Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 7 avril 2025

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00762 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2JJ

MINUTE N° : 




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 07 AVRIL 2025


PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[6]” REP/ GERER IMMOBILIER REUNION
[Adresse 3]
[Localité 4] (LA RÉUNION)
représentée par Me Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION


DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Marius Henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par Me Gautier THIERRY, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Monsieur [D] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Marius Henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par Me Gautier THIERRY, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,


DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Mars 2025


DÉCISION :

Contradictoire,


EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y], propriétaires des lots n° 98 (appartement) et 145 (parking) de la résidence [6] située au [Adresse 2], sont débiteurs de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER, les ont fait assigner, par des actes de commissaire de justice du 29 juillet 2024 signifiés à l’étude, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir :
- leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1.990,87 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2020, date de réception de la première mise en demeure ;
- leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 524,78 euros au titre des frais de recouvrement exposés par le syndicat ;
- leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2.700 euros à titre de dommages et intérêts ;
- leur condamnation in solidum au paiement d'une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience du 3 mars 2025, date à laquelle l'affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER, et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d'instance. Il ne s’est pas opposé aux délais de paiement sollicités en défense.

Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y], représentés par leur conseil, ont accepté de régler la dette réclamée au titre du dernier appel de fonds du 1er novembre 2024 au 31 janvier 2025 pour un montant de 2.035,87 euros arrêté au 14 octobre 2024. Ils ont sollicité des délais de paiement sur 24 mois et ont proposé de régler la somme de 200 euros par mois pour apurer leur dette. Ils se sont opposés à la demande de dommages et intérêts eu égard à leur bonne foi et à leur volonté de s’acquitter des sommes mises à leur charge. Ils ont sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER, à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai de deux mois à compter de la notification des décisions.



En outre, il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. 

Les frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont ceux qui sortent de la gestion courante du syndic et qui traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas des frais de "transmission du dossier à l'huissier", des frais de "transmission du dossier à l'avocat" ou des frais de suivi contentieux, et ce, quand bien même ces frais sont prévus par le contrat de syndic, dès lors que les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat conclu entre le syndicat et le syndic.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] produit notamment à l'appui de sa demande : 
- le contrat de mandat du syndic conclu le 7 décembre 2022 pour une durée de deux ans du 7 décembre 2022 au 6 décembre 2024, puis le 10 février 2025 pour une nouvelle durée de deux ans du 10 février 2025 au 9 février 2027 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 novembre 2019, 1er décembre 2020, 18 novembre 2021, 7 décembre 2022 et 27 décembre 2023 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;
- les appels de fonds pour les années 2019 à 2024 ;
- une mise en demeure du 21 octobre 2020 reçue le 6 novembre 2020 ;
- un décompte arrêté au 20 juin 2024.

En l’espèce, Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y] ont reconnu le montant de leur dette pour la somme de 2.035, 87 euros arrêtée au 14 octobre 2024 selon l’appel de fonds du 1er novembre 2024 au 31 janvier 2025 qu’ils versent aux débats.

Ce montant de 2.035, 87 euros comprend non seulement les charges de copropriété impayées et les provisions échues mais également les frais de recouvrement exposés par le syndicat à hauteur de 524,78 euros qui ne sont pas contestés. 

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER, la somme de 2.035, 87 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 14 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2020, date de réception de la mise en demeure du 21 octobre 2020 et de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER, du surplus de ses demandes à ce titre.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes du dernier alinéa de l'article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il appert à la lecture du décompte produit et du dernier appel de fonds que Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y] effectuent des versements réguliers depuis le début de l’année 2024 pour apurer leur dette et qu’ils ont réglé la somme de 600 euros le 1er août 2024. 

Dans ces circonstances, et en l’absence de mauvaise foi avérée de Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y], il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts.


SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE :

Aux termes de l'alinéa 1er de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y] sollicitent des délais de paiement et proposent de verser la somme de 200 euros par mois en règlement de leur dette.

Eu égard à leurs difficultés à apurer la dette et en l'absence d'opposition du syndicat des copropriétaires de la résidence [6], il convient de leur accorder des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois dans les termes du dispositif de la présente décision.


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y], succombant à l'instance, supporteront les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] pour obtenir paiement de la somme due, Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER, la somme de 2.035, 87 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 14 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2020.

ACCORDE à Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y] la faculté d'apurer la dette, au plus tard le 15 de chaque mois, à compter de la signification de la présente décision, en 9 mensualités de 200 euros et une 10ème de 235,87 euros correspondant au solde de la somme due.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts. 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER, du surplus de ses demandes. 

CONDAMNE in solidum Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Y] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE