Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 22 Février 2024
Président : M. MENICHINI, MTT
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 22 février 2024
 à Me SANGUINETTI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 22 février 2024
 à M. [J]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07015 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4EGV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. MARSEILLE FURNITURE
dont le siège social est sis [Adresse 1] - Venant aux droits de la société EASY MOMENT HOME - [Localité 3]
représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [C] [J]
né le 22 Juillet 1996 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne 

Monsieur [Z] [X]
né le 27 Mars 1997 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
non comparant





EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 28 octobre 2019, la SAS MARSEILLE FURNITURE a donné à bail à Messieurs [C] [J] et [Z] [X] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 695 euros, outre 45 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS MARSEILLE FURNITURE a fait signifier à Messieurs [C] [J] et [Z] [X] par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 2207,09 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2023, la SAS MARSEILLE FURNITURE a fait assigner Messieurs [C] [J] et [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu la Loi du 6 juillet 1989 (7A et 24), vu le bail liant les parties et la clause résolutoire, vu le commandement de payer délivré la 12/07/2023, vu les pièces versées aux débats, vu l'urgence :

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire,

- ORDONNER la résiliation du bail en date à [Localité 5] du 30/10/2019,

- ORDONNER l'expulsion des requis, le cas échéant avec l'appui de la force publique ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l'appartement qu’iIs occupent à MARSEILLE : [Adresse 2],

- CONDAMNER in solidum les requis à verser à la SAS MARSEILLE FURNITURE, représentée par son mandataire, la SA OIKO GESTION, la somme provisionnelle de : 3.368,80 €, comptes arrétés au 11/09/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit du 12/07/2023,

- FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges,

- CONDAMNER in solidum les requis à verser cette somme jusqu'à parfaite libération des lieux,

- LES CONDAMNER in solidum à verser à la SAS MARSEILLE FURNITURE, représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 12/07/2023.

Au soutien de ses prétentions, la SAS MARSEILLE FURNITURE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 juillet 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 janvier 2024.

A cette audience, la SAS MARSEILLE FURNITURE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 5175,98 euros, selon décompte en date du 09 janvier 2024, terme de janvier inclus.

Monsieur [C] [J], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 140 euros sur 36 mois en plus du montant du loyer résiduel. Il indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile depuis le départ sans préavis de Monsieur [Z] [X]. Il est actuellement en formation pour pouvoir ouvrir sa propre entreprise ; il ne fait mention d'aucun revenu actuellement.

La SAS MARSEILLE FURNITURE, représentée par son conseil, s'oppose à cette demande de délais.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [X] ne comparaît pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 28 septembre 2023, soit plus six semaine avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS MARSEILLE FURNITURE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 28 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 4.3.2.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2023, pour la somme en principal de 2207,09 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 septembre 2023

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, Monsieur [C] [J] remet une attestation de stage mais ne justifie d'aucun revenu et Monsieur [Z] [X] n'est pas présent à l'audience. Il résulte en outre du décompte fourni que Messieurs [C] [J] et [Z] [X] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Messieurs [C] [J] et [Z] [X] étant occupants sans droit ni titre depuis le 12 septembre 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Messieurs [C] [J] et [Z] [X] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Messieurs [C] [J] et [Z] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 799,05 euros actuellement, et de condamner Messieurs [C] [J] et [Z] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Messieurs [C] [J] et [Z] [X] restent devoir la somme de 5175,98 euros, à la date du 09 janvier 2024 cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de janvier inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [J] ne consteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Messieurs [C] [J] et [Z] [X] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 5175,98 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2207,09 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Messieurs [C] [J] et [Z] [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS MARSEILLE FURNITURE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2019 entre la SAS MARSEILLE FURNITURE, d'une part, et Messieurs [C] [J] et [Z] [X], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [C] [J] ;

ORDONNE en conséquence à Messieurs [C] [J] et [Z] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Messieurs [C] [J] et [Z] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS MARSEILLE FURNITURE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [C] [J] et [Z] [X] à verser à la SAS MARSEILLE FURNITURE, à titre provisionnel, la somme de 5175,98 euros décompte arrêté au 09 janvier 2024 incluant la mensualité de janvier, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2207,09 euros à compter du 12 juillet 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [C] [J] et [Z] [X] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 799,05 euros à ce jour, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [C] [J] et [Z] [X] à verser à la SAS MARSEILLE FURNITURE une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [C] [J] et [Z] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


La greffière, Le président,