Tribunal Judiciaire · TPX MLJ JCP FOND — 2 avril 2025

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES 

TRIBUNAL
DE PROXIMITÉ DE
MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]
[Localité 6]

[Courriel 7]
☎ : [XXXXXXXX01]





N° RG 24/00013 - N° Portalis DB22-W-B7I-R77S




JUGEMENT


DU : 02 Avril 2025 

MINUTE :


DEMANDEUR(S) :

SOCIETE BATIGERE HABITAT


DEFENDEUR(S) :

[D] [G]

 






exécutoire
délivrée le 
à :



expédition 
délivrée le
à :




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 REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 

 JUGEMENT 
DU 02 Avril 2025



L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DEUX AVRIL 

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Février 2025 ;


ENTRE :


DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, elle-même venant aux droits de la société d’hlm SOVAL
RCS NANCY 645 520 167
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Céline BOCHET
 


ET :


DEFENDEUR(S) :

Mme [D] [G]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

non comparante, représentée par Me Cécile GOUJON, avocat au barreau de ROUEN



COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, 

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2016, la société d’HLM Val de Seine (SOVAL) a donné à bail à Madame [D] [G] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 316,02 euros, et une provision sur charges de 194,97 euros.

La société d’HLM Val de Seine (SOVAL) a été absorbée lors de l’assemblée générale du 19 juin 2018 par la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, laquelle a été absorbée par la société BATIGERE GRAND EST, devenue elle-même à l’issue de cette fusion-absorption BATIGERE HABITAT, lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [D] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 000,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre distribuée le 21 décembre 2023, la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résolution du bail,ordonner l’expulsion de Madame [D] [G] et celle de tous occupants de son chef dans les lieux loués si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles présents sur les lieux sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application en date du 31 juillet 1992,condamner Madame [D] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 704,18 euros au titre de la dette locative arrêté au 5 mars 2024, au taux d’intérêt légal à compter de la délivrance du commandement de payer,la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, charges en sus, jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 20 mars 2024.

Appelée à l'audience du 10 novembre 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue à l'audience du 7 février 2025.

À l'audience, la société BATIGERE HABITAT représentée par son avocat, déclare se désister de sa demande d’expulsion, la locataire ayant quitté le logement fin décembre 2024. Elle maintient les autres demandes reprises dans ses conclusions visées à l’audience, la dette s’élevant à 2 644,23 euros arrêtée au 20 janvier 2025. Elle rappelle qu’ont eu lieu plusieurs tentatives de conciliation, notamment plusieurs entretiens téléphoniques. S’agissant de la régularisation de consommation d’eau, elle conteste l’existence de fuite, précisant que la seule intervention en 2021 portait sur un changement du flotteur des toilettes, sans lien avec une quelquonque fuite.

Madame [D] [G], représentée par son avocat, conteste le décompte de la dette, et plus particulièrement la régularisation de charges au titre de l’année 2021 et fait valoir que le commandement de payer est dès lors nul. Elle soutient qu’une surconsommation d’eau froide et d’eau chaude a été comptabilisée en lien avec l’existence d’une potentielle fuite d’eau. Elle ajoute que plusieurs interventions ont eu lieu depuis 2020 et que ses voisines du dessous se sont plaints d’infiltration. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois en cas de condamnation et demande la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation du bailleur aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par chacune des parties, il convient de se référer aux conclusions visées à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur les demandes principales 

Sur la recevabilité de la demande 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture des Yvelines par voie électronique le 20 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. 

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire a obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 23 de cette même loi dispose que :
“Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”

En l’espèce, le bailleur produit le décompte de régularisation de charges pour l’année 2021. Ce décompte est effectué par nature de charge et par mode de répartition comme le prévoit la loi de 1989 susvisée. Il produit également un tableau établi par ses soins reprenant la consommation d’eau relative au logement de Madame [D] [G]. 

Madame [D] [G] soutient que les sommes réclamées sont élevées au titre de la régularisation des charges et ont augmenté de manière inhabituelle, parce que résultant d'une fuite d'eau invisible. 

Il ressort néanmoins des pièces versées aux débats qu’aucune intervention n’a été programmée sur l’année 2021 en dehors d’une pose de receveur de WC sans lien avec une problématique de fuite. Si les deux interventions effectuées en mars et mai 2022 pour une pose de joint dans la douche de la locataire pourraient interroger, la consommation d’eau sur l’année 2022 n’est pas formellement contestée. Quant aux photos de murs abîmés par l’humidité chez les locataires voisins produites par Madame [D] [G], elles ne sont ni datées ni corroborées par lesdits locataires, de sorte qu’il ne peut être tirer aucune conclusion. 

Il n’est ainsi pas démontré une surconsommation d’eau liée à une éventuelle fuite.

Dans ces conditions, la somme de 2 000, 86 euros au titre de la régularisation de charges portant sur l’année 2021 est justifiée et le commandement de payer cette somme est régulier. 

Il convient de déduire du décompte produit la somme de 217,53 euros imputée pour des travaux locatifs non justifiés.

En conséquence, Madame [D] [G] sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer nul et il y a lieu de condamner cette dernière à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 426,70 euros à valoir sur les loyers et charges impayées, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

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Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 29 décembre 2023. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 29 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 avril 2016 à compter du 1er mars 2024.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l’espèce, il ressort des éléments produits, et notamment du bulletin de paie, que Madame [D] [G] travaille et est en capacité de régler sa dette locative. 

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [D] [G] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [D] [G]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er mars 2024, Madame [D] [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [G] à son paiement à compter du 1er mars 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [G] aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner Madame [D] [G] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et Madame [D] [G] sera déboutée de sa demande reconventionnelle sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société d’HLM Val de Seine (SOVAL), aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 avril 2016 entre avec la société d’HLM Val de Seine (SOVAL), d'une part, et Madame [D] [G] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 1er mars 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

CONDAMNE Madame [D] [G] à payer à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société d’HLM Val de Seine (SOVAL), la somme de 2 426,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023.

ACCORDE un délai à Madame [D] [G] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Madame [D] [G] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société d’HLM Val de Seine (SOVAL).

CONDAMNE Madame [D] [G] à payer à société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société d’HLM Val de Seine (SOVAL), la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Madame [D] [G] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [D] [G] aux dépens de l'instance.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.








Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Aurélie BOUIN Marie WILLIG