Trib. de Commerce · AFFAIRE COURANTE — 22 janvier 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : 2023 020688

Tribunal de Commerce de Montpellier

Jugement du 22/01/2025 prononcé par mise à disposition au Greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’Article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Demandeur (s) : M. [O] [M] [Adresse 9] Représentant (s) : Me Adeline COELHO

Demandeur (s) :
M. [V] [A]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant (s) :
Me Adeline COELHO
Demandeur (s)
M. [X] [T]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentant (s) :
Me Adeline COELHO

Demandeur (s) M. [Z] [I] [Adresse 4] Représentant (s) : Me Adeline COELHO

Demandeur (s)
L'association de défense des Copropriétaires
de la résidence [Localité 11]
[Adresse 8]
[Localité 6]
N° SIREN :
Représentant (s) :
Me Adeline COELHO
Défendeur (s)
ZENITUDE [Localité 10] (SAS)
[Adresse 3]
[Localité 10]
N° SIREN : 520 816 489
Représentant(s) :
MAITRE LE STANC Christian

Défendeur (s) ZENITUDE GROUPE (SARL) [Adresse 1] N° SIREN : 520 816 489 Représentant (s) : MAITRE LE STANC Christian

Composition du Tribunal lors du débat et du délibéré :

Président : M. Christian MARANDON Juges : M. Patrice GENET Juges : Mme Florence BONNO

Greffier présent lors des débats : Mme Carole LEMAITRE SOUBRILLARD Greffier présent lors du prononcé : Mme Carole LEMAITRE SOUBRILLARD

Débats à l'audience publique du 13/11/2024

FAITS ET PROCEDURES

En demande, Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], et l’association de défense des copropriétaires de la résidence [Localité 11],

En défense la SARL ZENITUDE GROUPE, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 520 816 489, dont le siège social est [Adresse 1], est une holding animatrice de filiales spécialisées dans l’exploitation et la gestion de résidences para-hôtelières et étudiantes, ainsi que

la SAS ZENITUDE [Localité 10], immatriculée au RCS d’ANNECY sous le n° 828 982 595 dont le siège social est [Adresse 3], est une des filiales mandataires de gestion de la SARL ZENITUDE GROUPE,

Sociétés toutes deux prises en la personne de leur représentant légal domicilié respectivement en leur siège social,

La résidence [Localité 11] est une résidence avec service sise [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété d’immeubles bâtis, elle a été exploitée de 2015 jusqu’au 31 mai 2017 par la société GRH [Localité 11], cette dernière a ensuite cédé son fonds de commerce à la SAS ZENITUDE [Localité 10],

Le 28 avril 2017, la SAS ZENITUDE [Localité 10] a confié à sa filiale la SARL ZENITUDE GROUPE un mandat de gestion de la résidence [Localité 11] sur la base d’honoraires de 5 % du chiffre d’affaires annuel,,

Le 21 septembre 2017, un protocole d’engagements est conclu entre la SARL ZENITUDE GROUPE et Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], et l’association de défense des copropriétaires de la résidence [Localité 11], en présence de la SAS ZENITUDE [Localité 10], et ce suite à des difficultés de communication d’informations entre le dirigeant de la SAS ZENITUDE [Localité 10], Monsieur [O] et la SARL ZENITUDE GROUPE, informations relatives à la gestion de la résidence [Localité 11],

Le 20 septembre 2023, Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], et l’association de défense des copropriétaires de la résidence [Localité 11],

ont donné assignation à comparaître aux sociétés SARL ZENITUDE GROUPE et SAS ZENITUDE [Localité 10] pour non respect des engagements pris dans le protocole du 21 septembre 2017,

Le 20 octobre 2023, par jugement, le Tribunal de céans a ordonné la jonction de la présente affaire avec l’affaire principale inscrite sous le n° de répertoire général 2023020688,

Après 2 renvois, c’est en l’état que se présente l’affaire devant le Tribunal de commerce de Montpellier, à l’audience du 13 novembre 2024,

La formation de jugement, après avoir entendu les parties a clos les débats et mis le jugement en délibéré,

Monsieur le Président d’audience a indiqué aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2025,

Les parties étaient présentes ou représentées à l’audience.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Au terme de leurs conclusions déposées et reprises à l’audience , Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], et l’association de défense des copropriétaires de la résidence [Localité 11], demandent au Tribunal de :

REJETANT toutes demandes, fins et conclusions contraires,

CONSTATER le non paiement des indemnités de retard sur les loyers par la ZENITUDE GROUPE à hauteur de 4 200 €,

CONSTATER la non-réalisation des travaux prévus par le protocole d’engagements par la SAS ZENITUDE [Localité 10],

CONSTATER l’absence de revalorisation des loyers contractuellement prévue par l’avenant n°3 au titre des années 2021 à 2024,

En conséquence :

CONDAMNER la sas ZENITUDE GROOUPE au paiement de l’indemnité de 60 000 € (12 000 € pour chacun des 5 requérants) et, à la résolution de la cession des actions de la société ZENITUDE [Localité 10], le prix de cession restant acquis à Messieurs [O], [Z], [V] et [X] à titre de dommages-intérêts forfaitaires,

CONDAMNER la sas ZENITUDE GROUPE au paiement des indemnités de 100 € par mois de retard si elle paye les loyers dus par la SAS ZENITUDE [Localité 10] au titre de la garantie de paiement prévue par le protocole d’engagements soit la somme de 4 200 €,

CONDAMNER la sas ZENITUDE GROUPE au paiement du solde financier de 2 414.84 € résultant de la revalorisation des loyers au titre des années 2021 à 2024,

DEBOUTER la SARL ZENITUDE GROUPE et la SAS ZENITUDE [Localité 10] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNER solidairement la SARL ZENITUDE GROUPE et la SAS ZENITUDE [Localité 10] aux paiements des loyers dus tant que les baux demeurent légalement valides,

CONDAMNER solidairement la SARL ZENITUDE GROUPE et la SAS ZENITUDE [Localité 10] à payer à Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], et l’association de défense des copropriétaires de la résidence [Localité 11], la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit par provision,

Au terme de leurs conclusions régulièrement déposées et reprises à l’audience, la SARL ZENITUDE GROUPE et la SAS ZENITUDE ANNECY, demandent au Tribunal de :

DECLARER Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], et l’association de défense des copropriétaires de la résidence [Localité 11], irrecevables en leur demande de condamnation de la société ZENITUDE GROUPE au paiement d’une indemnité de 60 000 € (12 000 € pour chacun des 5 requérants), compte tenu de la prescription de leur action,

DECLARER Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I] irrecevables en leur demande de résolution de la cession de leurs actions de la société ZENITUDE [Localité 10], le prix de cession leur restant acquis à titre de dommages - intérêts forfaitaires, compte tenu de la prescription de leur action,

DECLARER Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], et l’association de défense des copropriétaires de la résidence [Localité 11], irrecevables en leur demande de condamnation de la société ZENITUDE GROUPE au paiement d’une indemnité de 60 000 € (12 000 € pour chacun des 5 requérants),

DECLARER Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I] irrecevables en leur demande de résolution de la cession de leurs actions de la société ZENITUDE [Localité 10], le prix de cession leur restant acquis à titre de dommages - intérêts forfaitaires,

DECLARER Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], mal fondés en leur demande de condamnation solidaire des sociétés ZENITUDE [Localité 10] et ZENITUDE GROUPE à leur payer des loyers pour un montant global de 8 693.06 €,

DECLARER Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], mal fondés en leur demande de condamnation de la société ZENITUDE GROUPE au paiement des indemnités de 100 € par mois de retard,

DECLARER Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], mal fondés en leur demande de condamnation de la société ZENITUDE GROUPE au paiement de la somme de 2 414.84 € résultant de la revalorisation des loyers des années 2021 à 2024,

DECLARER Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], mal fondés en leur demande tendant à « dire et juger que les congés des baux donnés à

Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I] sont nuls »,

DECLARER Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], mal fondés en leur demande de condamnation solidaire des sociétés ZENITUDE [Localité 10] et ZENITUDE GROUPE à leur payer des loyers dus tant que les baux demeurent légalement valides,

DEBOUTER Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], et l’association de défense des copropriétaires de la résidence [Localité 11], de l’intégralité de leurs demandes,

Sur les demandes reconventionnelles

DECLARER les sociétés ZENITUDE [Localité 10] et ZENITUDE GROUPE recevables en leurs demandes reconventionnelles,

Y faisant droit,

CONDAMNER Monsieur [O] à verser à la société ZENITUDE [Localité 10] une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER Monsieur [O] à verser à la société ZENITUDE GROUPE une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER Monsieur [V] à verser à la société ZENITUDE [Localité 10] une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER Monsieur [V] à verser à la société ZENITUDE GROUPE une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER Monsieur [X] à verser à la société ZENITUDE [Localité 10] une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER Monsieur [X] à verser à la société ZENITUDE GROUPE une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER Monsieur [Z] à verser à la société ZENITUDE [Localité 10] une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER Monsieur [Z] à verser à la société ZENITUDE GROUPE une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

En tout état de cause

CONDAMNER Monsieur [O] à verser à la société ZENITUDE [Localité 10] une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [O] à verser à la société ZENITUDE GROUPE une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [V] à verser à la société ZENITUDE [Localité 10] une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [V] à verser à la société ZENITUDE GROUPE une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [X] à verser à la société ZENITUDE [Localité 10] une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [X] à verser à la société ZENITUDE GROUPE une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [Z] à verser à la société ZENITUDE [Localité 10] une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [Z] à verser à la société ZENITUDE GROUPE une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], et l’association de défense des copropriétaires de la résidence [Localité 11], aux dépens de la procédure,

RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit par provision,

MOYENS DES PARTIES :

Les moyens des parties sont développés dans leurs écritures déposées et reprises lors de l’audience. Ils consistent essentiellement :

POUR Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], et l’association de défense des copropriétaires de la résidence [Localité 11] :

Le 28 avril 2017, une convention de mandat de gestion a été signée entre la SARL ZENITUDE GROUPE (Mandataire) et la SAS ZENITUDE [Localité 11], avec notamment pour objectif d’optimiser le remplissage et la marge d’exploitation, de réaliser des économies d’échelle, de se renforcer sur le plan commercial….

Cette convention prévoit également que la SAS ZENITUDE [Localité 11] tiendra à disposition de la SARL ZENITUDE GROUPE, toutes les informations pouvant contribuer à la bonne réalisation de l’objet de la convention et qu’à cette fin la SAS ZENITUDE [Localité 11] désigne son Président Monsieur [O] [M] pour assurer le dialogue dans les diverses étapes de la mission contractée,

Cette convention prévoit une rémunération comme suit :

Frais de gestion : 2 % du C.A. total H.T. tel qu’établi au bilan de la société Droits de marque : 3 % du C.A. total H.T. tel qu’établi au bilan de la société,

Le 21 septembre 2017, un protocole d’engagements est signé entre la SARL ZENITUDE GROUPE et Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], ainsi que l’association de défense des copropriétaires de la résidence [Localité 11],

Ce protocole a été établi suite à des difficultés de communication entre Monsieur [O], dirigeant de la société ZENITUDE [Localité 10] et la ZENITUDE GROUPE et que pour y remédier il était nécessaire de procéder aux mesures suivantes :

Vente d’actions : cession par l’association ADC SEYNOD et les membres du comité de direction de la société ZENITUDE [Localité 10] d’une partie de leurs actions afin de permettre à la société ZENITUDE GROUPE d’être propriétaire de 50 % des actions de la société ZENITUDE [Localité 10], tout en lui accordant une majorité absolue, (Le prix de l’action a été fixé à 3.50 €, les cédants n’ayant consenti aucune garantie d’actif ou de passif),
Remplacement du Président de la SAS ZENITUDE [Localité 10], Monsieur [O], par Monsieur [G] [K],
Conclusion de nouveaux avenants pour les 4 associés membres du comité de direction, (Lesdits avenants emportant modification du montant des loyers annuels à compter du 1 juillet 2017 soit :

Monsieur [V] : 5 817.03 € HT/an Monsieur [X] : 8 822.75 e HT/an

Règlement garanti par le cautionnement de la société ZENITUDE GROUPE,

Respect des décisions du comité de direction et des baux par la ZENITUDE [Localité 10],
Garantie de paiement des loyers consentie par la société ZENITUDE GROUPE, Achat des appartements : vente par les 4 associés membres du comité de direction de la SAS ZENITUDE [Localité 10] des appartements leur appartenant à Monsieur [G] [K] ou à toute entité qu’il pourra se substituer, sous condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire destiné au financement de ces acquisitions,
Réalisation des travaux de rénovation et d’embellissement prévus par la SAS ZENITUDE [Localité 10] au sein de la résidence, (La SAS ZENITUDE [Localité 10] s’engageant expressément à réaliser sur deux années, les travaux de rénovation et d’embellissement pour un coût total minimum de 300 000 € HT, dont 200 000 € d’ici le 31 décembre 2017,
Sanctions relatives au non respect des clauses, (En cas de manquement à l’un quelconque de ses engagements, la société ZENITUDE GROUPE versera une indemnité d’un montant de 60 000 € en sus du montant du préjudice subi, à titre de clause pénale, indemnité répartie entre les soussignés victimes de l’inexécution soit 12 000 € chacun),
Dispositions finales,

Le 13 novembre 2019, par l’intermédiaire de leur conseil, l’association ADC SEYNOD, actionnaire de la SAS ZENITUDE [Localité 10] ainsi que Messieurs [O] et [X], suite à son silence prolongé et à l’absence d’intérêt accordé à leurs requêtes, ont adressé un courrier LRAR à Monsieur [G] [K] pour lui signifier notamment que des règles prévues dans les statuts n’avaient pas été respectées,

Le 18 février 2022, Par l’intermédiaire de leur conseil, Messieurs [O], [X] et [Z] ont adressé un courrier LRAR à Monsieur [G] [K], Président de la SAS ZENITUDE [Localité 10] pour non paiement de loyers,

La SAS ZENITUDE [Localité 10] n’a pas respecté son engagement d’investir 200 000 € dans les travaux et l’achat de mobilier avant le 31 décembre 2017, 77 logements sur 304 ont été rénovés et le budget initialement dédié aux travaux a été affecté à des dépenses d’entretien courant de 2017 à 2024,

Pour la SARL ZENITUDE GROUPE et la SAS ZENITUDE [Localité 10] :

Monsieur [K] a constaté que les quatre demandeurs, personnes physiques, associés majoritaires de la société ZENITUDE [Localité 10] s’étaient alloués des rémunérations excessives au regard de la situation financière de la société et de la réalité de leur activité, Ils se faisaient également rembourser des indemnités kilométriques pour l’essentiel non justifiées au regard de leur venue réelle dans la résidence,

Ces pratiques mettant en difficultés la société ZENITUDE [Localité 10], Monsieur [K] avait exigé des demandeurs, début septembre 2017, qu’ils cèdent à la société ZENITUDE GROUPE une partie de leurs actions afin que celle-ci détienne 50 % du capital social et qu’il soit ainsi mis fin aux abus majoritaires adverses,

Monsieur [K], minoritaire au sein de la société ZENITUDE [Localité 10] a été contraint d’accepter les conditions du protocole d’engagement signé le 21 septembre 2017, et ce afin de mettre un terme aux dérives financières des demandeurs,, il n’avait aucun pouvoir décisionnel et était contraint de passer sous les fourches caudines adverses, dont la facturation de salaires fictifs,

Les demandeurs abusaient de leur pouvoir majoritaire, à cet égard il sera observé que le CODIR a été réuni le 02 août 2017, sans convocation préalable, en violation de l’article 21 des statuts de la société ZENITUDE [Localité 10], et que c’est lors de cette tenue qu’il a été annonce à Monsieur [K] qu’ils subordonnaient la cession d’une fraction de leurs actions :

Au vote en faveur de leurs rémunérations et défraiements, A la conclusion du protocole d’engagements signé le 21 septembre 2017,

Que contrairement aux affirmations des demandeurs, les sociétés ZENITUDE [Localité 10] et ZENITUDE GROUPE n’ont pas failli aux obligations souscrites dans le cadre du protocole d’engagements signé le 21 septembre 2017,

Selon l’article 2224 du Code civil « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer »,

L’article 2234 de ce même code prévoit « La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir suite à un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure »,

L’article 122 du Code de procédure civile prévoit quant à lui que « Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée »,

La société ZENITUDE GROUPE ayant été assignée le 21 septembre 2023, les demandes adverses sont prescrites, le terme du délai étant intervenu le 09 novembre 2022 au plus tôt et le 15 février 2023 au plus tard,

Que contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, le courrier du 13 novembre 2019 n’avait aucune vocation à vérifier la réalisation des travaux en ce qu’il portait ex clusivement sur des questions statutaires de la société ZENITUDE [Localité 10] à savoir :

Convocation du CODIR
Communication du rapport de gestion et du rapport sur les conventions
règlementées,
Sort de la société compte tenu du montant des capitaux propres inférieurs à la
moitié du capital social,

Donc aucune demande relative ou en lien avec la réalisation de la première tranche de travaux,

Le 09 novembre 2017, Monsieur [O] s’est rendu sur les lieux de la résidence, comme en atteste la note de frais qu’il a adressé à Monsieur [K], il ne pouvait lui avoir échappé visuellement que les travaux ne seraient pas réalisés à hauteur de 200 000 € un mois et demi plus tard,

Que lors de l’envoi d’un courriel en date du 15 février 2018, Monsieur [K] a communiqué l’intégralité du grand livre de la société ZENITUDE [Localité 10], lequel contenait toutes les dépenses opérées aux fins de réalisation des travaux d’embellissement et rénovation soit un total de 38 218.93 €, montant bien éloigné des 200 000 € mentionnés à l’article 6 du protocole d’engagement, il en résulte donc que le 15 février 2018, les demandeurs connaissaient le montant des travaux d’embellissement et rénovation exécutés au 31 décembre 2017, chiffre confirmé par l’édition du grand livre arrêté au 31 décembre 2017, grand livre certifié par l’expert-comptable de la société ZENITUDE [Localité 10],

En conséquence, pour être recevables en inexécution de la première tranche des travaux, les demandeurs auraient du assigner la société ZENITUDE GROUPE au plus tôt le 09 novembre 2022 et au plus tard le 15 février 2023,

SUR CE LE TRIBUNAL :

Il est rappelé que « Le point de départ de la prescription doit être apprécié au moment où l’intéressé est en mesure de connaître les faits sur lesquels repose son action »,

Sur le non paiement des indemnités de retard sur les loyers par la société ZENITUDE GROUPE à hauteur de 4 200 €,

Selon l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »,
Selon l’article 1104, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », cette disposition est d’ordre public,

L’article 4 du protocole d’engagement signé le 21 septembre 2017 mentionne :

La SAS ZENITUDE [Localité 10] s’engage à exécuter scrupuleusement l’ensemble des clauses des avenants n° 3 dont notamment le paiement des loyers trimestriels dus.
Les loyers sont stipulés hors charges, payables trimestriellement à terme échu, avant le 10 du mois suivant par virement sur le compte du bailleur désigné.
Tout manquement de la SAS ZENITUDE [Localité 10] à son obligation de règlement dans les conditions ci-dessus emporte l’exigibilité immédiate du montant dû à l’égard de la société ZENITUDE GROUPE, garante, augmentée d’une indemnité forfaitaire de 100 € par mois de retard, en sus des frais de procédures éventuels et des loyers dûs »

Le 18 février 2022, par l’intermédiaire de leur conseil, Messieurs [O], [V], [Z] et [X] ont mis en demeure Monsieur [K], Président de la SAS ZENITUDE [Localité 10] de leur régler des loyers impayés pour les mois d’avril, mai et novembre 2020 ainsi qu’avril 2021, représentant un montant global de 8 693.06 € TTC, loyers réglés par la société ZENITUDE [Localité 10] en date du 13 février 2024, soit plusieurs années après,

Dès lors le Tribunal :

CONSTATERA le non paiement des indemnités de retard sur les loyers et,

CONDAMNERA la SAS ZENITUDE GROUPE au paiement des indemnités de 100 € par mois de retard si elle paye les loyers dûs par la SAS ZENITUDE [Localité 10] au titre de la garantie de paiement prévue par le protocole d’engagements soit la somme de 4 200 €,

Sur la non réalisation des travaux prévus par le protocole d’engagements par la SAS ZENITUDE [Localité 10] et la résolution des actions de la société ZENITUDE [Localité 10],

Selon l’article 2224 du Code civil « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer »,
L’article 2234 de ce même code prévoit « La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir suite à un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure »,
L’article 122 du Code de procédure civile prévoit quant à lui que « Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans

examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée »,

L’article 1 du protocole d’engagement signé le 21 septembre 2017 mentionne,

M. [R] [F] [O], l’association ADC SEYNOD, M ; [A] [V], M. [T] [X], M. [I] [Z], cèdent à la société ZENITUDE GROUPE, qui s’engage à acheter, 9000 actions de la société ZENITUDE [Localité 10] leur appartenant, ….prix payable comptant au jour de la signature des ordres de mouvements d’actions par les cédants à intervenir le 21/09/2017. Les cédants ne consentiront aucune garantie d’actif et/ou de passif dans le cadre de cette cession.

L’article 4 du protocole d’engagement mentionne,

Réalisation des travaux de rénovation et d’embellissement prévus par la SAS ZENITUDE [Localité 10] au sein de la résidence, (La SAS ZENITUDE [Localité 10] s’engageant expressément à réaliser sur deux années, les travaux de rénovation et d’embellissement pour un coût total minimum de 300 000 € HT, dont 200 000 € d’ici le 31 décembre 2017),
Sanctions relatives au non respect des clauses, (En cas de manquement à l’un quelconque de ses engagements, la société ZENITUDE GROUPE versera une indemnité d’un montant de 60 000 € en sus du montant du préjudice subi, à titre de clause pénale, indemnité répartie entre les soussignés victimes de l’inexécution soit 12 000 € chacun),

Le 09 novembre 2017, Monsieur [O] s’est rendu sur les lieux de la résidence, comme en atteste la note de frais qu’il a adressé à Monsieur [K], il ne pouvait lui avoir échappé visuellement que les travaux ne seraient pas réalisés à hauteur de 200 000 € un mois et demi plus tard,

Que lors de l’envoi d’un courriel en date du 15 février 2018, Monsieur [K] a communiqué l’intégralité du grand livre de la société ZENITUDE [Localité 10], lequel contenait toutes les dépenses opérées aux fins de réalisation des travaux d’embellissement et rénovation soit un total de 38 218.93 €, montant bien éloigné des 200 000 € mentionnés à l’article 6 du protocole d’engagement, il en résulte donc que le 15 février 2018, les demandeurs connaissaient le montant des travaux d’embellissement et rénovation exécutés au 31 décembre 2017, chiffre confirmé par l’édition du grand livre arrêté au 31 décembre 2017, grand livre certifié par l’expert-comptable de la société ZENITUDE [Localité 10],

Dans leur courrier du 13 novembre 2019, les demandeurs évoquent

La non convocation du CODIR
La non communication du rapport de gestion et du rapport sur les conventions
règlementées,
Le sort de la société compte tenu du montant des capitaux propres inférieurs à la
moitié du capital social,

A aucun moment il n’y est mentionné la cession d’action de la société ZENITUDE [Localité 10], pas plus qu’il n’est fait allusion à la réalisation des travaux qui aurait du avoir lieu avant le 31 décembre 2017,

Pour être recevables les demandeurs auraient du assigner la société ZENITUDE GROUPE au plus tôt le 09 novembre 2022 et au plus tard le 15 février 2023,

Dès lors le Tribunal,

CONSTATERA la non réalisation des travaux prévus par le protocole d’engagements par la SAS ZENITUDE [Localité 10],

DECLARERA irrecevables les demandeurs en leur demande de paiement de l’indemnité de 60 000 € (12 000 € pour chacun des requérants), compte tenu de la prescription de leur action

DECLARERA irrecevables les demandeurs en leur demande de résolution de la cession de leurs actions de la société ZENITUDE [Localité 10], le prix de cession leur restant acquis à titre de dommages et intérêts forfaitaires, compte tenu de la prescription de leur action,

Sur la demande de paiement du solde financier de 2 414.84 € résultant de la revalorisation des loyers au titre des années 2021 à 2024,

L’article 2288 du Code civil stipule : « Celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui -même »,

L’article 1310 de ce même code mentionne : « La solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas »

L’article 4 de l’avenant n°3 au bail commercial de biens immobiliers meublés mentionne notamment : « Les loyers sont stipulés hors charge, payables trimestriellement à terme échu, avant le 10 du mois suivant, par virement sur le compte du bailleur. A défaut de paiements dans les conditions qui précèdent, le montant dû est immédiatement exigible à l’égard de la société ZENITUDE GROUPE, garante, augmenté d’une indemnité forfaitaire de 100 € par mois de retard, en sus des frais de procédure éventuels…

Le protocole d’engagement signé le 21 septembre 2017 prévoit qu’une garantie de paiement des loyers est consentie par la société ZENITUDE GROUPE,

Dès lors le Tribunal,

CONDAMNERA la SAS ZENITUDE GROUPE au paiement du solde financier de 2 414.84 € résultant de la revalorisation des loyers au titre des années 2021 à 2024,

Sur la demande de condamnation solidaire de société ZENITUDE [Localité 10] et de la société ZENITUDE GROUPE au paiement des loyers dus tant que les baux demeurent légalement valides,

L’article 2288 du Code civil stipule : « Celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui -même »,

L’article 1310 de ce même code mentionne : « La solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas »

L’article 4 de l’avenant n°3 au bail commercial de biens immobiliers meublés mentionne notamment : « Les loyers sont stipulés hors charge, payables trimestriellement à terme échu, avant le 10 du mois suivant, par virement sur le compte du bailleur. A défaut de paiements dans les conditions qui précèdent, le montant dû est immédiatement exigible à l’égard de la société ZENITUDE GROUPE, garante, augmenté d’une indemnité forfaitaire de 100 € par mois de retard, en sus des frais de procédure éventuels…

L’avenant n° 3 au bail commercial de bien immobiliers meublés signé en date du 21 septembre 2017, a pour cocontractants les demandeurs et la société ZENITUDE [Localité 10], avec comme garante, non solidaire la société ZENITUDE GROUPE,

Le protocole d’engagement signé le 21 septembre 2017 prévoit qu’une garantie de paiement des loyers est consentie par la société ZENITUDE GROUPE,

Dès lors le Tribunal,

CONDAMNERA solidairement la SARL ZENITUDE GROUPE et la SAS ZENITUDE [Localité 10] aux paiements des loyers dus tant que les baux demeurent légalement valides,

Sur l’exécution provisoire,

Le Tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

Sur l’article 700 et les dépens,

Pour faire reconnaître leurs droits les demandeurs : Messieurs [O] [M], [V] [A], [X] [T], [Z] [I], et l’association de défense des copropriétaires de la résidence [Localité 11], ont du exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge, qu’il y a donc lieu de condamner solidairement la SARL ZENITUDE GROUPE et la SAS ZENITUDE [Localité 10] à la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du Code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Vu les articles 1103, 1104, 1310, 2224, 2234, 2288 du Code civil, Vu les articles, 122, 514, 696 et 700 du Code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats ;
Vu les dispositions contractuelles ;

Rejetant toutes autres demandes des parties,

CONSTATE le non paiement des indemnités de retard sur les loyers,

CONDAMNE la SAS ZENITUDE GROUPE au paiement des indemnités de 100 € par mois de retard si elle paye les loyers dûs par la SAS ZENITUDE [Localité 10] au titre de la garantie de paiement prévue par le protocole d’engagements soit la somme de 4 200 €,

CONSTATE la non réalisation des travaux prévus par le protocole d’engagements par la SAS ZENITUDE [Localité 10],

DECLARE irrecevables les demandeurs en leur demande de paiement de l’indemnité de 60 000 € (12 000 € pour chacun des requérants), compte tenu de la prescription de leur action

DECLARE irrecevables les demandeurs en leur demande de résolution de la cession de leurs actions de la société ZENITUDE [Localité 10], le prix de cession leur restant acquis à titre de dommages et intérêts forfaitaires, compte tenu de la prescription de leur action,

CONDAMNE la sas ZENITUDE GROUPE au paiement du solde financier de 2 414.84 € résultant de la revalorisation des loyers au titre des années 2021 à 2024,

CONDAMNE solidairement la SARL ZENITUDE GROUPE et la SAS ZENITUDE [Localité 10] aux paiements des loyers dus tant que les baux demeurent légalement valides,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement la SARL ZENITUDE GROUPE et la SAS ZENITUDE [Localité 10] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement la SARL ZENITUDE GROUPE et la SAS ZENITUDE [Localité 10] aux entiers dépens de l’instance dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 171,25 euros toutes taxes comprises.

Le Greffier Mme Carole LEMAITRE SOUBRILLARD

Le Président M. Christian MARANDON