Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 23 janvier 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/08045 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLCM



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Mars 2024 -Tribunal de proximité de MONTREUIL - RG n° 24/00081





APPELANTE 



Mme [O] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me Violaine CHAUSSINAND NOGARET de la SCP BENICHOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0009



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-012031 du 05/09/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])





INTIMÉE 



S.A. LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIÈRE POUR LA RÉGION PARISIENNE ' LOGIREP, RCS de [Localité 8] sous le n°393 542 428, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R101





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 Décembre 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL







ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. 



*****

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2016, la société Logirep a loué à Mme [M] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 726,42 euros, charges en sus.



Par exploit du 1er juin 2023, la société Logirep a fait signifier à Mme [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.581,43 euros au titre de loyers et charges impayés.



Par exploit du 1er décembre 2023, la société Logirep a fait assigner Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil, aux fins de voir :


Constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

Condamner Mme [M] au paiement des sommes suivantes :

6.237,81 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 23 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse,

Une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à sa libération effective des lieux loués,

500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Les entiers dépens de l'instance,

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.




Par ordonnance contradictoire du 18 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil a : 


Déclaré recevable la demande de la société Logirep aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 janvier 2016 entre la société Logirep d'une part et Mme [R] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 juillet 2023,

Ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

Condamné Mme [R] à payer à la société Logirep la somme de 7.672,45 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 5 février 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse,









Condamné Mme [R] à payer à la société Logirep l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de février 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacun des échéances,

Rejeté la demande de délais de paiement,

Condamné Mme [R] à payer à la société Logirep la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 1er juin 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d'allocations familiales,

Rappelé que l'ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes.




Par déclaration du 22 avril 2024, Mme [M] a relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 3 décembre 2024, Mme [M] demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : 




Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation, a rejeté la demande de délais formée et par voie de conséquence ordonné son expulsion, la condamnant à payer une somme de 7.672,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 23 novembre 2023, échéance d'octobre incluse, et 500 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens ;


Statuant à nouveau,


Constater que Mme [R] s'acquitte du loyer et charges courants,

Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail pendant un délai de deux ans et juger qu'elle sera réputée ne pas avoir joué si Mme [M] s'acquitte du loyer et charges courants pendant cette période de deux ans,


Vu la contestation formée le 2 décembre 2024 par la société Logirep à l'encontre de la décision du 8 novembre 2024 de la commission de surendettement,


Suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à décision du juge statuant sur cette contestation,


Subsidiairement,


Autoriser Mme [R] à s'acquitter de la dette locative, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant ce délai et dire que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [M] s'est acquittée de la dette locative et du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de trois ans ;

Débouter la société Logirep de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Juger n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Laisser à la charge de la société Logirep les entiers dépens.




Elle expose notamment que :




Elle ne conteste pas l'arriéré locatif, sous réserve des déductions à intervenir,

Elle est divorcée, élève seule ses deux enfants et a dû faire face à la défaillance de son époux et de son employeur qui a cessé de lui régler son salaire au motif d'un prétendu indu, ce qui l'a placée dans l'impossibilité de régler les causes du commandement,

Néanmoins le règlement de son salaire a repris, et elle règle les loyers courants tandis qu'elle a fait l'objet d'une procédure de rétablissement personnel.










Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 décembre 2024, la société Logirep demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : 




Débouter Mme [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

Confirmer l'ordonnance rendue le 18 mars 2024 en toutes ses dispositions, 


A titre subsidiaire,


Constater l'acquisition de la clause résolutoire,


A titre plus subsidiaire,


Suspendre les effets de la clause résolutoire pour une durée de 2 ans à compter du 8 novembre 2024,

Constater que la clause résolutoire reprend ses effets à défaut de règlement régulier des loyers et charges par Mme [R],


A titre infiniment subsidiaire,


Suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit jusqu'à décision du juge statuant sur la contestation de créance,

Constater que la clause résolutoire reprend ses effets à défaut de règlement régulier des loyers et charges de Mme [R],


En tout état de cause,


Condamner Mme [R] au règlement de la somme de 13.277,97 euros au titre des loyers et charges impayés,

Ordonner l'expulsion de Mme [T] du logement sis [Adresse 3] [Localité 7] (93) ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours d'un serrurier et de la force publique si nécessaire,

Dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamner Mme [R] au règlement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif,

Condamner Mme [M] au règlement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner Mme [M] aux entiers dépens.




Elle expose notamment que :



- Mme [R] n'a pas réglé totalement le dernier loyer en cours, aucun délai de paiement ne pouvant lui être accordé,

- Les éléments qu'elle produit sont insuffisants à fonder sa demande,

- Mme [R] n'ayant pas repris le paiement de ses loyers et charges, la clause résolutoire reprend effet, et aucun délai ne peut être accordé,

- A titre infiniment subsidiaire, la cour est fondée à suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à la décision statuant sur la contestation de la société Logirep.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2024.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 



SUR CE,



En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il résulte de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Des locataires se maintenant dans les lieux alors qu'ils sont devenus occupants sans droit ni titre en application d'une clause résolutoire de plein droit constitue un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, leur obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.



En l'espèce, ni la régularité formelle du commandement de payer, ni le fait que les causes n'en ont pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, ne sont contestés.



Mme [R] a déposé un dossier de surendettement le 7 août 2024 soit après l'ordonnance entreprise et la commission de surendettement lui a fait part par lettre du 9 septembre 2024 de ce que son dossier a été déclaré recevable et qu'elle l'orientait vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.



Par lettre du 11 novembre 2024, Mme [R] a été informée de ce que pendant sa séance du 8 novembre 2024 la commission de surendettement avait décidé d'un effacement total des dettes. 



La société Logirep fait état d'un solde au 2 décembre 2024 de 13.277 euros, faisant apparaitre du 8 novembre au 2 décembre 2024 une somme impayée de 1.003, 84 euros au titre du loyer du mois de novembre 2024 tandis que Mme [R] produit une pièce n°17 intitulée virement du loyer de décembre 2024, qui si elle fait apparaitre un montant de 500 euros et mentionne « logirep Agence93Sud » ne comporte aucune référence ni aucune date de valeur.



Compte tenu de l'évolution du litige, au vu de ces éléments, la cour infirmera l'ordonnance entreprise s'agissant de la condamnation provisionnelle qui sera ramenée à la somme de 13.277 euros arrêtée au mois de décembre 2024, en deniers ou quittance.



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :



«  (') VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :



1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;



















2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;



3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;



4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.



VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.



Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.



Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



En l'espèce, les causes du commandement de payer en date du 1er juin 2023 n'ont pas été apurées dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté que le contrat de location s'est trouvé de plein droit résilié le 2 juillet 2023.



Mme [R] a déposé son dossier auprès de la commission de surendettement le 7 août 2024, à une date où les effets de la clause résolutoire étaient déjà acquis depuis plus d'un an. 



Dans ces conditions, conformément aux dispositions de l'article 24 cité plus haut, la cour ne peut qu'accorder un report de paiement de la dette locative jusqu'à la décision du juge statuant sur la contestation de la société Logirep, et ce, avec suspension des effets de la clause résolutoire. 



Sur les demandes accessoires 



Le sens de la présente décision conduit à confirmer la première décision s'agissant des dépens et des frais irrépétibles. A hauteur d'appel, il a été constaté que Mme [R] demeure débitrice d'un arriéré locatif. 



Elle sera condamnée aux dépens d'appel mais l'équité commande de ne pas la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, et s'agissant des dispositions au titre des dépens et des frais irrépétibles ; 



L'infirme pour le surplus ;



Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Condamne Mme [R] à payer à la société Logirep la somme provisionnelle de 13.277 euros au titre de l'arriéré de charges et de loyers au 2 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse, ce en deniers ou quittance ; 



Suspend les effets de la clause résolutoire et reporte le paiement des sommes dues jusqu'à ce que le juge ait statué sur la contestation de la société Logirep dans le cadre de la procédure de surendettement dont Mme [R] fait l'objet ;



Condamne Mme [R] aux dépens d'appel ; 



Dit qu'ils seront recouvrés conformément aux règles relatives à l'aide juridictionnelle ; 



Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette le surplus des demandes. 



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE