Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 1 avril 2025

PREMIERE CHAMBRE

01 Avril 2025

N° RG 24/05626 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N2NO 

Code NAC : 72A 

S.D.C. LE PETIT MERISIER

C/

[M] [U]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 1er avril 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe 
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 
Monsieur Didier FORTON, Juge 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 11 février 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente


--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 7] - [Localité 4], représenté par son syndic la SARL Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 5]

représenté par Me Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Roxane BOURG KACERTIS, avocat plaidant au barreau de Paris 


DÉFENDEUR

Monsieur [M] [U], demeurant [Adresse 1] [Localité 3]
défaillant


--==o0§0o==--


Par acte d'huissier en date du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 7], [Localité 4], représenté par son syndic la société AMI Ile de France, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [M] [U] afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 20632,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022 sur la somme de 6689,96 euros et du 26 mai 2023 sur la somme de 8378,46 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées au quatrième trimestre 2024,
- 1206,94 euros au titre des frais,
- 2500 euros à titre de dommages-intérêts,
- 2500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Bien que régulièrement assigné à l'étude, Monsieur [M] [U] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 07 novembre a fixé l’affaire au 11 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025. 
 

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [M] [U] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 60 et 174,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 janvier 2022, 8 juin 2022, 10 juillet 2023, 20 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- les attestations de non recours,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- une mise en demeure du 15 novembre 2022, une sommation de payer les charges de copropriété du 22 mai 2023.


Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 12359,45 euros correspondant aux charges impayées hors frais. En effet, le décompte produit au débat (en pièce 4) indique une somme largement inférieure à celle réclamée dans l'assignation.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 332,16 euros correspondant à la mise en demeure ainsi que les frais de première et deuxième relance, les frais de sommation de payer et de demande de matrice cadastrale. Les autres frais sont excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement. Ainsi les frais intitulés " vacation transmission huissier ", " vacation transmission avocat ", "transmission dossier avocat " et " BJA MED AVOCAT " seront rejetés. Les frais d'assignation entrent dans le cadre des dépens.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 12 691,61 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022 sur la somme de 6 689,96 euros et du 17 octobre 2024 sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de paiement formulée à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Monsieur [M] [U], partie qui succombe supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit. 

PAR CES MOTIFS
 
Condamne Monsieur [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 7], [Localité 4] les sommes de :
- 12 691,61 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022 sur la somme de 6 689,96 euros et du 17 octobre 2024 sur le surplus ;
- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [M] [U] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 1er avril 2025.

 Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS