Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 11 juillet 2025

ARRÊT N°

P-C



R.G : N° RG 24/00901 - N° Portalis DBWB-V-B7I-GCW4





[S]



C/



Société CDC HABITAT





















COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 11 JUILLET 2025



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10] / FRANCE en date du 22 AVRIL 2024 suivant déclaration d'appel en date du 14 JUILLET 2024 RG n° 24/00104





APPELANT :



Monsieur [F] [D] [S]

[Adresse 6] 

[Adresse 9]

[Localité 5] / FRANCE

Représentant : Me Caroline AMIGUES-OLIVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000368 du 24/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10])



INTIMÉE :



Société CDC HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 13 mars 2025





DÉBATS : en application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 02 mai 2025.



Le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère



qui en ont délibéré,

et que l'arrêt serait rendu le 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 11 juillet 2025. 



Greffier lors des debats : Madame Sarah HAFEJEE



Greffier lors de la mise a disposition : Madame Falida OMARJEE







* * *











LA COUR : 



Monsieur [F] [D] [S] a pris à bail un appartement situé au [Adresse 2] [Adresse 8], par contrat passé le 8 juin 2018 avec la société BATIPRO LOGEMENT IMMOBILIER (B.L.I.) moyennant un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 434,84 euros charges comprises.



Par acte notarié en date du 10 juillet 2020, la SELARL [T] et la SELARL FRANKLIN BACH, agissant ès qualité de coliquidateurs judiciaires de la société B.L.I, ont vendu à la [Localité 11] CDC HABITAT plusieurs ensembles immobiliers, dont celui donné à bail à Monsieur [F] [D] [N] [S]. Puis la [Localité 11] CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER a'n de gérer les ensembles immobiliers ainsi acquis.



Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC Habitat a fait délivrer vainement signifier à Monsieur [F] [D] [N] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juin 2023 pour un montant en principal de 2490,65 euros.



Puis, par acte du 26 janvier 2024, la société CDC Habitat a fait assigner Monsieur [F] [D] [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] de la Réunion aux fins de :

- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;

- ordonner sous astreinte l'expulsion de Monsieur [F] [D] [N] [S] ;

- condamner l'occupant à payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et restitution des clés ;

- condamner Monsieur [F] [D] [N] [S] à lui payer la somme de 5.272,72 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juin 2023 sur la somme de 2490,65 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

- condamner Monsieur [F] [D] [N] [S] à lui payer 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

Subsidiairement, 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et allouer à CDC Habitat le bénéfice des mêmes demandes.



Par jugement en date du 22 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes : 

«CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2018 entre la société BLI, dans les droits de laquelle se trouve aujourd'hui subrogée CDC HABITAT et Monsieur [F] [D] [N] [S] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] [Adresse 7] étant réunies, le bail s'est trouvé résilié à la date du 24 août 2023 ;

-ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [D] [N] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

-REJETTE la demande d'astreinte ;

-DIT qu'en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l'ensemble des objets mobiliers laissés par Monsieur [F] [D] [N] [S] dans le logement seront réputés abandonnés et CDC Habitat sera autorisée à en disposer librement, aux risques et frais de Monsieur [F] [D] [N] [S] ;DIT qu'à défaut pour Monsieur [F] [D] [N] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

-DIT que le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d'expulsion sera régi, par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



-FIXE le montant de l'indemnité d'occupation dont Monsieur [F] [D] [N] [S] est redevable envers CDC Habitat au montant du loyer et des charges en cours, soit 434,84 euros au jour du présent jugement, cette indemnité étant indexée et suivant l'évolution des loyers et charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

Et CONDAMNE Monsieur [F] [D] [N] [S] à payer cette indemnité d'occupation mensuellement à CDC Habitat à compter du 1er avril 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou jusqu'à la date de l'expulsion ;

-CONDAMNE Monsieur [F] [D] [N] [S] à verser à CDC Habitat la somme de 5.936,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 18 mars 2024, (comprenant l'échéance de mars outre un virement de 206 euros le 18 mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023 sur la somme de 2.490,65 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

-CONDAMNE Monsieur [F] [D] [N] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

-REJETTE la demande d'indemnité formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

-REJETTE le surplus des demandes ;

-DIT n'y a voir lieu à écarter l'exécution provisoire. »



Par déclaration du 14 juillet 2024, Monsieur [S] a interjeté appel du jugement précité.



L'affaire a été renvoyée à la mise en état.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2025.



***



Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2024, Monsieur [S] demande à la cour de :

« INFIRMER le jugement en date du 22 Avril 2024 ( no RG 24/00104) en toutes ces dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU

-FIXER la dette de loyers Monsieur [F] [D] [S] à la somme de 3.239,28 euros au 14 octobre 2024, somme à parfaire en fonction des versements effectués par Monsieur [S] à partir d'Août 2024

-ACCORDER les plus larges délais de paiement à Monsieur [J] [S]

-FIXER les délais de paiement à une durée de 36 mois et FIXER les échéances mensuelles à la somme de 89,98 euros, le solde au 36ème mois , somme à parfaire en fonction des versements effectués par Monsieur [S] à partir d'Août 2024

-RAPPELER que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

-ORDONNER le partage des dépens entre les parties. »



***



Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, la société SDC HABITAT demande à la cour de :

« - Juger l'appel interjeté par Monsieur [F] [D] [S] infondé ;

- Juger l'appel incident formé par la société CDC HABITAT recevable et bien fondé ;

- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS en date du 22 avril 2024 en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la créance de la société CDC HABITAT et sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion sous astreinte et celle relative à l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Statuant à nouveau sur ces points : 

- Condamner Monsieur [S] à payer à la société CDC HABITAT, la somme de 8.023,26 € au titre des arriérés de loyers, charges locatives impayées et indemnités d'occupation arrêtés provisoirement au 09 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juin 2023 sur la somme de 2.490,65 € et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due ; somme à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;

- Rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

- Rejeter toutes demandes de délai pour régler la dette ;

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [S], tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants éventuels de son chef et de ses biens, de l'appartement appartenant à la société CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard et si besoin, avec le concours de la force publique ;

- Condamner Monsieur [S] à payer à la société CDC HABITAT, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant pour la procédure la première instance que la procédure d'appel ; 

- Condamner Monsieur [S] à supporter les entiers dépens ;

- Débouter Monsieur [S] de l'intégralité de ses demandes infondées, fins et conclusions ;

 * A titre subsidiaire :

- Si par extraordinaire, il était jugé que les effets de la clause résolutoire ne sont pas acquis, prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et allouer à la société CDC HABITAT les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif ;

- Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l'échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion du locataire pourra avoir lieu. ».



***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur le périmètre de l'appel :



Selon ses conclusions, l'appelant principal ne discute que du rejet par le premier juge de sa demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.



Ainsi, sa demande d'infirmation totale du jugement, figurant dans son dispositif ne contient pas de contestation du principe de la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer du 23 juin 2023.



La cour n'est donc saisie que d'une demande de délais de paiement par l'effet dévolutif de l'appel.



La société intimée forme appel incident sur l'actualisation de sa créance locative, rejet de l'astreinte pour l'expulsion de l'appelant et de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.









Sur la demande de délais de paiement :



Pour débouter Monsieur [S] de sa demande de délais de paiement de l'arriéré locatif, le premier juge a considéré que :

. Le locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et n'est en tout état de cause pas en situation de régler sa dette en 36 mois compte tenu de sa situation financière puisqu'il ne perçoit que le RSA d'un montant de 536 euros par mois, alors que le loyer plein est de 434,84 euros.

. Même à supposer que l'aide au logement suspendue soit débloquée à hauteur de 263 euros par mois, avec un rappel de 11 mois (soit 2893 euros), la dette résiduelle resterait de 3043 euros, soit 85 euros par mois au minimum pour l'apurer en 36 mois, portant la mensualité globale à plus de 250 euros par mois, soit près de la moitié des ressources mensuelles du locataire.

. Le décompte fait état de nombreuses et longues périodes d'impayés qui conduit à considérer que me [S] n'est pas en situation de verser rigoureusement et régulièrement la moitié de ses ressources mensuelles pour apurer sa dette.



Monsieur [S] fait valoir en substance devant la cour que :

. Le premier juge a estimé à tort que le nouvel article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 issu de la loi du 27 Juillet 2023 devait s'appliquer et qu'en conséquence le locataire ne pouvait bénéficier des anciennes dispositions de l'article 24 de la loi. Or, le bail est soumis aux dispositions antérieures qui dispensaient le juge des contentieux de la protection (le JCP) de prendre en compte le paiement intégral du loyer courant avant l'audience pour accorder des délais.

. Monsieur [S] apporte la preuve de la reprise du paiement des loyers avant l'audience publique du 18 mars 2024 et le jugement entrepris en date du 22 avril.



La bailleresse s'oppose à la demande de délais de paiement en soutenant que :

. La capacité et la volonté de l'appelant de faire face à ses obligations sont douteuses.

. Monsieur [S] ne justifie pas de sa situation professionnelle ni financière. 

. Si le bail devait être poursuivi et des délais de paiement accordés sur une période 36 mois, il devrait régler chaque mois la somme de 222,87 € en sus du loyer et charges courants à hauteur de 444,63 €, soit un montant total de 667,50 € pour des ressources déclarées en première instance de 536,00 euros (RSA).



Sur ce,



Vu l'article 2 du code civil et le principe de non rétroactivité des lois en matière contractuelle notamment ;



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 (art. 152), dans sa version en vigueur du 31 décembre 2017 au 25 novembre 2018, applicable au bail litigieux, est ainsi rédigé :

I.(')

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.



IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

(..)



Ainsi, le nouvel alinéa V de cet article, prévoyant la condition préalable que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, n'est pas applicable à la cause.



Toutefois, il incombe à Monsieur [S] de justifier de sa capacité à apurer sa dette dans les délais légaux.



Celui -ci soutient dans ses écritures que sa dette locative s'élève à la somme de 3.239,28 euros au 14 octobre 2024 tandis que la société SDC prétend qu'elle s'élèverait désormais à la somme de 8.023,26 euros à la date du 9 décembre 2024, actualisant sa créance en appel.



Aussi, en retenant la somme évoquée par Monsieur [S], celui-ci devrait payer mensuellement la somme de 90 euros pour apurer cette dette en trois ans tout en assumant le loyer courant proche de 440,00 euros par mois sans l'allocation logement, ou de 250,00 euros au titre du loyer résiduel en cas de reprise de cette allocation.



Il conviendrait donc que Monsieur [S] dispose d'une faculté de paiement d'au moins 350,00 euros par mois dans l'hypothèse la plus favorable pour être en mesure d'apurer sa dette locative dans les délais légaux.



Or, la décision du bureau d'aide juridictionnelle du 24 juin 2024, lui accordant le bénéfice total a retenu un revenu résultant du RSA.



Ce montant est incompatible avec l'octroi des délais de paiement puisque Monsieur [S] ne justifie pas des moyens de réduire à néant sa dette en moins de trente-six mois.



Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement présentée par l'appelant.



Sur l'actualisation de la dette locative :



Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



Aux termes de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



La société SDC HABITAT prétend interjeter appel incident pour actualiser sa créance à l'encontre de Monsieur [S].



Or, selon son décompte versé aux débats, la bailleresse ne fait qu'appliquer la décision du premier juge en retenant les indemnités d'occupation fixées par le jugement et la somme arrêtée au 18 mars 2024, puis en actualisant son décompte au 1er décembre 2024.



Elle ne forme donc pas d'appel incident de ce chef.



Il n'y a donc pas lieu de statuer dès lors que l'exécution du jugement querellé suffit à confirmer le décompte de la société SDC étant néanmoins observé que ce décompte locatif intègre des frais de procédure susceptible d'être distingués du principal de la dette de Monsieur [S].



Sur la demande d'astreinte :



Le JCP a débouté la société SDC HABITAT de sa demande d'astreinte associée à l'expulsion de Monsieur [S].



La société SDC fait valoir que la condamnation sous astreinte est justifiée par l'inertie totale et l'attitude négative de Monsieur [S]. En dépit de la décision rendue au mois d'avril 2024, il persiste à se maintenir dans les lieux sans droit ni titre et à verser une contrepartie dérisoire à la société CDC HABITAT pour l'occupation du logement. La société CDC HABITAT pâtit gravement de la situation car elle ne peut reprendre possession de son bien en dépit d'une décision de justice rendue en sa faveur.



Monsieur [S] n'a pas conclu sur cet appel incident.



Ceci étant exposé,



Selon l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.



Le but d'une astreinte est donc d'obtenir l'application d'une condamnation sans aller jusqu'à son exécution forcée.



En l'espèce, le dispositif du jugement prévoit clairement la possibilité pour la société CDC HABITAT de faire procéder à l'expulsion de Monsieur [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant.



En outre, alors que le jugement querellé était frappé d'appel, rien n'interdisait à l'intimé, appelant incident d'envisager la radiation de l'affaire du rôle de la cour d'appel ou de faire exécuter le jugement assorti de l'exécution provisoire nonobstant l'appel.



Ainsi, l'astreinte n'apparaît pas nécessaire et le premier juge a parfaitement apprécié les faits de la cause à ce sujet.



Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu'il n'a pas ordonné d'astreinte.



Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens :



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,



Les parties, succombant chacune partiellement, supporteront leurs propres dépens et leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



CONFIRME le jugement en entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour ;



LAISSE les parties supporter leurs propres dépens de l'appel ;



DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Falida OMARJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT