Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
8 allée Baratin
93345 LE RAINCY 

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REFERENCES : N° RG 24/08604 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z526

Minute : 25/00131







S.D.C. [Adresse 2]
Représentant : Me Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

 

C/


Madame [P] [U]
Monsieur [W] [Y] [N] [S]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEUR :


Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3],
représenté par son syndic en exercice le Cabinet BSGI, SAS 
[Adresse 1]

ayant pour avocat Me Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE


D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [P] [U], 
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [Y] [N] [S], 
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] sont propriétaires des lots n°331 et 371 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 février 2024, distribuée le 16 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Belle Marguerite sis [Adresse 2] a, par l'intermédiaire de son syndic, réclamé à Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] le paiement de la somme de 2629,27 euros au titre d'arriéré de charges de copropriété et frais.

Par mise en demeure de son conseil en date du 03 juin 2024, reçue le 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise [Adresse 2] à [Localité 3], a réitéré auprès des défendeurs la demande en paiement pour un montant de 2745 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sis [Adresse 2] Neuilly-sur-Marne, représenté par son syndic la SAS BSGI, a fait assigner Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
5218,27 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts de droit capitalisables à compter de l’assignation, 
504 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
2000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de dispositions de l’article 1231-6 du code civil,
 1516,60 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
rappeler le caractère exécutoire de plein de droit de la décision à intervenir, 
condamner les défendeurs en tous les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et précise que la dette a augmenté.

Il expose que Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] sont propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, et sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il précise que les relances et mises en demeure envoyées sont restées vaines. Il indique que le compte individuel des copropriétaires présente un solde débiteur de 5218,27 euros au titre des charges et 504,00 euros des frais nécessaires exposés par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que les défendeurs ont déjà fait l’objet d’une condamnation antérieure selon un jugement du 21 avril 2022.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de défendeurs au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros en application de l’article 1231-6 du Code civil.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 16 septembre 2021, du 8 décembre 2022, du 28 juin 2023, du 14 septembre 2023 et du 19 juin 2024, approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires défendeurs. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2] la somme de 5218,27 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 06 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 sur la somme de 2.745,00 euros, et de l'assignation sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 504 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure par avocat le 3 juin 2024, facturée à 180 euros.

Les frais afférents aux lettres de relances du 23 janvier 2024 et du 12 mars 2024 ne constituent pas des frais de recouvrement.

Il convient également de déduire la somme de 240 euros au titre de « Frais Trans avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner in solidum Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2] la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort du débat que les défendeurs ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon un jugement du 21 avril 2022. Il ressort également des débats que leur carence a perduré. Leurs manquements répétés entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
 
Il convient donc de condamner in solidum Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 2], la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE solidairement Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Belle Marguerite sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS BSGI, la somme de 5218,27 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 sur la somme de 2.745 euros, et de l'assignation sur le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
CONDAMNE in solidum Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Belle Marguerite sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS BSGI, la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Belle Marguerite sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS BSGI, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] aux dépens de l'instance aux dépens,

CONDAMNE in solidum Madame [P] [U] et Monsieur [W] [Y] [N] [S] à lui payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Belle Marguerite sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS BSGI, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE PRESIDENT