Cour d'Appel · Chambre civile 1-1 — 29 avril 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Chambre civile 1-1





ARRÊT N°





CONTRADICTOIRE

Code nac : 70A





DU 29 AVRIL 2025





N° RG 22/04254

N° Portalis DBV3-V-B7G-VJBQ





AFFAIRE :



Epoux [O]

C/

[Y] [P] [Z]

 ...





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 19/03134



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 





à : 



-Me Ondine CARRO, 



-la SELARL MBD AVOCATS



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [W] [O]

né le 06 Avril 1960 à [Localité 11] (PORTUGAL)

de nationalité Portugaise

et

Madame [M], [E] [R] épouse [O]

née le 26 Août 1962 à [Localité 7]

de nationalité Française



demeurant tous deux [Adresse 3]

[Localité 10]



représentés par Me Ondine CARRO, avocat - barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14821





APPELANTS

****************



Madame [Y] [P] [Z]

née le 27 Mai 1966 à [Localité 8] (Portugal)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 10]



et



S.C.I. FLORIAN

prise en la personne de son représentant, M. [V] [L], domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 478 748 684

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentées par Me Michelle DERVIEUX de la SELARL MBD AVOCATS, avocat - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 276 - N° du dossier 19MD2833





INTIMÉES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Décembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sixtine DU CREST, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Sixtine DU CREST, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,







FAITS ET PROCÉDURE





L'indivision [C], propriétaire d'une parcelle située [Adresse 3]), cadastrée section [Cadastre 9] [Cadastre 2], a souhaité procéder à la division de sa propriété au cours de l'année 2001.



Suivant un document d'arpentage réalisé par la SCP Nicolas, géomètre expert, le 9 juillet 2001, la propriété a ainsi été divisée en deux parcelles, portant respectivement les numéros section BD [Cadastre 6] (lot A) et BD [Cadastre 5] (lot B).



Afin de pouvoir procéder à la vente séparée des deux lots, l'indivision [C] a demandé à la société La grange BGLL, qui exploitait un restaurant dans le lot B, de restituer une partie des locaux loués constituant une réserve, en contrepartie de la construction d'un appentis dans le prolongement du restaurant.



Par acte notarié du 18 octobre 2001, M. et Mme [O] ont acquis le lot A, composé des bâtiments légendés A et B sur le plan de division, et l'appentis promis à la société La grange BGLL a été construit en contrepartie de la restitution de la partie qualifiée de réserve.



Par acte notarié du 3 décembre 2004, la SCI Florian a acheté le deuxième lot issu de la division cadastrale (lot B) correspondant au bâtiment C sur le plan de division, dans lequel était exploité le restaurant.



Par acte du 18 mars 2019, M. et Mme [O] ont fait assigner la SCI Florian devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Versailles, pour revendiquer la propriété de la cave située dans le bâtiment B, utilisée à l'origine par la société qui exploitait le restaurant, qu'ils estimaient incluse dans le lot qu'ils ont acquis. 



Par acte notarié du 21 septembre 2020, la SCI Florian a revendu son bien à Mme [Z] qui est intervenue volontairement à l'instance. 





Par jugement contradictoire rendu le 7 juin 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :



- déclaré recevables les fins de non-recevoir soulevées par les époux [O],

- déclaré recevables les demandes de la SCI Florian,

- déclaré recevables l'intervention volontaire de Mme [Z], ainsi que ses demandes,

- débouté les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes,

- débouté la SCI Florian et Mme [Y] [P] [Z] de leurs demandes de remise en état,

- débouté la SCI Florian de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté Mme [Y] [P] [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné les époux [O] à payer à la SCI Florian la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [O] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Michelle Dervieux.

- dit qu'il n'y avait pas lieu à ordonner l'exécution provisoire



Le 29 juin 2022, M. et Mme [O] ont interjeté appel de cette décision à l'encontre de Mme [Z] et de la SCI Florian. 



Dans leurs dernières conclusions du 27 mars 2023, ils demandent à la cour de :



Vu l'article 17 de la Constitution, 

Vu les articles 31, 32, 122, 123 du code de procédure civile,

Vu l'article R. 211-3-26 (R. 211-4 cinquièmement ancien) du code de l'organisation judiciaire,

Vu les articles 544, 545 et 2272 du code civil,



- Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,



- Infirmer le jugement rendu en date du 7 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a :

* déclaré recevables les demandes de la SCI Florian, 

* déclaré recevables l'intervention volontaire de Mme [Y] [P] [Z], ainsi que ses demandes, 

* les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes,

* les a condamnés à payer à la SCI Florian la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés aux dépens, dont distraction au profit de Maître Michelle Dervieux,



- Débouter la SCI Florian et Mme [Z] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,



Y faisant droit et statuant à nouveau :



In limine litis et à titre principal,



- déclarer irrecevables en leurs demandes la SCI Florian et Mme [Z] pour défaut de qualité à agir,



A titre subsidiaire,



- Ordonner la restitution sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir de la parcelle dépendant du lot A cadastrée section [Cadastre 9] et numéro [Cadastre 6] lieudit [Adresse 3], appelée réserve et apparaissant sous le libellé bâtiment B sur le plan de division établi par la SCP Nicolas géomètre expert,



En conséquence,



- Ordonner l'expulsion de la SCI Florian, de Mme [Z] et de tous occupants de leur chef, de la parcelle dépendant du lot A cadastrée section [Cadastre 9] et numéro [Cadastre 6] lieudit [Adresse 3], appelée réserve et apparaissant sous le libellé bâtiment B sur le plan de division établi par la SCP Nicolas géomètre expert, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,



En tout état de cause,



- Condamner la SCI Florian à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,



- Confirmer pour le surplus le jugement rendu le 7 juin 2022, en ce qu'il a débouté la SCI Florian et Mme [Z] de leurs demandes de remise en état et dommages et intérêts,



- Condamner solidairement la SCI Florian et Mme [Z] à leur payer la somme de 6 000 euros sous le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Ondine Carro conformément aux articles 699 et suivant du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 27 décembre 2022, la SCI Florian et Mme [Z], intimées, demandent à la cour de : 

Vu les articles 544 et 545 du code civil, 

Vu l'article 329 du code de procédure civile,



- Les recevoir en leurs écritures et leur appel incident et les y déclarer bien fondées,



- Débouter les époux [O] de leur appel en toutes leurs demandes, fins et conclusions,



En conséquence,



- Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a : 

* déclaré recevables les fins de non-recevoir soulevées par les époux [O],

* déclaré recevables les demandes de la SCI Florian,

* déclaré recevables l'intervention volontaire de Mme [Z], ainsi que ses demandes,

* débouté les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes,

* débouté la SCI Florian et Mme [Y] [P] [Z] de leurs demandes de remise en état,

* condamné les époux [O] à payer à la SCI Florian la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné les époux [O] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Michelle Dervieux,



- Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a : 

* débouté la SCI Florian de sa demande de dommages et intérêts,

* débouté Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts,



Et statuant à nouveau sur ces chefs du dispositif,



- Condamner les époux [O] à payer à la SCI Florian une somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts,



- Condamner les époux [O] à payer à Mme [Z] une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,



- Condamner les époux [O] à payer à la SCI Florian une somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamner les époux [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvré en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 14 novembre 2024. 





SUR CE LA COUR



Sur les limites de l'appel



Le jugement n'est pas contesté :



- en ce qu'il a déclaré recevables les fins de non-recevoir soulevées par les époux [O].



- en ce qu'il a débouté la SCI Florian et Mme [Y] [P] [Z] de leurs demandes de remise en état.



Ces dispositions sont dès lors irrévocables.





Sur la recevabilité de l'action



C'est par des motifs exacts, adoptés par la cour, que le tribunal a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la SCI Florian et Mme [U].



M. et Mme [O] ne soulèvent en appel aucun argument nouveau de nature à contredire le raisonnement retenu par les premiers juges, lesquels ont à juste titre considéré que la qualité de vendeur du bien litigieux à Mme [U] conférait un intérêt à agir à la SCI Florian, qui s'est en outre portée garante à l'égard de cette dernière des conséquences du litige,.



S'agissant de Mme [U], les appelants n'invoquent pas davantage d'élément pertinent de nature à infirmer la première décision. Il sera souligné en outre que ce sont les époux [O] qui revendiquent la propriété d'une cave dont l'accès actuel se fait depuis la propriété de Mme [U], peu important à cet égard que cette dernière ait pu, dans l'attente de l'issue du litige, fait murer cet accès.



Il est en outre surprenant de dénier à la SCI Florian et à Mme [U] toute qualité à agir tout en formant des prétentions à leur encontre. Les demandes qu'ils forment sont des demandes reconventionnelles qui se rattachent par un lien suffisant au litige initial, de sorte que ces demandes sont parfaitement recevables.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de la SCI Florian et déclaré recevables l'intervention volontaire de Mme [Z], ainsi que ses demandes,





Sur la demande de restitution de la 'parcelle dépendant du lot 1 cadastrée section [Cadastre 9] et numéro [Cadastre 6] lieudit [Adresse 3], appelée réserve'



A titre liminaire, la cour relève qu'il existe un certain flou sur la désignation du bien revendiqué. En effet, alors que dans les conclusions des deux parties, il est fait état d'une cave litigieuse, le dispositif des conclusions des appelants indique qu'ils sollicitent la restitution 'de la parcelle dépendant du lot 1 cadastrée section [Cadastre 9] et numéro [Cadastre 6] lieudit [Adresse 3], appelée réserve'. 



La cour comprend des explications assez confuses et peu précises des parties que l'objet du litige porte sur une cave (et non une réserve) située dans le bâtiment désigné comme étant le 'Bâtiment B' sur le plan de division (partie hachurée en bleu) dont, selon les intimés, l'indivision [C] se serait réservée la propriété lors de la vente du lot A puisque son usage était destiné au restaurant, mais que M. et Mme [O] estiment avoir acquis en même temps que le bâtiment B.



La 'réserve', qui se trouve au rez-de-chaussée du bâtiment B, a bien été restituée aux époux [O] après la construction de l'appentis, comme cela avait été demandé par l'indivision [C], au contraire de la cave, également située dans ce même bâtiment B mais logiquement au sous-sol, dont il n'avait jamais été question avant la revendication formée par les époux [O] en 2018.



C'est donc maladroitement qu'au dispositif de leurs conclusions les époux [O] désignent l'objet de leur demande de restitution par le terme de 'réserve' alors qu'il s'agit en réalité d'une cave.



Le tribunal, après avoir rappelé notamment que la preuve de la propriété immobilière est libre et qu'en présence de deux titres contradictoires ou insuffisants à rapporter la preuve de la propriété, les juges peuvent se fonder sur des présomptions, s'est livré à une analyse des pièces versées aux débats, au terme de laquelle il a estimé que M. et Mme [O] ne justifiaient pas être propriétaires de la cave litigieuse.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions. 





Appréciation de la cour



Chacune des deux parties dispose d'un titre d'acquisition faisant mention d'une cave, alors que l'ensemble de la propriété qui a été divisée n'en comportait qu'une seule.



Contrairement à ce que soutiennent les intimés, l'acte de vente au profit de M. et Mme [O] mentionne bien que le bien vendu comporte une cave.



Leur titre de propriété mentionne en effet page 4 (souligné par la cour).



' Vente 

Le vendeur, en s'obligeant aux garanties ordinaires et de droit en pareille matière et notamment sous celles énoncées aux présentes, vend à l'acquéreur, qui accepte le bien ci-après désigné :



Désignation : A [Localité 10] ( Yvelines), [Adresse 3], une petite propriété comprenant : 

- un premier bâtiment élevé d'un simple rez-de-chaussée divisé en deux pièces : l'une à usage de boutique, l'autre à usage d'arrière boutique, petite cave et grenier ;

- un deuxième bâtiment élevé d'un rez-de-chaussée sur terre-plain, divisé en, deux grandes pièces et d'un premier étage divisé en deux pièces et petite cuisine.

Jardin'.



Il ne peut s'agir, comme le soutiennent la SCI Florian et Mme [U] de la description du bien avant division, d'une part parce que les termes de l'acte de vente sont particulièrement clairs et dépourvus d'ambiguïté ( 'le bien ci-après désigné :Désignation : A Bois d'Arcy ( Yvelines) ...'),

d'autre part parce que la consistance du bien vendu rappelée dans l'acte 'BD [Cadastre 6] ; 01a60ca' correspond exactement à la parcelle issue de la division cadastrale et non à la parcelle avant division qui était référencée BD [Cadastre 2].



Ainsi, le bien désigné comme étant vendu aux époux [O] comporte effectivement 'une petite cave'.



Cependant, l'acte d'acquisition de la SCI Florian mentionne pareillement que les lieux vendus comportent une cave ( souligné par la cour) :



' Vente 

Le vendeur, en s'obligeant aux garanties ordinaires et de droit en pareille matière et notamment sous celles énoncées aux présentes, vend à l'acquéreur, qui accepte le bien ci-après désigné :



Désignation : A [Localité 10] ( Yvelines), [Adresse 3], une boutique à usage commercial située au rez-de-chaussée d'un immeuble avec un appentis et une petite réserve ainsi qu'un grenier,

Une terrasse,

Une cave'





Il existe donc deux titres incompatibles nécessitant, comme l'a fait le tribunal, de rechercher quel titre doit primer l'autre.



Il ressort des pièces produites, et notamment du plan de division cadastrale qui n'est pas critiqué par les parties, que les époux [O] ont acquis le lot A, matérialisé en bleu hachuré, comportant deux bâtiments, un bâtiment A et un bâtiment B. Il n'est pas discuté que la cave se situe dans le bâtiment B.



Par ailleurs, il ressort tant des écritures des parties que du bail commercial signé le 1er janvier 2003 que la cave a été maintenue à la disposition de la société La grange BGLL. Le bail précise ainsi, dans la partie décrivant les lieux loués, qu'outre une boutique à usage commercial, les lieux loués comportent 'Une cave d'une superficie de 7,7m² dénommée dans l'état descriptif de division comme appartenant au bâtiment B du lot n°2".



Il n'est pas démontré que l'indivision [C] ait entendu diviser le bâtiment B en deux sous-lots en ne vendant que le premier étage aux époux [O] et en se réservant la cave.



L'acte de vente [C] / [O] porte en effet sur deux bâtiments, dont le bâtiment B, et non sur un bâtiment ( A) et sur un lot d'un bâtiment B qui aurait été divisé.



Le seul fait que l'accès à la cave litigieuse ne se fasse que depuis le lot vendu à la SCI Florian ne suffit pas à remettre en cause cette lecture des actes précités (acte d'acquisition des époux [O] et bail commercial).



Contrairement à l'espèce visée par les intimés, qui se réfèrent à un arrêt rendu par la Cour de cassation le 17 décembre 2020 ( Civ.3ème, 17 déc 2020, n° 18-24434) la SCI Florian ne peut pas se prévaloir outre un accès exclusif à la cave, d'une possession utile et d'une prescription acquisitive abrégée dès lors que le bail commercial mentionne très clairement que la cave louée appartient au lot numéro 2.



Elle ne peut pas davantage prétendre à un usage privatif de la cave au titre d'une servitude de bon père de famille.



En effet, une telle servitude se définit comme un aménagement extérieur et visible, effectué volontairement par le propriétaire antérieur à l'acte de division de sa propriété.



Outre le fait que les critères d'extériorité et de visibilité ne sont manifestement pas remplis s'agissant d'une cave, une servitude ne peut, en tout état de cause, pas conduire à un usage exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété (Civ.3ème, 24 mai 2000, n°97-22.255 P).



Il résulte de ce qui précède que les époux [O] ont régulièrement acquis le bâtiment B comportant une cave dont ils n'ont jamais eu la jouissance, que cette acquisition est antérieure à celle par la SCI Florian du bâtiment C et que cette dernière ne peut pas se prévaloir d'une acquisition par prescription. C'est donc à tort que le tribunal a débouté M. et Mme [O] de leur demande de restitution de la cave litigieuse.



Le jugement sera dès lors infirmé et la cour ordonnera à la SCI Florian et à Mme [U] de restituer la cave, autrement nommée 'réserve', dépendant du lot 1 - cadastre section BD [Cadastre 6] lieudit [Adresse 3] apparaissant sous le libellé bâtiment B sur le plan de division établi par la SCP Nicolas géomètre expert.



A défaut de libération spontanée des lieux dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, la cour autorisera l'expulsion des lieux de Mme [U] et de la SCI Florian.



Il n'est pas justifié à ce stade de prononcer une astreinte. En effet, M. et Mme [O] ont attendu 17 ans avant de réclamer la restitution de la cave et selon leurs dires, Mme [U], nouvelle propriétaire, a fait murer l'accès à la cave litigieuse depuis sa propriété ce qui démontre qu'elle n'entend pas en jouir. Dès lors, rien ne permet de redouter des difficultés de restitution.





Sur la demande pour résistance abusive



Dès lors que les premiers juges ont débouté M. et Mme [O] de leurs demandes, ceux-ci ne peuvent se prévaloir d'une résistance abusive, la SCI Florian et Mme [U] pouvant légitimement avoir cru être fondés à refuser la restitution de la cave litigieuse.



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre de la résistance abusive.



Sur les demandes reconventionnelles de Mme [U] et de la SCI Florian



C'est par d'exacts motifs, adoptés par la cour, tenant à l'absence de preuve des agissements imputés à M. [O] et à l'absence de démonstration de tout lien de causalité avec les préjudices allégués, que le tribunal a débouté Mme [U] et la SCI Florian de leurs demandes respectives de dommages et intérêts.



La cour constate qu'ils ne versent en appel aucun élément nouveau de nature à étayer leurs allégations, notamment quant au comportement de M. [O] et reprennent en appel les moyens soulevés en vain devant les premiers juges.



Dans ces conditions, la cour confirmera le jugement en ce qu'il a débouté Mme [U] et la SCI Florian de leurs demandes de dommages et intérêts.





Sur les demandes accessoires



Le sens du présent arrêt commande d'infirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.



La SCI Florian et Mme [U] seront condamnés in solidum aux dépens de la totalité de la procédure ( première instance et appel) qui pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Ils seront condamnés en outre à verser à M. et Mme [O] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur propre demande sur ce fondement.





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l'appel, par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement en ce qu'il a :



- déclaré recevables les fins de non-recevoir soulevées par les époux [O],

- déclaré recevables les demandes de la SCI Florian,

- déclaré recevables l'intervention volontaire de Mme [Z], ainsi que ses demandes,

- débouté la SCI Florian de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté Mme [Y] [P] [Z] de sa demande de dommages et intérêts,



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la SCI Florian et Mme [U] à restituer la cave ou réserve dépendant du lot 1 - cadastre section BD [Cadastre 6] lieudit [Adresse 3] apparaissant sous le libellé bâtiment B sur le plan de division établi par la SCP Nicolas géomètre expert,



Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,



Autorise, à défaut de libération spontanée des lieux dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, l'expulsion des lieux de Mme [U] et de la SCI Florian,



Condamne in solidum la SCI Florian et Mme [U] aux dépens de la totalité de la procédure ( première instance et appel),



Dit qu'ils pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne in solidum la SCI Florian et Mme [U] à payer à M. et Mme [O] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande.

 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Rosanna VALETTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier, La Présidente,