Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/11738 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2MJK

Minute : 25/00137







S.D.C. de l’ensemble immobilier RESIDENCE [9] [Adresse 4]
Représentant : Me François THOMAS, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS

 

C/


Madame [T] [P] épouse [J]
Monsieur [M] [J]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immoblier “RESIDENCE [9]” 
[Adresse 4], représenté par son syndic la SOCIETE GERANCE RICHELIEU, SAS - [Adresse 2]

ayant pour avocat Me François THOMAS, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [T] [P] épouse [J], demeurant [Adresse 4]
[Adresse 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [J], 
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 7]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] sont propriétaires des lots n°308, 348 et 803 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la « RESIDENCE [9] » sise [Adresse 4] à [Localité 10] a, par l'intermédiaire de son syndic, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, mis en demeure Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] de régler la somme de 4.382,20 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et des frais.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la « RESIDENCE [9] » sise [Adresse 4] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, a fait assigner Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [9] la somme de 4545,58 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 novembre 2024 et appel de fonds du 4eme trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, 
condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en faveur du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [9] en réparation des préjudices subis,
condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] au paiement de la somme de 43,17 euros au titre d’une mise en demeure,
condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] au paiement de la somme de 960 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et juger qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce,
condamner les défendeurs en tous les dépens, lesquels comprendront notamment les frais de sommation de payer par huissier de justice, assignation et signification.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise à la somme de 3043,23 euros sa demande au titre d’arriéré des charges impayées arrêtées au 4eme trimestre 2024, inclus et maintient ses autres demandes. 

Il précise qu’il y a un précédent jugement dont les causes ne sont pas apurées à ce jour. Il mentionne l’existence de règlements effectués par les défendeurs.
Il expose que Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il précise que la mise en demeure qui leur avait été adressée en date du 4 mars 2024 est restée sans effet. Il indique que leur compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de défendeurs au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 500 euros en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] cités à domicile ne comparaissent pas, ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 12 décembre 2022, du 6 décembre 2023, approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 17 juillet 2023 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. 

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires défaillants. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il convient de déduire les frais de mise en demeure à hauteur de 43,17 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
En application de l'article 1310 du code civil, aucune solidarité ne s'attache de plein droit à la qualité de coïndivisaire en l'absence de toute clause contraire du règlement de copropriété.
En conséquence, il convient de condamner conjointement Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « Résidence [9] » sise [Adresse 4] à [Localité 10] la somme de 3000,06 euros, au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 21 janvier 2025, appel de fond du 4eme trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement 

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 43,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 4 mars 2024, facturée à 43,17 euros.

Il convient dès lors de condamner conjointement Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « RESIDENCE [9] » sise [Adresse 4] à [Localité 10] la somme de 43,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts 

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort du débat que Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 16 novembre 2023.
Il ressort également du débat que leur défaillance a perduré. Il en résulte que les manquements répétés de défendeurs, sans justifier de raison valable, entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « RESIDENCE [9] » sise [Adresse 4] à [Localité 10] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE conjointement Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [9] » sise [Adresse 4] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SAS Société de Gérance Richelieu, la somme de 3000,06 euros, au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 4eme trimestre 2024, appel de fonds du 4eme trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024,

CONDAMNE conjointement Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [9] » sise [Adresse 4] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SAS Société de Gérance Richelieu, la somme de 43,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [9] » sise [Adresse 4] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SAS Société de Gérance Richelieu, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] aux dépens, 
CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [T] [P] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [9] » sise [Adresse 4] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SAS Société de Gérance Richelieu, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT