Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 24/04166 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZI7J

Minute : 25/00124







S.D.C. [8] SISE [Adresse 2] A [Localité 10]
Représentant : Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

 

C/


Monsieur [E] [L]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025;

par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge du tribunal judiciaire assisté de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;


Après débats à l'audience publique du 20 Février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge du tribunal judiciaire assisté de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


S.D.C. [8] SISE [Adresse 2] A [Localité 10], domiciliée : chez Société de gestion d’administration immobilière CITYA SGA, [Adresse 4]
représentée par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART













EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [E] [L] est copropriétaire des lots n° 197 et 407 dans la résidence « [8] » sise [Adresse 2] à [Localité 10], résidence soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [E] [L] ne s’acquitte qu’irrégulièrement des charges de copropriété afférentes à ses lots.

Suivant situation arrêtée au 23Avril 2024, la créance revendiquée du syndicat de copropriétaires s’élève à la somme de 2 952,19 euros, au titre de l’arriéré de charges (1 035,45 euros et des frais de recouvrement (1 916,73 euros).

Préalablement à cette situation, une mise en demeure par avocat en date du 2 octobre 2023 est restée infructueuse. 

Par exploit d’huissier en date du 29 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [8] » sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic la société SGA Société de Gestion et d’Administration Immobilière exerçant sous l’enseigne CITYA SGA, elle-même sise [Adresse 4] à [Localité 9], a fait assigner Monsieur [E] [L] devant le Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de se voir reçu de son action et aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1 035,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023, et des intérêts dus, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,1 916,73 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire,2 600 euros à titre de dommages et intérêts,1 944 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Et, sa condamnation à la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, ainsi qu’aux dépens de l’instance.
Renvoyée le 19 septembre 2024, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 février 2025. 

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, s’en rapporte aux termes de l’assignation et réitère ses demandes principales à hauteur de la somme de 4 133,46 euros (2 216,73 euros de charges et 1 916,73 euros de frais de recouvrement).

En application des articles 442 et 445 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal de proximité du Raincy a autorisé le syndicat des copropriétaires à produire, par note en délibéré, un décompte à la date de l’assignation distinguant, précisément, les charges des frais de recouvrement. La note en délibéré requise est parvenue au greffe. 
 
Monsieur [E] [L] assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté. 

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l’article 469 du Code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


En l'espèce, Monsieur [E] [L], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande au titre des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [8] » sis [Adresse 2] à [Localité 10], verse aux débats, en sus de la note en délibéré :

La matrice,Le contrat de syndic,Les lettres de mise en demeure et de relance,Le décompte du copropriétaire,La lettre recommandée avec accusé de réception par avocat en date du 2 octobre 2023,Les appels de fonds trimestriels et travaux,Les attestations de non recours,Les procès-verbaux des assemblées générales du 16 décembre 2021 et du 30 novembre 2023,Les factures,Les notes d’honoraires du Cabinet RAISON-AVOCATS.
Au vu des pièces produites, il apparaît que le note en délibéré produite constituée, d’un relevé de compte ; d’une part, n’opère pas une distinction parfaite entre les charges et les frais comme demandé ; et d’autre part, que ladite note, dans les totaux exprimés, ne reflète pas les prétentions émises à la barre, lesquelles ne sont, en outre, pas en ligne avec les termes de l’assignation, concernant le montant des charges.

En conséquence, le Tribunal fondera sa décision sur la pièce n° 4 (relevé de compte d’un montant de 4 133,46 euros, édité le 23 avril 2024), et le relevé de frais de recouvrement, intégré dans l’assignation pour un montant total de 1 916,73 euros ; dont il conviendra d’ôter 2 euros en rectification d’une erreur de calcul constatée dans l’avant dernière ligne, pour ainsi parvenir à un montant de 1 914,73 euros. 

Au vu de ces deux pièces, il appert que Monsieur [E] [L] est redevable d’un solde à devoir de 774,96 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 avril 2024, 2 -ème trimestre 2024 inclus : 4 133,46 euros – 1 914,73 au titre du total des frais de recouvrement revendiqués dans l’assignation et intégrés dans la pièce 4 – 262,50 euros de frais de constitution de dossier auxiliaire de justice en date du 31/8/2022 – 186,77 euros d’honoraires avocat en date du 29/9/2022 – 262,50 euros de frais de constitution de dossier avocat en date du 30/9/2022 - 186 euros de mise en demeure avocat en date du 6/10/2023 – 546 euros d’honoraires avocat en date du 4/1/2024 = 774,96 euros, étant précisé que les frais précédemment mentionnés ne figure pas dans le récapitulatif de 1 914,73 euros, mais en ajout dans l’état du 23 avril 2024, (pièce 4). 

En conséquence, Monsieur [E] [L] sera condamné au paiement de la somme de 774,96 euros, au titre des charges de copropriété, 2 -ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 2 octobre 2023.

Sur les frais de recouvrement : 

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce le syndicat de copropriétaires réclame le paiement de 1 914,73 euros de frais de recouvrement :

Sur cette somme, pour répondre aux exigences de l’article 1353 du Code civil, il convient d’écarter, les frais de relance du 19/11/21 pour un montant de 33,72 euros et les frais de relance du 4/3/2022, pour un montant de 33,72 euros, pour lesquels la preuve de leur signification au copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas rapportée.

De même, il ne sera pas tenu compte du coût, au visa de même article, de la mise en demeure du 30/6/2022, d’un montant de 52,90 euros et des mises en demeure du 16/6/23, du 12/9/23 et du 21/3/2024, pour un coût respectif de 45,60 euros, pour lesquelles, à l’inverse, l’accusé de réception est produit, mais sans les mises en demeure elles-mêmes.

Le Tribunal exclura, en outre, les frais de contentieux du 16/12/21 pour un montant de 425,32 euros, du 31/10/23 pour un montant de 56,88 euros, du 6/1/23 pour un montant de 259,80 euros et du 30/11/23 pour un montant de 265,57 euros, si ces frais sont bien prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la mention : « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » qui ne sont pas démontrées en l’espèce.

De même, il ne sera pas fait droit au titre des frais de recouvrement de la lettre comminatoire par avocat du 29/9/23 pour un montant de 480 euros, qui sera examinée au titre des frais irrépétibles et des frais d’huissier du 29/8/22 (commandement de payer), pour un montant de 136,42 euros, lesquels seront examinés au titre des dépens.

En revanche, il convient de faire droit au coût de la mise en demeure du 24/5/23, pour un coût de 33,60 euros, ces frais étant prévus au contrat de syndic, en répondant également aux exigences de l’article 1353 du Code civil par la production de la mise en demeure et de la preuve de son envoi en recommandé avec accusé de réception.
 
En conséquence, Monsieur [E] [L] au vu de l’ensemble de ces éléments, sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [8] » la somme de 33,60 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Sur la demande de capitalisation des intérêts :


Au vu des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, dont la lettre issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 restitue au Juge la faculté d'apprécier souverainement l'opportunité de la capitalisation des intérêts, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef.
 
Sur la demande de dommages et intérêts :


En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en n’acquittant pas régulièrement ses charges de copropriété sans motif légitime, malgré une mise en demeure dont il est justifié, Monsieur [E] [L] a commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Monsieur [E] [L] sera condamné au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ; cette somme portant intérêts à compter du présent jugement.


Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [E] [L] sera condamné aux entiers dépens de l'instance, rendue nécessaire par l'absence de paiement régulier de ses charges de copropriété, en ce compris, les frais d’huissier du 29/8/22 (commandement de payer). 

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l’apurement de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Monsieur [E] [L] sera condamné au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

RECOIT en son action le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [8] », représenté par son syndic ; 

CONDAMNE Monsieur [E] [L] qui réside [Adresse 3] à [Localité 10], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [8] » sis [Adresse 2] à [Localité 10] représenté par son syndic la société SGA Société de Gestion et d’Administration Immobilière exerçant sous l’enseigne CITYA SGA sise [Adresse 4] à [Localité 9], la somme de 774,96 euros (sept cent soixante-quatorze euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des charges impayées arrêtées au 23 avril 2024, 2 -ème appel 2024 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023 ;
 
CONDAMNE Monsieur [E] [L], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [8] » sis [Adresse 2] à [Localité 10] représenté par son syndic la société SGA Société de Gestion et d’Administration Immobilière exerçant sous l’enseigne CITYA SGA sise [Adresse 4] à [Localité 9], la somme de 33,60 euros (trente-trois euros et soixante centimes), au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que cette somme portera intérêts à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [8] » sis [Adresse 2] à [Localité 10] représenté par son syndic CITYA SGA, la somme de 200 euros (deux cents euros), à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [8] » sis [Adresse 2] à [Localité 10] représenté par son syndic CITYA SGA, la somme de 300 euros (trois cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L], aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer par huissier du 29 août 2022 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [8] » sis [Adresse 2] à [Localité 10] représenté par son syndic CITYA SGA, de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE PRESIDENT