Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 03 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/03313 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCVA

NAC : 72A

Jugement Rendu le 03 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :


Syndicat des copropriétaires PASTEUR dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS CENTURY 21 CAPITOLE IMMOBILIER, Scociété par actions simplifiée au capital de 1.360.800,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 389 999 194

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS plaidant,


DEMANDEUR


ET :


Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 3]

Défaillant,

Madame [K] [W] [D] épouse [M], demeurant [Adresse 3]

Défaillante,


DEFENDEURS






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, Greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 06 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 03 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M] sont propriétaires des lots 23 et 123 dépendant de la copropriété PASTEUR située [Adresse 1] à [Localité 5].

Par assignation en date du 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires PASTEUR, représenté par son syndic la SAS CABINET CENTURY 21 CAPITOLE IMMOBILIER, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir ce tribunal :
Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,
Vu le décret d'application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,
condamner solidairement Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M] au paiement d'une somme de 40.068,50 euros au titre des charges courantes impayées échéance du 2ème trimestre 2024 incluse, ordonner la capitalisation des intérêts,condamner solidairement Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M] au paiement d'une somme de 7.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,rappeler que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée,condamner solidairement Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M] à lui verser une indemnité d'un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M], bien que régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.


L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 6 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires PASTEUR produit au soutien de ses prétentions :
le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,le contrat de syndic,les appels de fonds et relevés individuels de charges du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024 et appel de fonds du 01/05/2024,les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 4 juin 2021, 10 mai 2022, 22 juin 2023 et 4 octobre 2023,un décompte des charges réclamées arrêté au , provision 2ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 40.068,50 euros. Toutefois, ce décompte comporte des frais (380,00 €) qui seront examinés au titre des frais de recouvrement.
L’examen des pièces fournies permet d'établir que la créance du syndicat des copropriétaires PASTEUR s’élève à la somme de 39.688,50 euros (40.068,50 € - 380,00 € ), au titre des charges impayées arrêtées au 1er mai 2024, pour la période du 10 mai 2022 (répartition charges 2021) au 1er mai 2024 (TOE rénovation énergétique) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants aux termes de l'article 220 du code civil. En conséquence, Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l'égard du syndicat peuvent être condamnés solidairement au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

Le syndicat des copropriétaires PASTEUR, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n'apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu'être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires PASTEUR sollicite la somme de 380,00 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants : 
- 230,00 euros, "frais syndic mis au contentieux", dès lors qu’il s’agit d'une prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,
- 30,00 euros, mise en demeure du 16/11/202, cette pièce n'étant pas produite.

Cependant, le syndicat des copropriétaires PASTEUR justifie de l'envoi de la mise en demeure du 16 juin 2023, dont le coût sera ramené à celui prévu au contrat de syndic, soit 30,00 euros. 

Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 30,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M], qui succombent à l'instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l'instance.

Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M] seront également condamnés solidairement à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires PASTEUR au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires PASTEUR la somme de 39.688,50 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er mai 2024, pour la période du 10 mai 2022 (répartition charges 2021) au 1er mai 2024 (TOE rénovation énergétique) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement 

DIT que les intérêts produits depuis le 30 avril 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires PASTEUR de sa demande à titre de dommages et intérêts 

CONDAMNE solidairement Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires PASTEUR la somme de 30,00 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE solidairement Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires PASTEUR en application de l’article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE solidairement Mme [K] [W] [D] épouse [M] et M. [U] [M] aux dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire 

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,