Tribunal Judiciaire · JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 12]
Annexe 2
[Adresse 6]
[Localité 3]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00321
N° RG 25/00613 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FZMX
Le 07 JUILLET 2025


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame [O] et Madame [G], greffière stagiaire

DÉBATS : à l'audience publique du 02 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 07 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le sept Juillet deux mil vingt cinq 



ENTRE :

Monsieur [X] [P], 
Demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]
Comparant en personne,


ET :

Madame [T] [U], 
Demeurant [Adresse 5] 
[Localité 11]
Non comparante, ni représentée,

Madame [B] [F], 
Demeurant [Adresse 10] 
[Localité 3]
Non comparante, ni représentée,









 -1-
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 16 aout 2022 et prenant effet à la même date, Monsieur [X] [P] a donné en location à Madame [B] [F] un logement non meublé situé [Adresse 9]) moyennant un loyer d’un montant de 375 € par mois, outre une provision sur charges de 105 € par mois, soit la somme totale de 480 € par mois. 

Madame [T] [U] s’est portée caution de Madame [B] [F] pour les obligations résultant du bail. 

Un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer la somme de 3 959 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [B] [F] le 11 décembre 2024 (acte déposé à l’étude) et dénoncé à Madame [T] [U], en sa qualité de caution, le 19 décembre 2024 (acte déposé à l’étude).

Par actes du 27 février 2025, Monsieur [X] [P] a fait assigner Madame [B] [F] et Madame [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins : 
- De prononcer l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, clause incluse dans le contrat de bail consenti à Madame [F] [B], ayant pris effet le 16 août 2022 ;
- D'ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [F] [B], de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu'elle occupe [Adresse 7] ;
- De dire que faute pour elle de le faire, le requérant pourra faire procéder à son expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s'il y a lieu, procéder à l'ouverture des portes et au déménagement des biens, le tout aux frais de l'expulsée, éventuellement avec l'assistance de la force publique, d'un déménageur et d'un serrurier.
- De condamner solidairement Madame [F] [B], es-qualité de preneur à bail, et Madame [U] [T], es-qualité de caution solidaire au paiement des loyers et indemnités mensuelles d'occupation impayés à hauteur de 3 903 €, selon le décompte joint et arrêté au 28 février 2025, laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente assignation en application de l'article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil ;
- De condamner solidairement Madame [F] [B], es-qualité de preneur à bail, et de Madame [U] [T], es-qualité de caution solidaire au paiement des indemnités d'occupation égales au montant mensuel du loyer et provision sur charges à compter de la date de résiliation du bail, soit à la somme mensuelle de 480 € ; 
- De condamner solidairement Madame [F] [B], es-qualité de preneur à bail ; et de Madame [U] [T], es-qualité de caution solidaire au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts suivant application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, en application de l'article 1231-7 du code civil ;
- De condamner solidairement Madame [F] [B], es-qualité de preneur à bail, et de Madame [U] [T], es-qualité de caution solidaire au paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la somme de 500 €, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, en application de l'article 1231-7 du code civil ;
- De condamner solidairement Madame [F] [B], es-qualité de preneur à bail, et de Madame [U] [T], es-qualité de caution solidaire suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront le coût du commandement, du dénoncé à la préfecture et la caution, ainsi que celui de la signification de la présente assignation ; 
- De ne pas écarter l’exécution provisoire de droit conformément à l’article 514 du Code de Procédure civile

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 2 juin 2025.


À cette date, Monsieur [X] [P], comparant en personne, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. 
Il a exposé que la dette locative était d’un montant de 3 505 €, incluant le changement des serrures et déduction faite du dépôt de garantie ; que la locataire a quitté les lieux le 13 avril 2025 ; que l’état des lieux a été réalisé contradictoirement le 18 avril 2025 ; que le plan d’apurement n’a pas été respecté ; qu’elle a changé de métier et qu’elle était logée chez sa mère ; que la caution, qui est la cousine de la locataire, ne donnait aucune nouvelle.

Madame [B] [F], bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [T] [U], bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il fait état de la carence de Madame [B] [F].

L’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 3 mars 2025 et la CCAPEX a été saisie le 12 décembre 2024.

Lors du délibéré, par un courriel en date du 2 juin 2025, Monsieur [X] [P] a transmis l’acte de cautionnement.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail et l'expulsion 

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 11 décembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de la signification de l’acte.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 12 février 2025.

Compte tenu du départ volontaire de Madame [B] [F] le 13 avril 2025, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de cette dernière, cette demande étant devenue sans objet.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Selon le décompte produit par Monsieur [X] [P], arrêté au 13 avril 2025, l’arriéré locatif s’élève à un montant total de 3 505 € (comprenant l’échéance d’avril 2025), correspondant au principal, hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 375,00 €.

Ce montant inclut également les taxes sur l’enlèvement des ordures ménagères 2023, 2024 et 2025 (au prorata) et les frais de changement des serrures, évalués à 100 €. Toutefois, en l’absence de preuve suffisante et de production des états des lieux, le bailleur n’apporte aucune démonstration d’une faute imputable à la locataire justifiant ces frais.

Dès lors, la locataire ne peut être tenue responsable des frais liés au changement des serrures.
En revanche, au regard des impayés, il convient de retenir la déduction du dépôt de garantie.
Madame [B] [F] est ainsi redevable de la somme de 3 405 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 avril 2025. 

S’agissant de l’engagement de caution de Madame [T] [U] :

L’acte de cautionnement prévoit expressément que Madame [T] [U] se porte « caution de Madame [B] [F] pour les obligations résultant du bail qui lui a été consenti par le bailleur [X] [P] pour la location située [Adresse 8]. J’ai pris connaissance du montant du loyer 498 euros. Il sera payé par virement chaque mois. Cet engagement vaut pour le paiement, en cas de défaillance ». 

Selon l’article 2297 du Code civil « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimés en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres ».

Bien que l’acte de cautionnement mentionne son engagement à garantir les obligations résultant du bail, il ne comporte pas l’étendue de l’engagement prévu à l’article 2297 du Code civil, notamment l’expression claire d’un montant limité en principal et accessoires, exprimé en chiffres et en toutes lettres ; par ailleurs, il n’est pas fait mention de l’avant dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ces dispositions étant d’ordre public. 

En conséquence, l’acte de cautionnement est nul. 

Monsieur [X] [P] sera donc débouté de sa demande de condamnation solidaire de Madame [T] [U] au paiement de l’arriéré locatif. 

Par conséquent, Madame [B] [F] sera condamnée, seule, à payer à Monsieur [X] [P] la somme de 3 405 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus jusqu’au mois d’avril 2025 (échéance d’avril 2025 comprise), déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation pour la période postérieure au 18 avril 2025 est sans objet compte tenu de ce qui a été jugé ci-avant.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [X] [P] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles

Succombant à l’instance, Madame [B] [F] sera condamnée à verser à Monsieur [X] [P] la somme de 200 € au titre de ses frais exposés à l'occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.



Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [B] [F], comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024, mais non le coût du dénoncé à la caution et le coût de l’assignation délivrée à cette dernière.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 12 février 2025 ;

CONSTATE que Madame [B] [F] a restitué les clés du logement et quitté les lieux loués le 18 avril 2025 et que les demandes formulées par Monsieur [X] [P] au titre de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation pour la période postérieure au 18 avril 2025 sont devenues sans objet ;

CONSTATE la nullité de l’acte de cautionnement rédigé par Madame [T] [U] ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à payer à Monsieur [X] [P] la somme de 3 405 € en principal (échéance d’avril 2025 comprise) selon le décompte arrêté au 13 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Madame [B] [F] à verser à Monsieur [X] [P] une somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [X] [P] du surplus de ses demandes ; 

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [B] [F] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 11 décembre 2024 mais non le coût du dénoncé à la caution et le coût de l’assignation délivrée à cette dernière.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE





Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par LS à [X] [P]
- 1 CCC par LS à [T] [U]
- 1 CCC par LS à [B] [F]
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

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