Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 7] 

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REFERENCES : N° RG 25/00090 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2OVZ

Minute : 25/00139







S.D.C. [Adresse 10]
Représentant : Me François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB186

 

C/


Monsieur [E] [S]
Madame [R] [P]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [8] 
sise [Adresse 5], 
représenté par son syndic laSOCIETE GERANCE RICHELIEU,SAS 
[Adresse 2]

ayant pour avoocat Me François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [E] [S], 
demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [P], 
demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART











EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] sont propriétaires des lots n°209, 226, 227 et n°314 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[8]" sise [Adresse 5], a fait signifier à Monsieur [E] [S] et à Madame [R] [P] une sommation de payer la somme de 7954,17 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [8] », représenté par son syndic la société de gérance richelieu, a fait assigner Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :
Condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] à lui payer la somme de 6912,08 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 décembre 2024 et appel de fonds du 4eme trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation par commissaire de justice du 5 novembre 2024, 
condamner solidairement Monsieur [E] [S], et Madame [R] [P] au paiement de la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts, 
condamner in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] au paiement des sommes suivantes : 
191,85 euros pour les mises en demeure,
450,24 euros pour les honoraires du syndic,
171,79 euros pour les frais d’huissier,
condamner in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] au paiement de la somme de 1200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, et juger qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce ; 
condamner in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] en tous dépens, lesquels comprendront, notamment les frais de sommation de payer par huissier de justice, d’assignation et de signification.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes selon les termes de son assignation et signale l’existence d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété.

Il expose que Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que leur compte individuel présente un solde débiteur de la somme 6912,08 euros au titre d’arriéré des charges arrêtées au 19 décembre 2024 et 813,88 euros des frais nécessaires exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 
Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de défendeurs au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1200 euros en application de l’article 1231-6 du Code civil.

Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] cités à étude ne comparaissent pas, ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales 

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 4 octobre 2018, du 23 septembre 2019, du 21 septembre 2020, du 4 octobre 2021, du 3 octobre 2022, du 23 novembre 2023 et du 8 octobre 2024, approuvant les comptes arrêtés au 30 juin 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 19 décembre 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires défaillants. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 115 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 5] la somme de 6912,08 euros au titre d’arriéré des charges arrêtées au 19 décembre 2024, appel de fonds du 4eme trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts 

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il sort du débat que les défendeurs ne règlent pas régulièrement les charges de leurs lots et que la mise en demeure qui leur été adressé est restée sans effet.
Les manquements répétés et la résistance de Monsieur [E] [S] et de Madame [R] [P], sans justifier de raison de valable, entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 5] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais nécessaires au recouvrement 

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 813,88 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi de mises en demeure en dates du 18/11/2022, du 16/03/2022, du 06/06/2023 facturées respectivement aux montants suivants : 36,61 euros, 39,03 euros et 39,03 euros soit une somme totale de 114,67 euros.
Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 5 novembre 2024, à hauteur de 171,79 euros, dont il est justifié.

En revanche, il convient de déduire les frais afférents aux mises en demeure du 3 mai 2019 et du 11 octobre 2024 dont les justificatifs d’envoi au débiteur n’ont pas été produits.

Il convient également de déduire la somme de 450,24 euros au titre d’honoraires du syndicat pour la « constitution du dossier, transmission à l’avocat du décompte des sommes… » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 5] la somme de 286,46 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Société de Gérance Richelieu, la somme de 6912,08 euros au titre d’arriéré des charges arrêtées au 19 décembre 2024, appel de fonds du 4eme trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Société de Gérance Richelieu, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 286,46 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Société de Gérance Richelieu, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] aux dépens, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Société de Gérance Richelieu, à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE PRESIDENT