Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/11056 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2I5Z

Minute : 25/00461







SA d’HLM BATIGERE HABITAT
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

 

C/


Madame [P] [C]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


SA d’HLM BATIGERE HABITAT, 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [P] [C], 
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3] - [Localité 6]

comparante en personne



D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE

Le 19 février 2021, la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a donné à bail à Madame [P] [C] un [Adresse 3] situé [Adresse 3] [Localité 6].

Selon mention au registre du commerce et des sociétés en date du 04 août 2023, la SA ESPACE HABITATION CONSTRUCTION a été absorbée par la SA d'HLM BATIGERE HABITAT à la suite d’une opération de fusion absorption.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 avril 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, a fait signifier à Madame [P] [C] un commandement de payer la somme de 11484,23 euros en principal, au titre des loyers impayés au 28 mars 2024. 

Par lettre du 28 mars 2024, reçue le 04 avril 2024, SA d'HLM BATIGERE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [P] [C] aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [P] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner Madame [P] [C] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle au titre du local d’habitation et de l’emplacement de stationnement égale au montant des loyers mensuels et des charges locatives actualisés augmentés des charges à compter des résiliation des baux et jusqu’à libération complète des lieux, par remise des clefs et établissement d'un état des lieux,condamner Madame [P] [C] au paiement de la somme de 11761,54 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2024,condamner Madame [P] [C] au paiement de la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comportant le coût du commandement de payer du 02 avril 2024,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 17 juillet 2024.

À l'audience du 23 janvier 2025, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12981,73 euros arrêtée au 10 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus.

Au soutien de ses demandes, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT expose que Madame [P] [C] n'a pas réglé les sommes dues après la délivrance du commandement de payer du 02 avril 2024. Elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1728 et 1184 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu'à la suite d’un dépôt d’un dossier de surendettement par la locataire, une décision a été rendue par la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis.

À l'audience, Madame [P] [C] soutient n’être redevable d’aucun loyer en raison de la décision de la Commission de surendettement. Elle sollicite le bénéfice de délais les plus larges pour quitter les lieux. Elle précise que ses revenus mensuels sont de 1400 euros, qu’elle élève seule sa fille âgée de quinze ans et qu’elle fait l’objet de saisies.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 12 mars 2025, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT indique que la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la Commission de surendettement de la Seine-Saint-Denis, lui a été notifiée le 20 janvier 2025, qu’elle n’a pas contesté cette décision de sorte que la somme de 12408,85 euros a été effacée du compte de la locataire. Elle précise néanmoins, que l’arriéré locatif persiste à hauteur de 154,81 euros au titre de l’échéance du mois de février 2025, qu’elle maintient donc l’intégralité de ses demandes, rappelant que l’effacement de la dette ne vaut pas paiement et que le non-paiement d’une somme supérieure à 12000 euros constitue une faute justifiant la résiliation judiciaire du contrat.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 17 mars 2025, Madame [P] [C] rappelle qu’une décision de rétablissement personnel a été prise par la Commission de surendettement et précise que l’arriéré de 154,81 euros au titre du loyer du mois de février 2025, n’est pas justifié puisqu’elle a mis en place un prélèvement automatique et que cette somme a été réglée au bailleur le 10 mars 2025. Elle joint à son mail un avis d’échéance du mois de février 2025 pour un montant à régler de 154,81 euros, portant la mention « Prélèvement automatique » et l’indication « Conformément à votre demande, le prélèvement de la somme de 154,81 € sera réalisé sur le compte dont vous nous avez communiqué les coordonnées » avec mention de l’IBAN de la locataire. Elle produit également un relevé de son compte locataire prouvant que la somme de 154,81 euros a été réglée au bailleur le 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur l'existence du contrat de location :

Selon l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l'article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit a reçu un commencement d'exécution, la preuve de l'existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT déclare que le bail conclu le 19 février 2021 entre la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION et Madame [P] [C] a été égaré et qu’il convient donc de retenir l’existence d’un contrat verbal.

Il résulte des pièces communiquées, notamment, des modalités de signification du commandement de payer, signifié à la défenderesse à l'adresse du logement, de l'assignation signifiée également à cette adresse, à Madame [P] [C], du décompte, qui laisse apparaître des paiements, des éléments de la procédure devant la commission de surendettement des particuliers ainsi que les observations de la locataire à l'audience qui confirme avoir réglé des loyers et charges demandés par le bailleur en exécution du contrat de location, que l'existence d'un contrat de location liant Madame [P] [C] et la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, portant sur le logement situé [Adresse 3] [Localité 6], est établie.

Le contrat de location non écrit est valable et s'agissant d'un local à usage d'habitation, soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.
En revanche, il ne résulte d’aucune pièce qu’un ou plusieurs emplacements de stationnement ont été loués à Madame [P] [C] par la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, les décomptes produits ne mentionnant aucun quittancement au titre de loyers et charges afférents à des emplacements de stationnement et la SA d'HLM BATIGERE HABITAT ne rapportant pas la preuve de l'occupation effective par Madame [P] [C] du ou des emplacements de stationnement.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l'audience ; 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture du département le 17 juillet 2024 en vue d'une audience prévue le 23 janvier 2025, soit plus de deux mois après.

En outre, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 04 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II e la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT est recevable en sa demande de résiliation judiciaire du bail.





Sur le montant des loyers dus :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus ; qu'en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve ; 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du courrier de la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis en date du 26 novembre 2024, du décompte de la créance actualisé au 28 février 2025 et des pièces produites en cours de délibéré, que la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ne rapporte pas la preuve de l'arriéré de loyers et charges dont elle se prévaut.

En effet, il ressort des derniers éléments produits que Madame [P] [C] a bénéficié d’un effacement de la dette locative à hauteur de 12408,85 euros inscrite à son compte par le bailleur le 13 janvier 2025, qu’elle a bénéficié d’un rappel d’APL et qu’elle a réglé l’échéance du mois de janvier 2025. Par ailleurs, un prélèvement automatique a été opéré par le bailleur le 10 mars 2025 pour le règlement de l’échéance du mois de février 2025 d’un montant de 154,81 euros. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [P] [C] n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers et charges à la date du 10 mars 2025, étant souligné que la somme de 177,65 euros imputée à la locataire le 29 avril 2024 constitue des frais de procédures.

En conséquence, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande en paiement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Pour statuer, le juge apprécie la situation au jour de la décision.
Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’effacement de la dette locative qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail.
Il ressort des pièces communiquées, du diagnostic social et financier et des observations des parties qu'une procédure a été initiée devant la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis et que la demande a été déclarée recevable le 25 novembre 2024, faisant obstacle au paiement des dettes antérieures. Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a par décision du 26 novembre 2024, orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Enfin, il ressort de l’examen du décompte produit par le bailleur que si les paiements ont par le passé été irréguliers, la locataire a repris depuis le mois de mai 2024 le paiement régulier des loyers, qu’elle a mis en place avec le bailleur un prélèvement automatique en février 2025 et qu’elle est à jour de ses loyers.

Au regard de ces éléments, de l’absence de dette au titre des loyers et charges et de la situation respective des parties, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement de la locataire n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion. Il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. 

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ayant été déboutée de sa demande de résiliation judiciaire, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de délai formée par la défenderesse.

Sur les demandes accessoires :

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT qui succombe en ses demandes assumera la charge des dépens qu’elle a engagés dans le cadre de la présente instance et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 19 février 2021 entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION d'une part, et Madame [P] [C] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] [Localité 6], 

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande de fixation d’une indemnité d’occupation,

DEBOUTE la SA d'HLM BATIGERE HABITAT de sa demande en paiement, 

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande de délai d’expulsion formée par Madame [P] [C],

CONDAMNE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux dépens de l’instance,

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT