Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BOINE
Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 12 décembre 2024
 à Me DE [Localité 5]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 12 décembre 2024
 à Me BARBERIS
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/01760 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4V5Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDERESSE

Madame [B] [F]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jérôme BARBERIS, avocat au barreau de MARSEILLE












EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 6 décembre 1996, la société d'Habitations à Loyers Modérés (Hlm) Phocéenne d'Habitations a consenti à Monsieur et Madame [T] [H] et [F] [V] un bail d'habitation portant sur appartement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 1.107,48 francs, outre 476 francs de provisions sur charges.

Selon traité de fusion du 5 mai 2017, la société d'Hlm Phocéenne d'Habitations a été absorbée par la société Unicil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [B] [F] le 26 avril 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 631,62 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, la société anonyme (SA) d’Hlm Unicil a fait assigner en référé Madame [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,
-condamnation au paiement de la provision de 3.150,01 euros, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires,
-condamnation aux intérêts légaux à compter de l'assignation et au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au tribunal.

A l'audience du 10 octobre 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La SA d’Hlm Unicil a réitéré les termes de son assignation.

Madame [B] [F], aux termes de ses conclusions, a :

-à titre principal sollicité des délais de paiement de 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,
-à titre subsidiaire, sollicité un délai de douze mois pour quitter les lieux et le rejet des demandes accessoires de la SA d’Hlm Unicil.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 mars 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'Hlm Unicil justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches- du-Rhône le 24 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui n'exigent pas une information par voie électronique, à la différence de la dénonce à la Préfecture.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 6 décembre 1996 contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 avril 2023, pour la somme en principal de 631,62 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2023.

Madame [B] [F] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [B] [F] est redevable des loyers et des charges impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que Madame [B] [F] reste devoir, après déduction des frais de procédure de 73,77 euros, la somme de 6.600,90 euros, à la date du 10 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [B] [F] ne la conteste pas.

Madame [B] [F] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 6.600,90 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023, date de du commandement de payer, sur la somme de 631,62 euros, et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les conditions d’octroi d’un délai de paiement de trente-six mois ne sont pas réunies.

En l'absence de tout versement depuis le 17 janvier 2024, l'octroi d'un délai de paiement fondé sur l'article 1343-5 du code civil n'est pas indiqué.

La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ce délai ne peut être inférieur à un mois et supérieur à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, le contrat de bail étant résilier depuis plus d'un an et en l'absence de tout versement depuis le 17 janvier 2024, la demande sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

Madame [B] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 6 décembre 1996 entre la société d'Hlm Phocéenne d'Habitations d'une part, et Madame [B] [F] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 4], sont réunies à la date du 27 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ;
 
DIT qu’à défaut pour Madame [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’Hlm Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à verser à la SA d’Hlm Unicil à titre provisionnel, la somme de six mille six cent euros et quatre-vingt-dix centimes (6.600,90 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges) au 10 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023 sur la somme de 631,62 euros et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [B] [F] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;


Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente