Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 11 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 21 juin 2024
 à Me BAINVEL Clarisse
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 21 juin 2024
 à la préfecture 
 Le 21 juin 2024
 à Mme [V] [R]
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/01070 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4R7I

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERANEENNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [C] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [R] [V] née [Z], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne




EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 juillet 2018, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré ([Adresse 5] (Logirem), a donné à bail à Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] dans le troisième [Localité 4] pour un loyer de 536,21 euros et une provision sur charges de 103,74 euros, outre 24,91 euros de chauffage et 40 euros d’eau chaude.

Le 4 août 2022, des loyers étant demeurés impayés, la SA d’Hlm Logirem a fait signifier à Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la SA d’Hlm Logirem, a fait assigner Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 849 alinéa 2 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, séquestration des meubles (…),
-condamnation au paiement de la provision de 9.915,12 euros au titre des loyers et charges impayés selon relevé de compte du 9 janvier 2024, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, soit 774,14 euros, avec indexation, du 10 janvier 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux,
-condamnation au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi que des frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’audience du 11 avril 2024, la SA d’Hlm Logirem, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 9.604,30 euros.

Comparant en personne, Madame [R] [V] née [Z] a reconnu le principe et le montant de sa dette. Elle a sollicité des délais de paiement aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, la SA d’Hlm Logirem s’en rapportant sur cette demande reconventionnelle.

Cité à personne, Monsieur [C] [V] n’est ni comparant ni représenté, Madame [R] [V] née [Z] signalant son départ du logement et indiquant ignorer sa nouvelle adresse.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’Hlm Logirem justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d’allocations familiales le 9 novembre 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 17 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 7.6 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 août 2022, pour la somme en principal de 11.860,10 euros. 

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 octobre 2022.

Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 816,63 euros actuellement, et de condamner Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] à son paiement à compter du 5 octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] restent devoir la somme de 9.604,30 euros, à la date du 3 avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2024 inclus.

Madame [R] [V] née [Z] reconnaît le principe et le montant de la dette. 

Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 9.604,30 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d'occupation au 4 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience et tenant l’ancienneté de la dette, supérieure à 5.000 euros depuis le 31 octobre 2021, la demande sera rejetée, Madame [R] [V] née [Z] ne justifiant de surcroît pas être en capacité d’apurer la dette, même en prenant en compte la part de la dette constituée des aides aux logements dont le versement est suspendu.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La demande relative aux frais d’exécution forcée à venir, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] seront en outre condamnés à payer à la SA d’Hlm Logirem la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2018 entre la SA d’Hlm Logirem, d’une part, et Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 3] dans le troisième [Localité 4] sont réunies à la date du 5 octobre 2022 ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’Hlm Logirem pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit huit cent seize euros et soixante-trois centimes (816,63 euros) à ce jour, à compter du 5 octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] à verser à la SA d’Hlm Logirem la somme de neuf mille six cent quatre euros et trente centimes (9.604,30 euros), cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d'occupation au 3 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus ;
CONDAMNE Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] et Madame [R] [V] née [Z] à verser à la SA d’Hlm Logirem la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier La présidente