Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

SERVICE DES LOYERS COMMERCIAUX
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JUGEMENT


Enrôlement N° RG 20/08952 - N° Portalis DBW3-W-B7E-X7CI

DÉCISION N° 2024/02



Nous, Corinne MANNONI, Vice-Président, juge délégué aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Michelle SARTORI, Greffier


JUGEMENT RENDU LE 02 Avril 2024


ENTRE LES PARTIES 

DEMANDERESSE

La S.C.I. MLJ, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 434 166 542, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDERESSE

La société PHARMACIE DE VIENNE, SELAS immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 515 012 508, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE





DEBATS

A l’audience du 06 Février 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2024



FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 juillet 2009, la SCI MLJ a donné à bail commercial à la SELAS PHARMACIE DE VIENNE, des locaux commerciaux à usage de pharmacie situés [Adresse 1] constitués d’un terrain de 350 m² environ sur lequel est édifié un bâtiment simple en rez-de-chaussée comportant un local commercial d’environ 250 m² pour une durée de neuf années, à effet du 01 octobre 2009 pour se terminer le 30 septembre 2018, moyennant un loyer annuel de 21.500 euros hors taxe.

Par acte d’huissier en date du 30 décembre 2019, la SELAS PHARMACIE DE VIENNE a notifié à la SCI MLJ une demande de renouvellement de bail pour une durée de neuf années à compter du 01 janvier 2020.

Par acte d’huissier en date du du 20 mars 2020, la SCI MLJ lui a signifié son accord pour le renouvellement à compter du 01 janvier 2020 moyennant un loyer annuel de 32.397,00 Euros hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 05 mai 2020, la SCI MLJ a notifié à la SELAS PHARMACIE DE VIENNE un mémoire en fixation de loyer annuel au prix de 32.397,00 Euros.

Par acte en date du 30 septembre 2020, la SCI MLJ a assigné la SELAS PHARMACIE DE VIENNE afin de voir fixer le loyer annuel à ce prix, avec condamnation au paiement des intérêts sur le rappel des loyers résultant de la fixation. Elle sollicite une indemnité de 1.200,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

Par jugement du 05 janvier 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire..

L'expert VITALI a déposé son rapport le 13 janvier 2023.

La SCI MLJ demande
- que le prix annuel du loyer soit fixé à 37.526,98 Euros HC,
- que la SELAS PHARMACIE DE VIENNE soit condamnée à lui payer l'arriéré de loyers avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter de l'assignation,
- que la SELAS PHARMACIE DE VIENNE soit condamnée à lui verser la somme de 3.500,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La SELAS PHARMACIE DE VIENNE demande que le loyer soit fixé à la somme de 17.940,00 Euros HT et HC par an et sollicite une somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

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MOTIFS

- Sur la fixation du loyer

L'article L145-33 du Code de Commerce prévoit :
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur
locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .

L'expert VITALI a retenu :
- une valeur locative égale à 23.408,00 Euros HT et HC par an sans déduction de la taxe foncière,
- une valeur locative égale à 17.940,00 Euros HT et HC par an après déduction de la taxe foncière,
- un montant du loyer égal à 24.193,50 Euros HT et HC par an en cas de plafonnement.

L'expert VITALI a procédé à une description précise des locaux et à une analyse complète des éléments nécessaires pour procéder à la fixation du loyer. Les critiques formulées ne sont pas suffisamment sérieuses, pertinentes et étayées pour remettre en cause ces conclusions. En effet, il n'est produit aucun document de nature à les remettre en cause alors qu'elles apparaissent parfaitement cohérentes et motivées. Les conclusions de l'expert VITALI seront donc retenues.
La taxe foncière est à la charge du preneur. Dans la mesure où le montant de la taxe foncière a été communiqué à l'expert VITALI, le loyer sera fixé à la somme de 17.940,00 Euros HT et HC.


- Sur les autres chefs de demandes

Le bail ayant été renouvelé au 01 janvier 2020, c’est à cette date que la valeur locative a été appréciée et s’applique. Ce montant sera donc dû à compter de cette date.

Il convient d'allouer à la SELAS PHARMACIE DE VIENNE la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI MLJ qui a réclamé un loyer correspondant à plus du double du loyer proposé par l'expert VITALI les frais irrépétibles par elle exposés.

En application de l'article 695 du Code de Procédure Civile, la rémunération des techniciens est, de droit, comprise dans les dépens. En conséquence, il est superfétatoire de faire expressément mention des frais et honoraires des experts, judiciairement missionnés.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 janvier 2020,

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé au 01 janvier 2020 des locaux situés [Adresse 1] à la somme de 17.940,00 Euros hors charges et hors taxes,

CONDAMNE la SCI MLJ à verser à la SELAS PHARMACIE DE VIENNE la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par la SCI MLJ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SCI MLJ aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 02 avril 2024.

Signé par Madame MANNONI, Président, et par Madame SARTORI, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER                  LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX