Cour d'Appel · 6ème Chambre — 3 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 23/01457 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F74S

Minute n° 25/00051





[M] [R], S.A.S.U. MGM AUTO

 C/

[X]









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 22 Mai 2023, enregistrée sous le n° 20/01281

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU 03 AVRIL 2025







APPELANTS :



Monsieur [F] [M] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ



S.A.S.U. MGM AUTO, représentée par son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ







INTIMÉ :



Monsieur [A] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ







DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Novembre 2024 tenue par Mme Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 03 Avril 2025.





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Nejoua TRAD-KHODJA





COMPOSITION DE LA COUR :



PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère

Mme DUSSAUD, Conseillère





ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE





Par acte sous seing privé du 1er août 2019, intitulé « location à usage exclusivement professionnel » M. [A] [X] a donné à bail à M. [F] [M] [R] à compter de cette date des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 3 ans à compter du 1er août 2019, et pour un loyer et des charges de 850 euros par mois au total, dans le cadre d'un bail à usage exclusivement professionnel. 



Fin 2019, M. [M] [R] a constitué la SASU MGM Auto dont il est le dirigeant et l'associé unique.



Par acte d'huissier du 14 octobre 2020, la SASU MGM Auto et M. [M] [R] ont saisi le tribunal judiciaire de Thionville. Ils ont demandé au tribunal, selon leurs dernières conclusions récapitulatives, de :


constater la résiliation du bail conclu avec M. [X] en raison des graves manquements du bailleur à ses obligations 

condamner M. [X] à payer une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts à la SASU MGM Auto et une somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts à M. [M] [R]

déclarer irrecevables les demandes de M. [X] à l'encontre de M. [M] [R] 

débouter M. [X] de l'intégralité de ses demandes

condamner ce dernier à leur payer chacun la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

le condamner aux dépens.




Par ses dernières conclusions récapitulatives en réponse, M. [X] a demandé au tribunal de :

A titre liminaire


débouter M. [M] [R] de sa demande de résiliation du bail


A titre principal


dire et juger que la SASU MGM Auto n'est pas locataire et la débouter de ses demandes comme étant irrecevables et non fondées

débouter les demandeurs de meurs prétentions

reconventionnellement, constater l'absence de dispositions du contrat de bail imposant au propriétaire d'effectuer des travaux

 condamner solidairement les demandeurs à lui payer :


10.000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter des présentes en raison de l'existence de dégradations au sein du local loué du fait des travaux de modification non autorisés effectués par M. [M] [R]

2.000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter des présentes en raison de l'absence d'assurance valide des lieux loués

5.100 euros au titre des impayés locatifs avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 août 2020

2.550 euros au titre des loyers impayés de juillet août et septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2020

1.000 euros pour trouble de voisinage, avec intérêts légaux à compter de la présente demande 

2.500 euros pour procédure abusive avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande


constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail

ordonner l'expulsion de M. [M] [R] et de toute personne ou société occupant les lieux de son chef, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement

condamner solidairement les demandeurs à lui payer 1.700 euros par mois à compter d'octobre 2020 jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clés, chaque mensualité étant majore des intérêts au taux légal à compter de sa date d'exigibilité


subsidiairement


prononcer la résiliation du bail

ordonner l'expulsion de M. [M] [R] et de toute personne ou société occupant les lieux de son chef, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement

condamner solidairement les demandeurs à lui verser 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 17 août 2020 et du constat d'huissier du 23 juin 2020.






Par jugement du 22 mai 2023, le tribunal judiciaire de Thionville a :


déclaré les demandes de la SASU MGM Auto irrecevables pour défaut de qualité à agir

débouté en conséquence la SASU MGM Auto de l'ensemble de ses demandes

déclaré les demandes de M. [X] à l'encontre de M. [M] [R] recevables

déclaré que la résiliation du bail conclu entre M. [M] [R] et M. [X] n'avait pas été résilié par le courrier recommandé avec accusé de réception du 19 août 2020, établi au nom de la SASU MGM Auto ;

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [M] [R] et M. [X] par acte sous seing privé du 1er août 2019 concernant le local situé [Adresse 3] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 8 octobre 2020 

débouté M. [X] de sa demande d'expulsion sous astreinte, celle-ci étant devenue sans objet ;

condamné M. [M] [R] à verser à M. [X] la somme de 850 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation pour la période allant du 8 octobre 2020, au 20 septembre 2021 

débouté M. [X] de sa demande de condamnation de la SASU MGM Auto au paiement d'une indemnité d'occupation 

condamné M. [M] [R] à verser à M. [X] la somme de 5.100 euros, au titre des impayés locatifs jusqu'en juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2020 

condamné M. [M] [R] à verser à M. [X] la somme de 2.550 euros, au titre des impayés locatifs jusqu'en juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement 

débouté M. [X] de sa demande de condamnation de la SASU MGM Auto au titre des arriérés locatifs  

débouté M. [M] [R] de sa demande tendant à condamner M. [X] à lui verser 12.000 euros de dommages et intérêts

débouté M. [M] [R] de sa demande tendant à condamner M. [X] à verser à la SASU MGM Auto la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts

débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre des dégradations au sein du local loué

débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'absence de justification d'assurance valide des lieux loués

débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre des troubles du voisinage 

débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

condamné in solidum M. [M] [R] et la SASU MGM Auto à verser à M. [X] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

débouté M. [M] [R] et la SASU MGM Auto de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

condamné in solidum M. [M] [R] et la SASU MGM Auto aux dépens 

débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires 

constaté que la présente décision est exécutoire par provision.






Par déclaration déposée au greffe de la cour d'appel de Metz le 10 juillet 2023, M. [M] [R] et la SASU MGM Auto ont interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation, du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thionville le 22 mai 2023 en ce qu'il:


les a déboutés de leurs demandes tendant à voir :


constater que le bail conclu entre la SASU MGM Auto et M. [X] a été résolu du fait de manquements graves du bailleur à ses obligations  

constater que M. [M] [R] n'est pas locataire de M. [X]  

condamner M. [X] à verser à la SASU MGM Auto la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts

condamner M. [X] à verser à M. [M] [R] la somme de 12.000 euros de dommages et intérêts

déclarer irrecevables les demandes de M. [X] à l'encontre de M. [M] [R] 


a déclaré les demandes de la SASU MGM Auto irrecevables pour défaut de qualité à agir

a débouté en conséquence la SASU MGM Auto de l'ensemble de ses demandes 

a déclaré les demandes de M. [X] à l'encontre de M. [M] [R] recevables 

a déclaré que la résiliation du bail conclu entre M. [M] [R] et M. [X] n'avait pas été résiliée par le courrier recommandé avec accusé de réception du 19 août 2020, établi au nom de la SASU MGM Auto

a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [M] [R] et M. [X] par acte sous seing privé du 1er août 2019 concernant le local situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 8 octobre 2020 

a condamné M. [M] [R] à verser à M. [X] la somme de 850 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation pour la période allant du 8 octobre 2020 au 20 septembre 2021 

a condamné M. [M] [R] à verser à M. [X] la somme de 5.100 euros au titre des impayés locatifs jusqu'en juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2020 

a condamné M. [M] [R] à verser à M. [X] la somme de 2.550 euros au titre des impayés locatifs jusqu'en juillet 2020 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement 

a débouté M. [M] [R] de sa demande tendant à condamner M. [X] à lui verser 12.000 euros de dommages et intérêts 

a débouté M. [M] [R] de sa demande tendant à condamner M. [X] à verser à la SASU MGM Auto la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts 

a condamné in solidum M. [M] [R] et la SASU MGM Auto à verser à M. [X] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

a débouté M. [M] [R] et la SAS MGM Auto de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

a condamné in solidum M. [M] [R] et la SASU MGM Auto aux dépens.






Par conclusions du 2 mai 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [M] [R] et la SASU MGM Auto demandent à la cour de: 


dire recevable et bien fondé leur appel 


Faisant droit au seul appel principal, infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau,


débouter M. [X] de toutes ses demandes 

condamner M. [X] à verser à M. [M] [R] une somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts

condamner M. [X] à verser à la SASU MGM Auto une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts

condamner M. [X] en tous les frais et dépens d'instance et d'appel.






S'agissant du titulaire du bail, les appelants font valoir qu'à compter du jour de sa constitution, la SASU MGM Auto est devenue titulaire du bail comme l'atteste M. [G]. Les appelants ajoutent, d'une part, que la profession de garagiste correspond à une activité artisanale et que le contrat de bail n'exclut que l'usage commercial. D'autre part, qu'en créant la SASU MGM Auto dont l'objet était d'exploiter le garage qu'il venait de créer dans les locaux loués, M. [M] [R] a fait apport à cette société du fonds artisanal et notamment du droit au bail sans que M. [X] ne puisse s'y opposer au visa de la loi Sapin II. 



S'agissant de la résiliation du bail, les appelants, au visa des articles 1224 et suivants du code civil, soutiennent qu'en coupant l'alimentation du réseau électrique du garage, au prétexte que le loyer n'était pas réglé, M. [X] a commis une voie de fait. En outre, ils soutiennent que M. [X] a manqué gravement et de mauvaise foi à ses obligations de bailleur. En tout état de cause et subsidiairement, les appelants visent le chapitre XIII du contrat de location pour soutenir que la résiliation du bail provoquée par le commandement de payer visant la clause résolutoire établi le 17 août 2020 ne pouvait intervenir qu'au 18 septembre 2020. 



S'agissant des demandes de condamnation présentées par M. [X], les appelants font valoir que le versement d'une indemnité d'occupation est exclu dès lors que M. [M] [R] a déménagé le matériel entreposé dans le garage et déposé les clés dans la boîte aux lettres de M. [X] au plus tard à la fin du mois d'août, comme en attestent messieurs [G] et [E]. S'agissant des impayés locatifs, les appelants se prévalent de l'exception d'inexécution, M. [X] ayant interrompu l'approvisionnement en électricité du local rendant son exploitation impossible. Quant aux dommages et intérêts pour la remise en état du local, les appelants soutiennent que M. [X] ne démontre pas que la présence de trous sur la façade du garage est imputable à M. [M] [R]. Ils déclarent que le devis produit est disproportionné par rapport aux dégradations évoquées. Ils ajoutent que l'installation d'un pont élévateur et autres aménagements est sans lien avec l'objet du bail consenti. 



Ils sollicitent de dommages et intérêts faisant valoir que la coupure d'électricité a, d'une part, empêché la SASU MGM Auto d'exercer l'activité prévue au contrat lui causant une perte de chiffre d'affaires, et, d'autre part, entraîné l'absence de revenu de M. [M] [R] en raison de l'inactivité forcée de la SASU MGM Auto. Les appelants soutiennent que doit s'ajouter le coût des travaux d'aménagement du local auxquels M. [X] a tacitement consenti.





Par conclusions du 8 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [X] demande à la cour de: 


dire l'appel de M. [M] [R] et MGM Auto mal fondé


En conséquence, 


les débouter de l'ensemble leurs demandes

recevoir au contraire son appel incident 


infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception des dispositions ayant :


déclaré les demandes de la SASU MGM Auto irrecevables pour défaut de qualité à agir 

débouté, en conséquence, la SASU MGM Auto de l'ensemble de ses demandes

déclaré ses demandes à l'encontre de M. [M] [R] recevables 

déclaré que le bail conclu entre lui et M. [M] [R] n'avait pas été résiliée par le courrier recommandé avec accusé de réception le 19 août 2020, établi au nom de la SASU MGM Auto 

débouté de sa demande d'expulsion sous astreinte celle-ci étant devenue sans objet 

condamné M. [M] [R] à lui verser la somme de 5.100 euros au titre des impayés locatifs jusqu'en juillet 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2020 

débouté M. [M] [R] de sa demande tendant à condamner M. [X] à verser à la SASU MGM Auto la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts ; 

débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'absence de justification d'assurance et au titre de sa demande de dommages et intérêts pour troubles du voisinage ainsi que pour procédure abusive ; 

condamné in solidum M. [M] [R] et la SASU MGM Auto à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

ayant débouté M. [M] [R] et la SASU MGM Auto de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamné un solidum M. [M] [R] et la SASU MGM Auto aux dépens ; 


Et statuant à nouveau pour le surplus, 


constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec M. [M] [R] par acte sous-seing privé du 1er août 2019 concernant le local situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 17 septembre 2020

condamner M. [M] [R] à lui verser la somme de 1.275 euros au titre de l'arrière locatif pour le mois d'août et jusqu'au 17 septembre 2020

condamner M. [M] [R] à lui verser la somme de 850 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation pour la période allant du 17 septembre 2020 au 20 septembre 2021

condamner in solidum M. [M] [R] et la SASU MGM Auto au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des dégradations au sein du local loué

condamner in solidum M. [M] [R] et la SASU MGM Auto à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

les condamner in solidum aux entiers dépens d'appel.




S'agissant du titulaire du bail, M. [X] fait valoir que l'attestation de M. [G] ne corrobore pas l'affirmation de M. [M] [R] selon laquelle les parties auraient convenu de rajouter le nom de la SASU MGM Auto lors de la signature du bail. Il souligne que cette allégation est nouvelle dans la mesure où M. [M] [R] contestait avoir modifié unilatéralement le bail qui liait dès le départ M. [X] à la SASU MGM Auto, et non à M. [M] [R]. En application du principe de l'estoppel, M. [X] soutient que M. [M] [R] ne saurait se contredire à ses dépens. Il affirme que M. [M] [R] a ajouté de sa main, à deux reprises, la mention « pour MGM Auto » sur l'original du bail qu'il a conservé. 



En outre, l'intimé fait valoir que M. [M] [R] était dans l'impossibilité de signer pour le compte de la SASU MGM Auto, celle-ci ayant commencé son activité le 1er février 2020. Il ajoute que si le contrat de bail avait été repris par la SASU MGM Auto, M. [M] [R] aurait mentionné qu'il agissait pour le compte de la société en cours de formation. 

En tout état de cause, M. [X] fait valoir que la SASU MGM Auto est par définition une société commerciale de par son objet et que toute activité commerciale est expressément exclue du bail. 



S'agissant de la résiliation du bail, M. [X] soutient que la demande de la SASU MGM Auto est irrecevable, le bail ayant été conclu au profit de M. [M] [R]. De surcroît, M. [X] affirme qu'il n'y a jamais eu de coupure d'électricité de son fait et que cette allégation n'est pas prouvée. Il indique que le commandement de payer est daté du 17 août 2020 de sorte que la résiliation doit être constatée à cette date. En outre, M. [X] soutient, d'une part, que la remise des clés n'a jamais été faite entre ses mains, et, d'autre part, que le fait de déposer des clés dans une boîte aux lettres fixée par le preneur pour faire croire à un siège social, en totale contradiction avec les clauses du bail, ne peut valoir remise des clés. M. [X] ajoute que, n'ayant pu récupérer son local qu'au mois de septembre 2021, une indemnité d'occupation lui est due.



S'agissant des demandes de dommages et intérêts présentées par les appelants, M. [X] fait valoir que le préjudice de pertes de revenus invoqué par M. [M] [R] ne peut se cumuler au préjudice économique de la SASU MGM Auto. M. [X] ajoute que M. [M] [R] n'apporte la preuve d'aucune faute, ni d'aucun préjudice, et que la SASU MGM Auto n'a pas qualité pour agir. Il soutient, en outre, que l'ensemble des travaux réalisés par M. [M] [R] ne peuvent donner lieu à restitution dans la mesure où la clause n°9 du contrat de location exige l'obtention de l'accord préalable et écrit du bailleur à défaut duquel le bailleur est en droit de réclamer la remise dans l'état antérieur des locaux aux frais exclusifs du locataire. M. [X] développe, qu'en l'espèce, aucun accord tacite n'est intervenu et n'a été démontré.



S'agissant de sa demande de dommages et intérêts, M. [X] soutient que M. [M] [R] a réalisé différents travaux et installé divers aménagements nécessitant la remise en état du local.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2024.













MOTIFS DE LA DÉCISION





Il convient de relever que si la déclaration d'appel vise les dispositions du jugement ayant débouté M. [M] [R] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de M. [X] formées à son encontre, l'appelant ne forme aucune demande tendant à voir déclarer les prétentions formées par l'intimé contre lui irrecevables dans le dispositif de ses conclusions.



En conséquence, cette disposition du jugement sera confirmée. 





I- Sur la recevabilité des prétentions formées par la SASU MGM Auto





L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



Il convient au préalable de constater que l'exemplaire du bail produit par les appelants n'est pas identique à celui produit par l'intimé, étant précisé que seules des copies sont produites par les parties. En effet, seul l'exemplaire produit par les appelants comporte, à deux reprises, suite à l'identité du locataire « M. [M] [R] [F] » la mention « pour MGM Auto ». L'exemplaire produit par M. [X] ne mentionne que le nom de M. [M] [R] sans autre précision. L'adresse des locaux n'est mentionnée que dans l'exemplaire produit par M. [M] [R].



Les signatures apposées sont en revanche les mêmes sur les deux exemplaires et il est seulement indiqué sous la date du 1er août 2019 «lu et approuvé [M]» avec la signature de M. [M] [R], sans référence à MGM Auto.



L'extrait du répertoire national des entreprises ainsi que l'extrait Kbis produits par l'intimé relatif à la SASU MGM Auto démontrent que cette société qui a été créée pour exercer une activité « mécanique rapide, achat vente de véhicules d'occasion » a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 25 février 2020 et a commencé son activité le 1er février 2020, M. [M] [R] en étant le président et l'associé unique.



Cette société n'existait donc pas à la date de la signature du bail, et aucun élément ne permet d'établir qu'elle était alors en formation, étant souligné que même sur l'exemplaire du bail produit par M. [M] [R], il n'est pas précisé que MGM Auto était une société en formation. 



D'ailleurs dans son attestation, M. [B] [G] déclare « voulant mettre le bail à jour, nous avons demandé au propriétaire de faire figurer sur le bail le nom de la société MGM Auto. Il nous a demandé, étant absent, de régler la chose avec son frère [I] qui effectuait des travaux dans le local et il a fait émettre avec nous. »



Il se déduit de ces déclarations que ce n'est que postérieurement à la signature du bail, que M. [M] [R] a eu l'intention de mettre ce dernier au nom de la SASU MGM Auto et non comme il l'affirme dès la conclusion du contrat.



Par ailleurs, les parties n'invoquent pas le fait que le frère de M. [X] serait intervenu postérieurement au 1er août 2019 pour régulariser au nom de ce dernier, un nouveau bail ou en modifier la teneur.



En conséquence, en l'absence de tout élément permettant d'établir avec certitude que le bail objet du litige a été conclu entre M. [X] et la SASU MGM Auto ou M. [M] [R] mais pour le compte de cette dernière en formation, il faut considérer que le bail a été conclu avec M. [M] [R] en son nom personnel et que seul ce dernier est titulaire du bail.



Dès lors, par application des dispositions de l'article 122 susvisé et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables l'intégralité des demandes formées par la SASU MGM Auto contre M. [X].



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la SASU MGM Auto de l'ensemble de ses demandes et en ce qu'il a rejeté la demande tendant à condamner M. [X] à payer à la SASU MGM Auto la somme de 30.000 euros, toutes ces demandes étant irrecevables.





II- Sur le fond





Il convient d'observer au préalable que M. [M] [R] ne forme plus aucune demande tendant à voir constater la résiliation du bail aux torts de M. [X]. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré que le bail conclu entre M. [X] et M. [M] [R] n'avait pas été résiliée par le courrier recommandé avec accusé de réception du 19 août 2020, établi au nom de la SASU MGM Auto.





En l'absence de moyens et de demandes tendant à remettre en cause les dispositions du jugement ayant :


débouté M. [X] de sa demande d'expulsion sous astreinte, celle-ci étant devenue sans objet ; 

débouté M. [X] de sa demande de condamnation de la SASU MGM Auto au paiement d'une indemnité d'occupation et au titre de l'arriéré locatif

débouté M. [X] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de l'absence de justification d'assurance valide des lieux loués, au titre des troubles du voisinage et pour procédure abusive ;






Ces dispositions seront confirmées.






Sur la résiliation du bail






Le contrat de bail comporte une clause résolutoire stipulant notamment qu'à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un seul terme de loyer, ou des charges dûment justifiées, et un mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail serait résilié de plein droit. 



Cette clause prévoit également qu'à défaut de justification par le preneur, soit d'avoir souscrit à son entrée dans les lieux un contrat d'assurance couvrant les risques dont il doit répondre, soit de bénéficier à chaque anniversaire du bail d'une couverture identique, et dans chaque cas un mois après un commandement d'avoir à régulariser demeuré infructueux, le bail serait résilié de plein droit.



Or, par acte d'huissier du 17 août 2020, M. [X] a fait délivrer à M. [M] [R] un commandement visant la clause résolutoire et lui enjoignant dans un délai d'un mois, d'une part, de régler la somme de 5.100 euros en principal au titre des loyers impayés, et, d'autre part de justifier d'une assurance locative. Cet acte rappelait la clause résolutoire contenue dans le bail.



M. [M] [R] ne justifie pas avoir souscrit une assurance dans le délai d'un mois de la délivrance du commandement. De ce seul fait, et sans qu'il soit nécessaire d'examiner les moyens invoqués au titre de la constatation de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, la clause résolutoire a joué un mois après la délivrance du commandement.





L'article 641 du code de procédure civile précise que lorsqu'un délai est exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l'acte qui fait courir le délai.



 En conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 17 septembre 2020. 



Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 octobre 2020 et il sera constaté la résiliation du bail conclu entre M. [X] et M. [M] [R] à la date du 17 septembre 2020.






Sur les demandes en paiement formées au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation






Sur l'arriéré locatif



Le contrat de bail prévoit le paiement d'avance d'un loyer mensuel de 800 euros auxquels s'ajoutent des charges de 50 euros par mois.



Selon le décompte produit dans le commandement de payer délivré le 17 août 2020 et arrêté à l'échéance de juillet 2020 incluse, les loyers et provisions pour charges d'août, septembre, octobre 2019, janvier, février, mars et juin 2020 n'ont pas été réglés. Le total de ces mensualités s'élève à la somme de 5.950 euros. M. [X] ne sollicitant que la somme de 5.100 euros, seul ce dernier montant doit être retenu. 



Il appartient à M. [M] [R] de justifier du règlement de cette somme.



Or, la production d'un extrait de son relevé bancaire mentionnant un règlement de 800 euros par chèque n°2710268 ne suffit pas à lui seul à établir que son montant a été encaissé par M. [X].



De même si M. [M] [R] produit deux bordereaux du crédit agricole de dépôt d'espèces à hauteur de 850 euros chacun comportant le nom de M. [X] au titre du compte à créditer, aucun élément ne permet d'établir que ces sommes ont bien été déposées sur le compte de l'intimé, le numéro du compte à créditer étant peu lisible et non corroboré par d'autres éléments. En outre, M. [M] [R] ne précise pas quelles mensualités auraient été ainsi réglées. Il n'est donc pas rapporté la preuve que ces versements, à supposer que leur réalité soit établie, n'aient pas déjà été pris en compte par le bailleur.



Par ailleurs, les trois bordereaux de remise de chèques produits par l'appelant correspondent, au regard de la date à laquelle ils ont été signés, au règlement des loyers de décembre 2019, février et mai 2020. Or ces paiements ont été pris en compte par M. [X] dans son décompte.



Enfin, si M. [M] [R] invoque le principe d'exception d'inexécution pour justifier du non-paiement des loyers des mois de mars et avril 2020, ce principe ne peut être retenu que si le bailleur a été informé des troubles subis par le preneur et mis en demeure d'y remédier. Or, il convient de relever au regard des pièces produites par l'appelant que M. [X] n'a été avisé de l'existence de « coupures du compteur électrique » alimentant les locaux donnés à bail que par la lettre qui lui a été adressée par la SASU MGM Auto datée du 28 avril 2020, soit à l'expiration de la période visée par l'appelant. 

A supposer que M. [X] soit responsable de ces défauts d'alimentation électrique (ce qui n'est pas établi dans la mesure où le preneur a indiqué à l'huissier au cours du procès-verbal de constat du 8 juin 2020 avoir fait lui-même les travaux d'installation électrique), le principe d'exception d'inexécution invoqué pour les mois de mars et avril 2020 ne peut s'appliquer en l'absence de mise en demeure préalable du bailleur d'avoir à rétablir l'alimentation électrique. 

Le moyen tiré du principe d'exception d'inexécution pour justifier du non-paiement des loyers de mars et avril 2020 sera donc rejeté.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [M] [R] à payer à M. [X] la somme de 5.100 euros au titre de l'arriéré locatif dû jusqu'en juillet 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2020, date de délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.



L'appelant ne produit aucune pièce permettant de justifier du règlement du loyer et des charges pour les mois d'août 2020 et septembre 2020. 



Le jugement ayant condamné M. [M] [R] à payer à M. [X] la somme de 2.250 euros au titre des loyers impayés jusqu'en juillet 2020 (au lieu d'indiquer conformément aux motifs 1.700 euros au titre des loyers impayés d'août et septembre 2020) sera infirmé. M. [M] [R] sera condamné à payer à M. [X] la somme de 1.700 euros au titre des loyers impayés d'août et septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.





Sur l'indemnité d'occupation



Le bail étant résilié à compter du 17 septembre 2020, une indemnité d'occupation n'est due au bailleur que si M. [M] [R] a occupé sans droit ni titre les lieux postérieurement à cette date.



Si le bailleur affirme avoir eu les clés en septembre 2021, sans autre précision, il résulte des trois attestations produites par M. [M] [R] que les clés ont été déposées à la fin du déménagement des locaux, « le jour où l'avocat de M. [M] a résilié le bail » selon M. [G], soit le 19 août 2020, et que les clés ont été laissées dans la boîte aux lettres du [Adresse 3] à [Localité 4]. Deux autres attestations le confirment, l'une d'elle précisant : « dans la boîte aux lettres prévue à cet effet ». Il s'en déduit que les clés ont été déposées dans la boîte aux lettres de M. [X] en août 2020, étant souligné que dans son procès-verbal de constat dressé le 23 juin 2020 l'huissier diligenté par M. [X] pour établir un état des lieux avait constaté que les locaux étaient déjà « inoccupés et inexploités », « qu'il n'y avait vraisemblablement pas d'activité sur place ».



En outre, M. [X] produit un devis de la société BPF 57 chiffrant notamment les travaux de réparation des trous de la façade des locaux qui faisaient l'objet du bail, dont ceux effectués par M. [M] [R] pour installer une boîte aux lettres, qui est daté du 25 octobre 2020, ce qui confirme que M. [X] avait déjà repris possession des lieux à cette date.



En l'absence de preuve d'une occupation sans droit ni titre postérieurement à la résiliation du bail il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement d'indemnités d'occupation formée par M. [X] 



 Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu'il a condamné M. [M] [R] à payer la somme de 850 euros par mois d'indemnités d'occupation pour la période allant du 8 octobre 2020 au 20 septembre 2021 et M. [X] sera débouté de sa demande en paiement d'indemnités d'occupation.






Sur les demandes de dommages et intérêts 






Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [X] contre M. [M] [R] 



L'article 1731 du code civil applicable au litige dispose que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».



En l'absence d'état des lieux, cet article institue une double présomption : le preneur est réputé avoir pris les lieux en bon état de réparations locatives et le preneur est présumé avoir restitué les locaux en bon état. Il appartient au bailleur de rapporter la preuve des réparations et dégradations incombant au preneur qu'il invoque.



En l'espèce, aucun état des lieux n'a été établi, ni pour l'entrée dans les lieux ni pour la sortie. 



L'appelant est donc présumé les avoir pris en bon état de réparations locatives.



L'article IX du bail intitulé « charges et conditions générales » stipule dans un paragraphe 3) que « le preneur ne pourra exécuter ou faire exécuter dans les lieux aucun travail de transformations, percements, changement de distribution ou modifications quelconques et pas davantage transformer les équipements loués s'il n'a obtenu l'accord préalable et par écrit du bailleur. (') Pour les transformations, améliorations ou modifications qui auraient été réalisées sans accord du bailleur, celui-ci pourra exiger la remise dans l'état antérieur des locaux dès qu'il en aura eu connaissance, et en tout cas en fin de bail, aux frais exclusifs du locataire. »



Il ressort des écritures de l'intimé que la somme de 10.000 euros sollicitée à titre de dommages et intérêts correspond au coût des travaux effectués pour l'enlèvement du compteur différentiel, le rebouchage des trous sur la façade et l'installation de différents matériels de réparation de véhicules. 



Il résulte du procès-verbal de constat établi le 23 juin 2023 que deux trous de percement de 3 cm de diamètre ont été réalisés dans la façade. M. [M] [R] ne justifie pas que le percement de ces trous a été autorisé par le bailleur, conformément aux dispositions du bail. Il ne rapporte pas non plus la preuve d'une cause excluant sa responsabilité contractuelle. 



Le devis produit par M. [X] à l'appui de sa demande d'indemnisation de réparation de la façade des locaux donnés à bail d'un montant total de 5.160 euros concerne la réparation non seulement de ces 2 trous mais aussi des fissures existantes sur toute la façade, avec la pose d'un échafaudage, le nettoyage à haute pression, la pose d'un enduit et d'un crépi sur toute la surface de la façade soit 60 m². 



Ce devis qui tend à refaire le crépi de la façade est disproportionné par rapport aux désordres causés par les deux trous percés alors que M. [M] [R] occupait les lieux. 



Il ne sera donc alloué au titre du rebouchage des trous que la somme de 100 euros. 



Dans son procès-verbal de constat dressé à la demande du preneur le 8 juin 2020 l'huissier relate les propos de M. [M] [R] qui lui a déclaré qu'il avait effectué l'installation électrique sur la totalité du garage, qu'il avait réalisé des murs en BA13, un faux-plafond, et qu'il avait posé un pont élévateur.



Le preneur ne justifie pas avoir obtenu, conformément aux stipulations contractuelles, l'autorisation écrite du bailleur de réaliser ces travaux de transformation. Toutefois M. [X] ne produit aucun devis ou facture correspond au coût d'évacuation du pont et de remise en état des locaux.



Au regard des procès-verbaux de constat versés aux débats, des photographies des lieux, il convient d'évaluer le coût de remise en état des locaux à la somme de 1.500 euros.



Dès lors, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande d'indemnisation et M. [M] [R] sera condamné à payer à l'intimé la somme de 1.600 euros de dommages et intérêts et l'intimé sera débouté du surplus de ses prétentions.





Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [M] [R] contre M. [X] 

 

Il résulte des motifs susvisés qu'il n'est pas établi que c'est par la faute de M. [X] que le local n'a pas été alimenté en électricité en mars et avril 2020, étant en outre rappelé que M. [M] [R] n'a adressé aucune mise en demeure préalable d'avoir à remédier à ce désordre. 

Dès lors, la responsabilité contractuelle de M. [X] n'étant pas engagée, M. [M] [R] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de salaire subie. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [M] [R] de sa demande tendant à voir condamner M. [X] à lui payer la somme de 12.000 euros de dommages et intérêts. 





III- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 





Le jugement sera confirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



La SASU MGM Auto et M. [M] [R] succombant principalement en appel seront condamnés in solidum aux dépens.



L'équité commande de condamner in solidum M. [M] [R] et la SASU MGM Auto à payer à M. [X] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de les débouter de leur demande formée sur ce même fondement.





PAR CES MOTIFS,





La cour, 





Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Thionville du 22 mai 2023 en ce qu'il a :




déclaré les demandes de la SASU MGM Auto irrecevables 





déclaré les demandes de M. [A] [X] à l'encontre de M. [F] [M] [R] recevables





déclaré que la résiliation du bail conclu entre M. [F] [M] [R] et M. [A] [X] n'avait pas été résilié par le courrier recommandé avec accusé de réception du 19 août 2020, établi au nom de la SASU MGM Auto ;





débouté M. [A] [X] de sa demande d'expulsion sous astreinte, celle-ci étant devenue sans objet ;





débouté M. [A] [X] de sa demande de condamnation de la SASU MGM Auto au paiement d'une indemnité d'occupation 





condamné M. [F] [M] [R] à verser à M. [A] [X] la somme de 5.100 euros, au titre des impayés locatifs jusqu'en juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2020 





débouté M. [A] [X] de sa demande de condamnation de la SASU MGM Auto au titre des arriérés locatifs  





débouté M. [F] [M] [R] de sa demande tendant à condamner M. [A] [X] à lui verser 12.000 euros de dommages et intérêts





débouté M. [A] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'absence de justification d'assurance valide des lieux loués





débouté M. [A] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre des troubles du voisinage 





débouté M. [A] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive





condamné in solidum M. [A] [X] et la SASU MGM Auto à verser à M. [F] [M] [R] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile





débouté M. [F] [M] [R] et la SASU MGM Auto de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile





condamné in solidum M. [F] [M] [R] et la SASU MGM Auto aux dépens 





débouté les parties du surplus de leurs demandes






L'infirme en ce qu'il a : 




débouté en conséquence la SASU MGM Auto de l'ensemble de ses demandes





constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [F] [M] [R] et M. [A] [X] par acte sous seing privé du 1er août 2019 concernant le local situé [Adresse 3] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 8 octobre 2020 





condamné M. [F] [M] [R] à verser à M. [A] [X] la somme de 850 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation pour la période allant du 8 octobre 2020, au 20 septembre 2021 





condamné M. [F] [M] [R] à verser à M. [A] [X] la somme de 2.550 euros, au titre des impayés locatifs jusqu'en juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement 





débouté M. [F] [M] [R] de sa demande tendant à condamner M. [A] [X] à verser à la SASU MGM Auto la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts





débouté M. [A] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre des dégradations au sein du local loué






Statuant à nouveau, 





Constate que le bail conclu le 1er août 2019 entre M. [A] [X] et M. [F] [M] [R] portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 17 septembre 2020 ; 





Condamne M. [F] [M] [R] à payer à M. [A] [X] la somme de 1.700 euros au titre des loyers impayés d'août et septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ; 





Déboute M. [A] [X] de sa demande en paiement d'indemnités d'occupation ;





Condamne M. [F] [M] [R] à payer à M. [A] [X] la somme de 1.600 euros de dommages et intérêts ;



Déboute M. [A] [X] du surplus de ses demandes ;





Y ajoutant,





Condamne in solidum M. [F] [M] [R] et la SASU MGM Auto aux dépens d'appel





Condamne in solidum M. [F] [M] [R] et la SASU MGM Auto à payer à M. [A] [X] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





Déboute M. [F] [M] [R] et la SASU MGM Auto de leur demande formée sur ce même fondement. 





La Greffière La Présidente de chambre