Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/08497 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5P7

Minute : 25/00130







S.D.C. RESIDENCE BEAUHARNAIS [Adresse 3]
Représentant : Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

 

C/


Monsieur [B] [Y]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Syndicat des Copropriétaires de la Résidence “BEAUHARNAIS” sise [Adresse 3], 
représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, SAS
[Adresse 7], 
[Adresse 7]

ayant pour avocat Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [B] [Y], 
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [Y] est propriétaire des lots n°1131 et n°1163 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 08 février 2022, distribuée le 11 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Beauharnais » sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Foncia Marne La Vallée, a mis en demeure Monsieur [B] [Y] de régler la somme de 785,91 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Beauharnais » sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Foncia Marne La Vallée, a fait assigner Monsieur [B] [Y] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner à payer :
4433,87 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 septembre 2024, augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 10 novembre 2021, 608,74 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement, 700 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le défendeur aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise la créance à la somme de 4298,78 euros sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, et maintient ses autres demandes.

Il expose que propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, Monsieur [B] [Y] est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il déclare lui avoir adressé vainement cinq mises en demeure en dates des 10 novembre 2021, 1er décembre 2021, 8 février 2022, 23 février 2022 et 6 juin 2024. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges d’un montant actualisé de 4298,78 euros (après règlement de la somme de 500 euros le 10 décembre 2024) et 608,74 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
 
Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [B] [Y] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 700 euros.

Monsieur [B] [Y] cité à étude ne comparaît pas, ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025.




MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales 

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 9 septembre 2022, du 22 mai 2023, du 23 mai 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire défaillant. 
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le défendeur étant non comparant, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir des appels de charges appelés après le 09 septembre 2024 (4ème trimestre 2024 et 1er janvier 2025) pour modifier le montant de la créance. Il convient donc de maintenir la créance à la somme de 4433,87 euros et de déduire le règlement de 500 euros effectué par Monsieur [B] [Y] le 10 décembre 2024 qui s’impute sur la dette que le débiteur a le plus intérêt d’acquitter conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Beauharnais » sise [Adresse 3] la somme de 3933,87 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 9 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 février 2022, sur la somme de 785,91 euros, à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 1er décembre 2021 dont il n’est pas démontré qu’elle a touché son destinataire, et à compter de l'assignation sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement 

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 608,74 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une lettre de relance le 1er décembre 2021, facturée à 33 euros conformément au contrat du syndic, d’une mise en demeure par avocat, le 6 juin 2024 facturée à 75 euros.
En revanche, l’extrait de compte arrêté au 9 septembre 2024 fait apparaître un solde de 0,74 euros au titre des frais « Intérêts de retard au 01/12/2021 » qui ne constituent pas de frais nécessairement de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 
Il convient également de déduire la somme de 350 euros au titre des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

De même, il convient de déduire la somme de 108 euros au titre « RINGHUET-HONORAIRES AVOCAT SDC/[Y] » qui relèvent de frais irrépétibles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Beauharnais » sise [Adresse 3] la somme de 108 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort du débat que Monsieur [B] [Y] paye irrégulièrement les charges de copropriété ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 
Il convient donc de condamner Monsieur [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Beauharnais » sise [Adresse 3] la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [Y] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [B] [Y] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Beauharnais » sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Foncia Marne La Vallée, la somme de 3933,87 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 9 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 février 2022, sur la somme de 785,91 euros et à compter de l'assignation sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Beauharnais » sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Foncia Marne La Vallée, la somme de 108 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Beauharnais » sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Foncia Marne La Vallée, la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Beauharnais » sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Foncia Marne La Vallée, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Beauharnais » sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Foncia Marne La Vallée, du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT