelle s’appliquera à compter du 1er novembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ; 

REJETTE toutes les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [C] [L], divorcée [V] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023 et celui de l'assignation introductive.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.


Le greffière, Le juge,