Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 7 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Natal YITCKO,
Madame [T] [V] [D]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Pauline COSSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/06114 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FEP

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le lundi 07 avril 2025


DEMANDEUR
Monsieur [O] [G] [H], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne, assisté de Me Pauline COSSE, avocat au barreau de l’EURE


DÉFENDERESSES
La société GRAND LOUVRE CAPITAL, S.A.S dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Natal YITCKO, avocat au barreau de PARIS,

Madame [T] [V] [D], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 07 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06114 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FEP



EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 mai 2017, Monsieur [O] [G] [H] a consenti à la société MANUFACTURE FRANÇAISE DES ARDENNES un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] afin d'y loger l'une de ses salariées, Madame [T] [V] [D].

Le bail, soumis aux dispositions du code civil, a été résilié par courrier du 6 février 2023 à compter du 8 mars 2023.

Madame [T] [V] [D] s'est maintenue dans les lieux au-delà de cette date à compter de laquelle une dette locative s'est formée. 

C'est dans ces conditions que Monsieur [O] [G] [H] a, par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, fait assigner la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL ainsi que Madame [T] [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d'obtenir : 
leur expulsion des lieux, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,la condamnation de la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL à lui verser la somme de 38 275,88 euros au titre des indemnités d'occupation échues, correspondant au montant des loyers et charges impayées entre le 1er mars 2023 et le 1er avril 2024, outre une indemnité d'occupation mensuelle complémentaire de 2 715,17 euros à compter du 1er mai 2024 jusqu'à libération effective des lieux,la condamnation de la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024. 
L'affaire a été plaidée à l'audience du 22 octobre 2024 et mise en délibéré au 13 décembre 2024. Toutefois, la réouverture des débats a été ordonnée en raison de l’absence prolongée du magistrat et les parties ont été reconvoquées à l’audience du 21 janvier 2025.

Lors de l'audience du 21 janvier 2025, Monsieur [O] [G] [H], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il maintient l'ensemble de ses demandes et actualise le montant de la dette à la somme de 64 735,60 euros arrêtée au 1er janvier 2025 et élève sa prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 4 500 euros. Il s'oppose aux délais de paiement et aux délais sollicités par Madame [T] [V] [D] pour quitter les lieux. 

La SAS GRAND LOUVRE CAPITAL, représentée par son conseil, dépose également des conclusions qu'elle soutient et par lesquelles elle demande de déclarer irrecevable Monsieur [O] [G] [H] en ses demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre et sa condamnation à lui verser 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Madame [T] [V] [D], comparaissant seule, a demandé des délais pour quitter les lieux. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées lors de l'audience. 

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 avril 2025 par mise à disposition au greffe


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur l'irrecevabilité des demandes dirigées contre la société GRAND LOUVRE CAPITAL

En application de l'article 122 du code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL conteste l'intérêt à agir de Monsieur [O] [G] [H] contre elle et indique qu'elle n'était pas titulaire du bail.

Il résulte cependant des pièces produites par les parties que le contrat de bail initial a bien été conclu, le 18 mai 2017, avec la société MANUFACTURE FRANÇAISE DES ARDENNES, puis transféré à la société GEO FRANCE FINANCE par avenant du 10 février 2021. 

Or, cette société a été dissoute par anticipation sans liquidation, ce qui a entraîné la transmission universelle de son patrimoine au profit de la société G GROUPE X (PV des décisions de l'associé unique du 27/10/2022) dont la dénomination sociale a changé et est devenue la société GRAND LOUVRE CAPITAL (PV d'AGE du 19/12/2022).

C'est ainsi qu'aux termes d'un courrier daté du 6 février 2022, M. [R] [J], président de la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL résilie le contrat de bail en ces termes : « je vous écris en ma qualité de président de la société GRAND LOUVRE CAPITAL, venant aux droits de la société GEO FRANCE FINANCE, avec laquelle vous avez un bail en cours (…) Je vous confirme par la présente la résiliation de ce bail, Madame [V] ayant quitté les effectifs de notre société. (…) Je me tiens à votre disposition pour convenir d'un rendez-vous d'état des lieux de sortie ».

La SAS GRAND LOUVRE CAPITAL reconnaît ainsi elle-même l'existence du lien contractuel avec Monsieur [O] [G] [H], qui est, par ailleurs, parfaitement caractérisé. 

En conséquence, les demandes formées par Monsieur [O] [G] [H], en ce qu'elles sont formées à l'encontre de la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL et de Madame [T] [V] [D], seront donc déclarées recevables. 

Sur l'expulsion de la société GRAND LOUVRE CAPITAL et de Madame [T] [V] [D]

En application des articles 1713 et suivant du code civil, le bail est résilié par l'effet du congé délivré par l'une ou l'autre des parties. 

L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En l'espèce, il est établi que la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL a donné congé du logement pris à bail par courrier du 6 février 2023, réceptionné par Monsieur [O] [G] [H] le 8 février 2023 et prenant effet un mois plus tard, selon la volonté du preneur, à savoir, le 8 mars 2023.

Or, il n'est pas contesté que le logement n'a pas été restitué à cette date et que Madame [T] [V] [D], présente dans les lieux du chef de la preneuse initiale, n'a pas quitté les lieux. 

La SAS GRAND LOUVRE CAPITAL ne saurait se dégager de sa responsabilité en invoquant le fait que Madame [T] [V] [D], installée dans l'appartement à raison de ses fonctions exercées au sein de la société ne fait plus partie des effectifs. En effet, d'une part elle ne justifie pas de cette allégation et d'autre part, il lui appartient, en tout état de cause, à elle seule, en tant que preneuse, de restituer le logement qu'elle a pris à bail. 

Par conséquent, la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL et Madame [T] [V] [D], en tant qu'occupante de son chef, qui se sont maintenues dans le logement appartenant à Monsieur [O] [G] [H] en dépit du congé prenant effet au 8 mars 2023 en sont, depuis cette date, occupantes dans droit ni titre. 

Leur expulsion sera ordonnée dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour les contraindre à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la dette au titre de l'indemnité d'occupation et des charges impayées

Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [O] [G] [H] ne dirige sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation qu'à l'encontre de la société GRAND LOUVRE CAPITAL à laquelle il appartenait, en tant que titulaire du bail d'habitation résilié depuis le 8mars 2023, de libérer les lieux et de restituer les clés. Cette dernière ne forme aucune demande à l'encontre de Madame [T] [V] [D]. 

Par conséquent la société GRAND LOUVRE CAPITAL sera condamnée, seule, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 mars 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Selon le décompte actualisé produit par Monsieur [O] [G] [H] le jour de l'audience, le montant des indemnités d'occupation échues à la date du 21 janvier 2025, échéance du mois de janvier incluse, s'élevait à 64 735,60euros, taxes et charges comprises. 

Outre les indemnités d'occupation stricto sensu, Monsieur [O] [G] [H] justifie du montant de la taxe sur les ordures ménagères (TEOM) dont est bien redevable le preneur, pour les années 2023 et 2024 à hauteur, respectivement de 433 euros et de 450 euros, ainsi que des régularisations de charges pour les années 2022/2023 et 2023/2024 à hauteur respectivement de 322,59 euros et 1 250,60 euros. 

Les montant sollicités au titre de la TEOM sont justifiés, pour les deux années concernées, par la production de la taxe foncière 2024 et ceux demandés au titre de la régularisation de charges le sont également par les bilans annuels de charges des exercices courants du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024. 

La dette donc Monsieur [O] [G] [H] réclame paiement est ainsi caractérisée dans son principe et dans son quantum et n'est d'ailleurs pas contestée par la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL. 

Cette dernière sera donc condamnée au paiement de la somme de 64 735,60 euros au titre des indemnités d'occupations échues au 21 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 et de l'arriéré de charges et taxes. 

En outre, elle sera condamnée, à compter de l'échéance du mois de février 2025 à verser à Monsieur [O] [G] [H] une indemnité d'occupation mensuelle équivalent au montant du loyer actuel et des charges (actuellement 2 715,17 euros) jusqu'à libération effective du logement. 

Sur la demande de délais formée par Madame [T] [V] [D] pour quitter le logement

En application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sous réserves que ces derniers ne soient pas entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Madame [T] [V] [D] sollicite un délai pour quitter les lieux au regard de sa situation indiquant notamment avoir à sa charge un enfant de 6 ans en situation de handicap. Cependant, elle ne justifie pas de ce qu'elle allègue et n'atteste d'aucune démarche pour trouver une solution de relogement, étant précisé qu'elle a signé un contrat de travail à durée indéterminée le 16 août 2024 qui lui procure des revenus stables lui permettant de s'acquitter d'un loyer mais qu'elle n'a versé aucune somme à Monsieur [O] [G] [H]. 

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à sa demande à sa demande de délais pour quitter les lieux qui, en tout état de cause, ne seraient pas compatibles avec le fait que seule la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL est condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation. 

Sur les demandes accessoires

La SAS GRAND LOUVRE CAPITAL et Madame [T] [V] [D], parties perdantes, seront condamnées au dépens, par application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [G] [H] le poids des frais non compris dans les dépens et il sera donc fait droit à hauteur de 1000 euros à sa demande formée à l'encontre de la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL uniquement, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il sera rappelé, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est assortie, de plein droit, de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [O] [G] [H] recevable en ses demandes,

CONSTATE que le bail d'habitation portant sur les locaux situés [Adresse 3] liant d'une part Monsieur [O] [G] [H] et d'autre part, la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL est résilié par l'effet du congé délivré par le preneur, depuis le 8 mars 2023, 

ORDONNE, en conséquence à la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL ainsi qu'à tous les occupants de son chef, notamment, Madame [T] [V] [D], de libérer le logement situé [Adresse 3] et le cas échéant, ses accessoires, dans un délai de trois semaines à compter de la signification de la présente décision, 

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, notamment, à celle de Madame [T] [V] [D] avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d'astreinte formée par Monsieur [O] [G] [H],

CONDAMNE la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL à verser à Monsieur [O] [G] [H] la somme de 64 735,60 euros au titre des indemnités d'occupations échues au 21 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse et de l'arriéré de charges, régularisation comprises et taxes,

CONDAMNE la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL à verser à Monsieur [O] [G] [H] une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer actuel et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 22 janvier 2025 (lendemain du décompte) jusqu'à libération effective du logement, 

DÉBOUTE Madame [T] [V] [D] de sa demande de délais pour quitter les lieux, 

CONDAMNE la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL à verser à Monsieur [O] [G] [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS GRAND LOUVRE et Madame [T] [V] [D], in solidum, aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 7 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection