Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 22 Février 2024
Président : M. MENICHINI, MTT
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 22 février 2024
 à Me DEIRMENDJIAN
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/07022 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4EHK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. TAREL IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 6]
représentée par Me Stéphanie DEIRMENDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [X] [W]
né le 18 Août 1978 à [Localité 8] (MAURITANIE)
demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]
non comparant

Monsieur [Z] [Y]
né le 01 Septembre 1975 à [Localité 7] (SENEGAL)
demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]
non comparant






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 04 janvier 2023, la SARL TAREL IMMOBILIER donné à bail à Monsieur [X] [W] un appartement à usage d'habitation meublé situé [Adresse 3] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 540 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 5 janvier 2023, Monsieur [Z] [Y] s'est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL TAREL IMMOBILIER a fait signifier à Monsieur [X] [W] par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023 un commandement de payer la somme de 2139,73 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 06 juillet 2023.

Par actes de commissaire de justice en dates des 18 et 26 septembre 2023, la SARL TAREL IMMOBILIER a fait assigner respectivement Monsieur [Z] [Y] et Monsieur [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu le bail, vu la loi du 6 Juillet 1989 :

- CONSTATER acquise au pro?t de la SARL TAREL IMMOBILIER la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties,

EN CONSEQUENCE,

- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [X] [W], ainsi que tout occupant de leur chef des lieux occupés au [Adresse 3], [Localité 1], en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est,

- ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [W],

- CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [X] [W] et Monsieur [Z] [Y] au paiement de la somme de 4.113.486, au titre de l'arriéré de loyer, somme arrétée au 11 septembre 2023, augmentée des intérêts de droit à compter de la présente,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [X] [W] et Monsieur [Z] [Y] au versement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l'Ordonnance à intervenir jusqu'à parfaite libération des lieux,

- CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [X] [W] et Monsieur [Z] [Y] à verser à la SARL TAREL IMMOBILIER la somme de 850,00€ au titre de l'article 700 du CPC,

- LES CONDAMNER aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL TAREL IMMOBILIER expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 juin 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 janvier 2023.

A cette audience, la SARL TAREL IMMOBILIER, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [X] [W] et Monsieur [Z] [Y] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 26 septembre 2023, soit plus six semaine avant l'audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SARL TAREL IMMOBILIER justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 18 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 04 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article VII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2023, pour la somme en principal de 2139,73 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 août 2023.

Monsieur [X] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l'exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [X] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [X] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 580 euros actuellement et de condamner Monsieur [X] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [W] reste devoir la somme de 2711,16 euros (frais déduits), à la date du 06 septembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de août inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [W], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [X] [W] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2711,16 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2112,45 euros (frais déduits) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l'encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution signé par Monsieur [Z] [Y] qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d'occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de 30.000 euros pour une durée de 3 ans.

Le commandement de payer délivré au locataire le 27 juin 2023 lui a été signifié le 06 juillet 2023.

En conséquence, Monsieur [Z] [Y] sera condamné solidairement avec Monsieur [X] [W] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL TAREL IMMOBILIER les frais exposés parR elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 janvier 2023 entre la SARL TAREL IMMOBILIER et Monsieur [X] [W] concernant le logement situé [Adresse 3] [Localité 1], sont réunies à la date du 27 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [X] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL TAREL IMMOBILIER pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [W] et Monsieur [Z] [Y] à verser à la SARL TAREL IMMOBILIER, à titre provisionnel, la somme de 2711,16 euros, décompte arrêté au 06 septembre 2023, incluant la mensualité de août, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2112,45 euros à compter du 27 juin 2023 et à compter de l'assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [W] et Monsieur [Z] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 580 euros à ce jour, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [W] et Monsieur [Z] [Y] à verser à la SARL TAREL IMMOBILIER une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [W] et Monsieur [Z] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


La greffière, Le président,