Cour d'Appel · Chambre 3-2 — 3 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2



ARRÊT AU FOND 

DU 03 AVRIL 2025















Rôle N° RG 24/06578 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNCCB







SCI DE VILARON





C/



S.E.L.A.R.L. [V] LES MANDATAIRES

Société EDCF VILLARON



















Copie exécutoire délivrée 

le : 3 avril 2025

à :





Me Maud DAVAL-GUEDJ 



Me Florent LADOUCE





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Juge commissaire de DRAGUIGNAN en date du 10 Mai 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/09240.





APPELANTE



SCI DE VILARON 

Immatriculée au RCS de DRAGUIGNAN n° 443 778 964 poursuites et diligences de son représentant légal son liquidateur amiable Mr [P] [D] en exercice domicilié ès qualité au siège social sis, [Adresse 9] - [Localité 8]



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par Me Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant





INTIMEES



S.E.L.A.R.L. [V] LES MANDATAIRES 

Prise en la personne de Madame [T] [V], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI DE VILARON, demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]



représentée par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant



SARL EDCF VILLARON 

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 7] - [Localité 1]

défaillante







*-*-*-*-*





























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre, et Madame Muriel VASSAIL, Conseillère, chargées du rapport.



Madame Muriel VASSAIL, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.







Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

Mme Isabelle MIQUEL, Conseillère







Greffière lors des débats : Madame Chantal DESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.



MINISTERE PUBLIC : 

Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.



ARRÊT



Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.



Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Chantal DESSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





***















































FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par jugement du 8 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Draguignan a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la SCI DE VILARON et désigné M. [T] [V], membre de la SELARL [V] LES MANDATAIRES, en qualité de mandataire judiciaire.



Par ordonnance rendue le 10 mai 2024, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Draguignan a notamment :



- autorisé la SELARL [V] LES MANDATAIRES ès qualités à procéder à la vente par adjudication judiciaire des droits et biens immobiliers sis à [Localité 8] appartenant à la SCI DE VILARON et cadastrés section E n°[Cadastre 2], section E n°[Cadastre 3] et section E n°[Cadastre 4],

- fixé la mise à prix à 50 000 euros avec faculté de baisse de mise à prix de moitié puis du quart en cas de carence d'enchères.









Pour prendre sa décision, le premier juge a retenu que :



- une première ordonnance autorisant la vente a été rendue le 13 janvier 2023,

- la carence d'enchère liée au gel des permis de construire conduit à réduire la mise à prix pour rendre la vente attractive au regard de la nouvelle situation administrative,

- à la suite de la carence d'enchère aucune lettre d'intention n'a été portée à la connaissance du mandataire liquidateur.



La SCI DE VILARON a fait appel de cette décision le 22 mai 2024.



Dans ses dernières conclusions, communiquées au RPVA le 12 juillet 2024, elle demande à la cour de :



- juger son appel recevable,

- infirmer l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions,

- débouter la SELARL [V] LES MANDATAIRES ès qualité de toutes demandes, fins et conclusions,

- statuer ce que droit sur les dépens.



Dans ses dernières écritures, déposées au RPVA le 12 août 2024, Mme [V], membre de la SELARL [V] LES MANDATAIRES, ès qualités demande à la cour de :



- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance frappée d'appel,

- débouter la SCI DE VILARON de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- statuer ce que de droit sur les dépens.



Dans son avis, communiqué au RPVA le 16 janvier 2025, le ministère public déclare s'en rapporter.



La société EDFC VILARON, citée le 18 juin 2024 à personne habilitée, n'a pas constitué avocat.



La présente décision sera réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.



Le 12 juin 2024, en application de l'article 905-1 du code de procédure civile, les parties ont été avisées de la fixation du dossier à l'audience du 12 février 2025.



La procédure a été clôturée le 16 janvier 2025 avec rappel de la date de fixation.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens de fait et de droit.



MOTIFS DE LA DÉCISION





1) Les articles L642-18 et suivants du code de commerce imposent au liquidateur judiciaire de réaliser les actifs dépendant de la liquidation judiciaire.



Par ailleurs, conformément au premier des textes sus-visés, le juge commissaire ne peut déroger au principe selon lequel les ventes d'immeubles sont soumises aux formes prescrites en matière de saisie immobilière que dans le cas ou la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable.



Pour soutenir l'infirmation de la décision frappée d'appel, la SCI DE VILARON reproche au premier juge d'avoir fait droit à la demande de la SELARL [V] LES MANDATAIRES alors qu'elle ne produisait aucun élément sur son passif, sur les opérations de liquidation déjà menées et qu'il était impossible d'apprécier si la vente sollicitée était réellement conforme aux intérêts des créanciers.



Elle estime qu'à défaut pour la SELARL [V] LES MANDATAIRES de s'expliquer sur l'ensemble de ces éléments, la vente apparaît prématurée et potentiellement préjudiciable aux intérêts des parties en présence.





2) Or, comme elle le souligne et en justifie par la production de sa requête (sa pièce 10) dont la teneur n'est pas remise en cause par l'appelante, la SELARL [V] LES MANDATAIRES a parfaitement respecté ses obligations légales en précisant dans ce document que :



- par ordonnance du 13 janvier 2023, le juge commissaire avait déjà autorisé la vente des parcelles objets du litige,

- lors de l'audience d'adjudication, la vente a abouti à une carence d'enchère,

- la constructibilité des parcelles est remise en cause puisque la préfecture du VAR a gelé les permis de construire en raison des restrictions d'eau,

- le passif de la procédure collective s'élève à 60 973 euros,

- les réalisations d'actif s'élèvent à 35 000 euros,

- l'insuffisance d'actif peut être arrêtée à 25 973 euros.



Les éléments sur lesquels elle se fondait sont tous corroborés dans le cadre de la présente instance par la production des pièces justificatives afférentes (ses pièces 4, 5 et 8).



Par ailleurs, il n'est pas contesté que :



- à l'issue de deux instances en cours qui portent toutes les deux sur des créances contestées de plus de 1 000 000 euros, le passif de la débitrice est susceptible de s'aggraver considérablement,

- du fait de la durée de la procédure, les frais de justice s'aggravent également,

- une première adjudication qui n'a pas été critiquée par la SCI DE VILARON s'est soldée par une carence d'enchère,

- la remise en cause de la constructibilité des trois parcelles objets de la vente justifie la baisse de la mise à prix.





En conséquence, l'ordonnance frappée d'appel sera confirmée en toutes ses dispositions.



3) Les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de la SCI DE VILARON qui succombe.













PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, après débats publics et par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 10 mai 2024 par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Draguignan ;



Y ajoutant ;



Ordonne l'emploi des dépens d'appel en frais privilégiés de la procédure collective de la SCI DE VILARON.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE