Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 4 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [F] [B] épouse [N]
Mme [H] [N]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/08806 - N° Portalis 352J-W-B7I-C54R6

N° MINUTE : 2







JUGEMENT 
rendu le 04 avril 2025


DEMANDEURS

Madame [M] [W] [S] [D] épouse [I], 
[Adresse 2]

représentée par Me Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, 

Monsieur [V] [D], 
[Adresse 2]

représenté par Me Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, 

DÉFENDERESSE

Madame [F] [B] épouse [N], 
[Adresse 1]

représentée par Mme [H] [R] (Fille) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection asistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2008, M. [V] [D] et Mme [M] [D] ont consenti un bail d'habitation à Mme [F] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 950 euros et d'une provision pour charges de 45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10713,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [B] le 13 juin 2024.

Par assignation du 9 septembre 2024, M. [V] [D] et Mme [M] [D] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de Mme [F] [B], autoriser la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à deux fois celui du loyer charges et taxes en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 10424,61 euros au titre de l'arriéré locatif, septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024, somme à parfaire, 
- 1500 euros à titre de dommages-intérêts, 
- 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et d'exécution.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l'audience du 29 janvier 2025 M. [V] [D] et Mme [M] [D], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 24 janvier 2025, s'élève désormais à 10506,08 euros. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement. Ils exposent que le loyer n'a pas été réévalué depuis 2008 en raison du classement énergétique de l'appartement en catégorie " F " et que si le contrat de bail mentionne une surface de 32 m², elle est en réalité de 28m².

Mme [F] [B], régulièrement représentée par sa fille Mme [H] [N], conteste le montant de la dette, exposant avoir payé le remplacement du chauffe-eau ce qui incombe au bailleur. Elle demande des délais de paiement à hauteur de 244,75 euros pendant 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Elle expose vouloir vendre une galerie dont elle est propriétaire ce qui lui permettra de solder la dette locative. Elle indique percevoir une pension de retraite de 1600 euros. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée en ce sens à l'audience, Mme [F] [B] a produit le 17 février 2025 la facture du chauffe-eau, également communiquée au conseil des demandeurs. 

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 

Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [D] et Mme [M] [D] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. 
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer visant un délai de deux mois et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 juin 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 10713,96 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

 Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2024.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, il ressort du décompte locatif que Mme [F] [B] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de décembre 2024. 

Par ailleurs, Mme [F] [B] justifie de la mise en vente d'une boutique pour un montant de 220 000 euros (mandat de vente du 16 septembre 2024). Elle a indiqué percevoir des ressources mensuelles de 1600 euros. Elle apparait ainsi en situation de régler la dette locative. 

Dans ces conditions, il convient de lui accorder de faire droit à sa demande de délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues ci-après. 

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

- Sur la dette de loyer et de charges

En application des dispositions de l'article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M. [V] [D] et Mme [M] [D] versent aux débats un décompte mentionnant qu'à la date du 24 janvier 2025, Mme [F] [B] leur devait la somme de 10506,08 euros.
Décision du 04 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08806 - N° Portalis 352J-W-B7I-C54R6


- Sur le remplacement du chauffe-eau 

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).
L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
 
Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations locatives. S'agissant du chauffage et de la production d'eau chaude, l'article IV d de l'annexe dudit décret prévoit que sont des réparations incombant au locataire : le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries. 

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Mme [F] [B] produit une facture du 30 décembre 2024 établie au nom de M. [D] relative à l'installation d'un nouveau chauffe-eau pour un montant total de 1760 euros. Si ces travaux, qui ne relèvent pas des réparations locatives, incombent bien au bailleur au titre de son obligation d'entretien, il n'est pas démontré que cette facture ait été acquittée et a fortiori par Mme [F] [B]. Cette somme ne peut en conséquence à ce stade être déduite de la dette locative. 

Mme [F] [B] sera en conséquence condamnée à payer à M. [V] [D] et Mme [M] [D] la somme de 10506,08 euros aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [F] [B] à se libérer de cette dette en 36 mensualités de 292 euros selon les modalités détaillées au présent dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, d'un montant égal à celui du loyer soit la somme de 950 euros, outre les charges, sans qu'il n'y ait lieu de la fixer au double du loyer ce dont il n'est pas justifié par les demandeurs. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 13 août 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [D] et Mme [M] [D] ou à leur mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les demandeurs ne démontrent ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [F] [B] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.
Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. Les frais de l'exécution forcée éventuelle du présent jugement sont par principe à la charge du débiteur en application de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution dans les strictes limites d'ordre public prévues par ce texte,

En revanche, en équité, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 décembre 2008 entre M. [V] [D] et Mme [M] [D], d'une part, et Mme [F] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 13 août 2024,

CONDAMNE Mme [F] [B] à payer à M. [V] [D] et Mme [M] [D] la somme de 10506,08 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024,

AUTORISE Mme [F] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 292 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [F] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2024,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [F] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Mme [F] [B] sera condamnée à verser à M. [V] [D] et Mme [M] [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE M. [V] [D] et Mme [M] [D] de leur demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [F] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2024 et celui de l'assignation du 9 septembre 2024 ;

DEBOUTE M. [V] [D] et Mme [M] [D] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge