Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 2 avril 2025

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


 [N] c/ [Y], [W] 

MINUTE N°
DU 02 Avril 2025

N° RG 24/02458 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PX7Q




 




 




























Grosse(s) délivrée(s)
à Me Brigitte CAMATTE

Expédition(s) délivrée(s)
à Me Louis BENSA

Le





DEMANDERESSE:

Madame [X] [N]
née le 23 Juin 1957 à 
1 Placette des Eglantiers
06560 VALBONNE
représentée par Me Brigitte CAMATTE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [M] [Y] épouse [W]
née le 17 Avril 1962 à AULNAY SOUS BOIS (93600)
de nationalité Française
67 avenue promenade des Anglais
Le Versailles
06000 NICE
représentée par Me Louis BENSA, avocat au barreau de NICE substitué par Me Amandine AUDOLI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [C] [W]
né le 09 Juin 1940 à VINCENAT
67 Promenade des Anglais
Résidence le Versailles
06000 NICE
représenté par Me Louis BENSA, avocat au barreau de NICE substitué par Me Amandine AUDOLI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Juge des contentieux de la protection : Madame Sophia TAKLANTI, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 29 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025






EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 mars 2009, Madame [X] [N] venant aux droits de son père, a donné à bail à Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [D] [W] des locaux à usage d'habitation, situés à NICE 06300 – 67 promenade des Anglais, Résidence Le Versailles moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial, révisable, de 1.570 euros, outre provisions mensuelles pour charges de 200 euros.

Par exploits de commissaire de justice des 13 et 14 septembre 2023, Madame [X] [N] a fait délivrer à Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [D] [W], devenu Monsieur [C] [W] par modification de son état civil, un congé pour reprise à effet du 16 mars 2024.

Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] se sont pourtant maintenus dans les lieux.

Par actes extra-judiciaire en date du 16 mai 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [X] [N] a fait assigner Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 10 octobre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 29 janvier 2025. 

A cette audience, Madame [X] [N] représentée par son conseil, s'en remet à ses dernières conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W], représentés par leur avocat, s’en remettent également à leurs dernières écritures, auxquels il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. 

L'affaire est mise en délibérée au 02 avril 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

• Sur la validité du congé pour reprise et ses conséquences

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que les congés pour reprise étaient adressés à Monsieur [D] [W] et Madame [M] [Y] épouse [W], lesquels ont été notifiés à étude le 13 septembre 2023 en ce qui concerne la première et transformé en procès-verbal de recherches infructueuses du 14 septembre 2023 en ce qui concerne le second. 

Or, Madame [M] [Y] épouse [W] et Monsieur [C] [W] soutiennent que les congés n’ont pas valablement été notifiés, dès lors que Monsieur [C] [W] a changé de nom, se dénommant désormais Monsieur [C] [W] en lieu et place de Monsieur [D] [W], ce dont ils avaient informé la société gestionnaire du bien dès 2012.

Ils produisent au soutien de leurs prétentions un courrier adressé à la société CITYA NICE IMMOBILIER le 27 septembre 2012, dans lequel les locataires précisent leur changement de nom et transmettent la copie de l’acte de naissance de Monsieur [C] [W] portant mention de la rectification de son état civil par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nantes du 16 février 2016. Ils produisent également des courriers postérieurs adressés par la société gestionnaire, CITYA NICE IMMOBILIER, dans lesquels le changement de nom des époux a bien été pris en considération.

Ainsi, il ressort de ces éléments que la mention du nom des destinataires contenue dans les congés délivrés les 13 et 14 septembre 2023 étaient bien inexactes. Toutefois, s’agissant d’un simple vice de forme, pour que le juge prononce la nullité de cette signification, encore faut-il que Madame [M] [Y] épouse [W] et Monsieur [C] [W] démontrent un grief. 

Selon les défendeurs, la notification du congé au nom erroné de « [W] » leur a causé un grief, en ce que Monsieur [C] [W] est atteint de troubles cognitifs importants et que l’évocation de son ancien nom patronymique a pu entrainer chez lui un comportement d’évitement lors de la visite du commissaire de justice à son domicile, expliquant pourquoi ce dernier aurait refusé de recevoir les actes.

Cependant, la conséquence sur l’état de santé du locataire d’une telle notification ne constitue pas un grief de nature à entrainer la nullité du congé délivré. En effet, la nullité du congé pour défaut d’indication du nom ne pourra être prononcée que si l'omission ou l'inexactitude constatée est de nature à induire le preneur en erreur sur le destinataire de l’acte.

Or, il appert de l’acte de modalité de remise à l’étude du congé pour reprise visant Madame [M] [Y] épouse [W], que le commissaire de justice « a rencontré le gardien de l’appartement, qui était non habilité à recevoir l’acte » et a vérifié la certitude du domicile du destinataire caractérisée par la « présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres » ainsi que la « confirmation du domicile par le gardien de l’immeuble, qui déclare que la requise est momentanément absente ». Madame [X] [N] fait ainsi valoir que le nom de « [Y] », nom de jeune fille de Madame [M] [Y] épouse [W], apparaissait bien sur la boîte aux lettres du domicile concerné. 

Ainsi, le congé délivré à Madame [M] [Y] épouse [W] a été adressé à un destinataire dont le prénom et le nom de jeune fille sont exacts. Elle a par ailleurs régulièrement reçu la lettre simple de notification du congé dans sa boîte aux lettres, ce qu’elle ne conteste pas, et ne peut donc légitimement indiquer avoir été induite en erreur quant au destinataire de l’acte.

Concernant le procès-verbal de recherches délivré conformément à l’article 659 du code de procédure civile, il en ressort que le nom de « [D] [W] » n’apparaissait ni sur la boîte aux lettres, ni sur l’interphone, seul le nom de « [Y] » y étant inscrit. Le commissaire de justice précise toutefois avoir rencontré au sein du domicile des locataires, une personne « se présentant comme le gardien qui déclare que Madame [Y] est momentanément absente. Il refuse de donner tout renseignement au sujet de Monsieur [W] [D] ». Il ressort également du procès-verbal de difficulté sur sommation interpellative dressé par le même clerc instrumentaire le 3 avril 2024, que la personne présente au domicile « me déclare être Monsieur [W] [C] et être l’occupant des lieux. Ce dernier a confirmé en outre avoir déjà rencontré le clerc se présentant à lui ce jour lors de la signification du congé en septembre 2023. Il déclare habiter dans l’appartement et transmet le téléphone de sa femme. Il refuse néanmoins de présenter sa pièce d’identité et refuse l’acte de Madame [W] [M] », démontrant que Monsieur [C] [W] s’est fait passer pour le gardien de l’immeuble le 13 septembre 2023, afin de refuser la signification du congé, ce qui n’est pas contesté en défense.

Ainsi, concernant Monsieur [C] [W], les circonstances de délivrance de l’acte démontrent d’une part que celui-ci a volontairement créé la situation empêchant sa délivrance, sans que son état de santé ne puisse être opposable au bailleur. Il sera en outre relevé que Monsieur [C] [W] ne pouvait ignorer que le nom porté sur l’avis de passage renvoyant au nom qu’il a porté jusqu’en 2012, déposé dans sa boîte aux lettres et faisant suite à ses propres manœuvres pour renvoyer le commissaire de justice, s’adressait bien à sa personne, de sorte que le congé a bien été notifié conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile

De plus, il convient de noter que les congés ont été adressés aux locataires selon une dénomination visée dans le contrat de bail signé le 16 mars 2009 postérieurement au changement d’état civil de Monsieur [C] [W], la rectification de son état civil par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nantes du 16 février 2006 ayant été portée à son acte de naissance dès le 31 mai 2006.

Ensuite, il ressort des écritures mêmes des défendeurs, que les locataires ont parfaitement eu connaissance des congés délivrés les 13 et 14 septembre 2023, Madame [W] s’étant selon ses propres déclarations « employée depuis septembre 2023, à effectuer des recherches de logement et a procédé à des visites ». 

Enfin, l’argument indiquant que l’erreur de dénomination contenue dans les congés ne permettait pas aux locataires de récupérer les documents officiels détenus à l’étude d’huissier, en l’absence d’une pièce d’identité conforme à la dénomination des actes signifiés, ne saurait prospérer dès lors que l’acte de naissance de Monsieur [C] [W], qu’il produit, démontre bien qu’il s’agit de la même personne. Par ailleurs, la demanderesse fournit un courrier du 4 janvier 2024 du commissaire de justice en charge de la notification des congés, précisant que les défendeurs « bien qu’étant porteurs d’un avis de passage et de ce fait avisés d’un acte qui leur était destiné, ils ne se sont pas présentés en notre office, dont ils avaient l’adresse, tel qu’indiqué plus haut, afin de retirer leur acte ».

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, le grief causé par l’irrégularité formelle des actes n’est pas démontré.

Les défendeurs font également valoir qu’aucune notice d’information n’a été jointe aux congés délivrés. 
Toutefois, l’article 15 précité de la loi n°89-463 du 6 juillet 1989 ne prescrit pas la remise de la notice d'information à peine de nullité du congé, et l’arrêté du 13 décembre 2017, relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ne prévoit pas non plus de sanction.
Or, Madame [M] [Y] épouse [W] et Monsieur [C] [W] ne démontrent pas que l'absence de remise de cette notice les a empêchés de faire valoir leurs droits et de trouver une solution amiable.
Ils n'ont au demeurant pas quitté le logement à l'issue du délai imparti et sont toujours dans les lieux.
En conséquence, la demande en nullité du congé pour vice de forme sera rejetée. Le congé ayant donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance du bail, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé et Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 16 mars 2024.

• Sur l'expulsion

Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef. 

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

• Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du montant du dernier loyer et des charges s'élevant à la somme de 2.181,39 euros et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due jusqu'à la libération effective des lieux, à la somme de 2.181,39 euros et de condamner Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] solidairement à son paiement.


I. Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par application de cet article, l’exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol.

Il ressort également des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l’espèce, Madame [X] [N] sollicite la condamnation de Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] à la somme de 3.000 euros, compte tenu de leur attitude déloyale et de leur mauvaise foi. 

Toutefois, Madame [X] [N] ne démontre pas l'intention de nuire ou la mauvaise foi de Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W], qui ont pu se méprendre dans l'étendue de leurs droits notamment compte tenu des arguments avancés par l’assureur Protection juridique des locataires.

Par conséquent, Madame [X] [N] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires

• Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] qui succombent supporteront in solidum les dépens.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient d'allouer à Madame [X] [N] une somme de 600 € au titre des frais irrépétibles de la procédure que le comportement de Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] l'a contraint à engager.

• Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
 
Déclare valable le congé pour reprise délivré par Madame [X] [N] à Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] pour le 16 mars 2024 ;

Constate la résiliation du bail signé entre Madame [X] [N] d’une part, et Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] d’autre part, en date du 16 mars 2024, concernant le logement situé à NICE 06300 – 67 promenade des Anglais, Résidence Le Versailles, par l’effet des congés pour reprise délivrés les 13 et 14 septembre 2023 ;

Dit que Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 17 mars 2024 de l’appartement, propriété de Madame [X] [N], situé à NICE 06300 – 67 promenade des Anglais, Résidence Le Versailles ;

Ordonne en conséquence à Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des procédures Civiles d’Exécution ;

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamne solidairement Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] à payer à Madame [X] [N] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixe cette indemnité mensuelle d'occupation au montant de 2.181,39 euros, correspondant au montant du dernier loyer et des charges ;

Condamne in solidum Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] à verser à Madame [X] [N] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [M] [W] née [Y] et Monsieur [C] [W] aux entiers dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
 
 
La greffière, La juge,