Trib. de Commerce · chambre 1-6 — 22 janvier 2026

Copie exécutoire : JOSEPH Carole Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-6

JUGEMENT PRONONCE LE 22/01/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025044250

ENTRE :

SAS FIVE GUYS FRANCE, dont le siège social est [Adresse 2] - RCS B 817 518 244

Partie demanderesse : assistée de la SELAS OSBORNE & CLARKE - Maître Stéphane CATAYS, Avocat (P0117) et comparant par Maître Pierre HERNE, Avocat (B835)

ET :

SAS ECG CONCESSIONS GARES FRANCE, dont le siège social est [Adresse 3] et encore [Adresse 1] - RCS B 524 959 236

Partie défenderesse : assistée de Maître André BRICOGNE Avocat, (D177) et comparant par Maître Carole JOSEPH, Avocat (E791)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS :

La société Five Guys France, ci-après Five Guys exerce une activité de restauration rapide (snacks, sandwicherie, glaces).

La SAS ECG Concessions Gares France, ci-après ECG, venant aux droits de la société Elior Concessions Gares, exploite dans des trains et des gares des services de restauration, buffet bars ou ventes ambulantes. ECG exploite 98 points de vente dans différentes gares.

ECG signe le 26 janvier 2016 avec la société SNCF Gares et Connexions, venue aux droits de SNCF Mobilités, un contrat d'occupation sur différents emplacements de la Gare du [4]. Par acte sous seing privé du 26 janvier 2016, Five Guys et ECG signent un contrat de sousoccupation (la Convention) d'un emplacement en Gare du [4], pour une durée de 10 ans à compter du 11 janvier 2018 contre i) une redevance annuelle de base de 808 080 euros HT la première année (2018), de 954 545 euros HT en deuxième année (2019) et de 987 954 euros en troisième année (2020), ii) une redevance variable additionnelle annuelle, basée sur le chiffre d'affaires réalisé.

ECG prétend que l'évolution de la redevance de base reflète un effort de ECG envers Five Guys pour prendre en compte les frais d'installation élevés de l'activité Five Guys (1 444 474 euros) et améliorer ainsi les résultats économiques de Five Guys durant la période de démarrage.

ECG prétend que le contrat de sous-occupation de Five Guys est un miroir du contrat qu'elle a elle-même signé avec SNCF Gares et Connexions

Selon les articles 12.3 et 12.4 du titre III et 6.2 du titre IV de la Convention, les parties sont convenues d'actualiser la redevance de base à la date de prise d'effet du contrat (soit en 2018 lorsque les travaux ont été terminés) puis de l'indexer sur l'indice ILC.

De 2018 à 2025, Five Guys règle les redevances de base avec l'actualisation et les indexations annuelles présentées par le concédant ;

Par courriel du 5 octobre 2024, Five Guys sollicitait de ECG un allègement du loyer pour les années 2025 à 2028, demande rejetée par ECG ;

Par courriels du 12 novembre et du 6 décembre 2024, Five Guys informait ECG que les modalités d'application des clauses d'actualisation et d'indexation étaient erronées.

Il s'ensuit différents échanges entre les parties sur les calculs d'actualisation et d'indexation ; Five Guys prétend subir une surfacturation de 253 827,21 euros que, selon elle, ECG devrait rembourser ;

ECG réplique que les modalités d'actualisation sont tirées des stipulations du contrat d'occupation SNCF Gares et Connexions, que Five Guys dit ne pas connaitre.

ECG ajoute que les parties ont signé un protocole transactionnel le 20 décembre 2021, suite à la période difficile du Covid et que Five Guys a renoncé à toute contestation sur les créances de ECG de 2020 et 2021.

Les parties ne pouvant se mettre d'accord, ainsi est née la présente instance.

LA PROCEDURE :

Par acte extrajudiciaire du 22 mai 2025, Five Guys assigne ECG, acte signifié à personne habilitée.

Par cet acte et selon Conclusions en réplique n°1, Five Guys demande au tribunal dans le dernier état de ses prétentions de :

Vu les articles 1103, 1188, 1189, 1190, 1194, 1199, 1302, 1302-1, 1342-2 et 2224 du Code civil ;

Vu les articles L. 2111-15 et L. 2331-1 du Code général de la propriété des personnes publiques ;

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile ;
 * JUGER la demande de la société FIVE GUYS recevable, bien fondée et non prescrite ;
 * REJETER la demande d'irrecevabilité soulevée par la société ECG CONCESSIONS GARES FRANCE ;

Et en conséquence,
 * CONDAMNER la société ECG CONCESSIONS GARES FRANCE à rembourser à la société FIVE GUYS la somme indument perçue de 280.528,35 € hors taxes et hors charges et ce, dans un délai de huit (8) jours suivant signification du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;
 * ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les termes et conditions de l'article 1343-2 du Code civil.

Subsidiairement,
 * JUGER que l'action de FIVE GUYS est recevable pour toutes les sommes indûment perçues par ECG à compter du 4ème trimestre 2021 ;

Et en conséquence,
 * CONDAMNER la société ECG CONCESSIONS GARES FRANCE à rembourser à la société FIVE GUYS la somme indument perçue de 233.166,94 € hors taxes et hors charges et ce, dans un délai de huit (8) jours suivant signification du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les termes et conditions de l'article 1343-2 du Code civil.

En tout état de cause,
 * CONDAMNER la société ECG CONCESSIONS GARES FRANCE à payer à la société FIVE GUYS la somme de 15.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 * CONDAMNER la société ECG CONCESSIONS GARES FRANCE aux entiers dépens, en ce compris le cas échéant, la contribution pour la justice économique.

Par conclusions n°2, CGV demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu notamment les dispositions des articles 1103, 1188, 1189 et 2052 du code civil, 122, 124, 514-1, 514-5 et 700 du CPC, L110-4 du code de commerce,
 * DEBOUTER Five Guys de ses demandes en ce qu'elles remettent en cause l'interprétation et l'exécution du contrat de janvier 2018 à mai 2020, celles-ci étant irrecevables car prescrites.
 * Subsidiairement, DEBOUTER Five Guys de ses demandes en ce qu'elles remettent en cause le calcul des redevances de 2020 et 2021 celles-ci étant irrecevables car ayant fait l'objet d'une transaction.
 * Plus subsidiairement, DEBOUTER Five Guys de ses demandes celles-ci étant infondées.

En tout état de cause :
 * ECARTER l'exécution provisoire ou subsidiairement la subordonner à la fourniture d'une caution bancaire intégrale par Five Guys.
 * CONDAMNER Five Guys à payer à CGF la somme de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles.
 * CONDAMNER Five Guys aux entiers dépens.

A l'audience du 29 octobre 2025, l'affaire est confiée à l'examen d'un juge chargé d'instruire l'affaire et les parties sont convoquées à son audience du 19 novembre 2025.

Après avoir entendu les parties présentes en leurs explications et observations, le juge chargé d'instruire l'affaire clôt les débats, met l'affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026. Les parties en ont été avisées en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

MOYENS DES PARTIES :

Après avoir pris connaissance de tous les moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Sur les irrecevabilités :

La société ECG, demanderesse à la prescription, soutient que :
 * Le contrat du 26 janvier 2016 a pris effet au 18 janvier 2018 après la fin des travaux réalisés ; Les redevances des années 2018, 2019 et 2020 ont été actualisées à la date de janvier 2018 selon la clause d'actualisation ; la demande de Five Guys remet en cause la clause d'actualisation du contrat alors qu'elle a payé régulièrement les redevances ; depuis 2020, les redevances sont indexées sur l'indice ILC de l'Insee. La validité de cette indexation n'est pas remise en cause par Five Guys.
 * L'article L110-4 dispose que « les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes »,
 * Five Guys ne peut remettre en cause en mai 2025 l'interprétation et l'exécution du contrat survenu plus de 5 ans avant. En mai 2020, Five Guys avait reçu et accepté les factures de redevance des deux premiers trimestres de 2020; l'accord était donc clair;
 * Au visa de l'article 122 du Code de procédure civile, la remise en cause de l'actualisation de la redevance est irrecevable ;

Subsidiairement, les demandes de Five Guys sont irrecevables :
 * Durant la pandémie Covid en 2020, ECG négocie avec SNCF Gares et Connexions des compensations et obtient une remise ; ladite remise est intégralement répercutée à Five Guys selon le principe de l'effet miroir ;
 * Le 20 décembre 2021, les parties signent un accord transactionnel par lequel Five Guys reconnait sa créance à hauteur convenue de 836 212,79 euros et « renonce à toute contestation sur le principe, le montant et l'exigibilité de la créance visée … sur quelques fondements juridiques que ce soit » ; En acceptant la transaction, Five Guys donne son accord sur le montant de la transaction et sur le mode de calcul de ce montant ;
 * Au visa de l'article 2052 du Code civil, « la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet » ; les redevances de 2020 et 2021 ont été définitivement acceptées par la transaction et ne peuvent être contestées ;
 * Les redevances de 2022 à 2025 résultent simplement de la clause d'indexation non contestée ; les demandes de Five Guys sont donc irrecevables

La société Five Guys, défenderesse aux irrecevabilités, réplique que :
 * Selon la jurisprudence, lorsqu'un loyer est indexé sur une base erronée, l'erreur est nécessairement répercutée sur le calcul des loyers postérieurs de sorte qu'il convient de reprendre l'ensemble des actualisations pour déterminer le montant des loyers réellement dus sur les 5 dernières années avant l'assignation ;
 * Dans le cadre de la transaction du 20 décembre 2021, au visa des articles 1 et 3, Five Guys a renoncé à tout recours en ce qui concerne le « litige », soit l'exigibilité des redevances pendant les périodes de fermeture administrative liée au Covid, mais n'a pas renoncé à toute demande au titre de la base de calcul de l'actualisation et de l'indexation de la redevance annuelle ;
 * Subsidiairement, la demande de Five Guys reste recevable au titre de la redevance du quatrième trimestre 2021 dont le sort n'est pas aménagé dans le protocole transactionnel ;

Sur le fond :

La société Five Guys, demanderesse au fond, prétend que ;
 * La clause d'actualisation de la redevance annuelle n'avait vocation à être mise en œuvre qu'une seule fois à la date de prise d'effet de la Convention, et non pas trois fois comme le prétend ECG,
 * Les clauses litigieuses de la Convention (article 12.3 du titre III, article 6.3 du titre IV) doivent être interprétées en faveur du débiteur de l'obligation, soit Five Guys,
 * L'actualisation ne devait avoir lieu qu'une seule fois, à la date d'effet de la Convention et sur la redevance de la première année 2018, à l'exclusion des redevances des années 2019 et 2020 ;
 * En outre :
 * L'abattement de la redevance des deux premières années accordées par ECG est la contrepartie d'un investissement lourd (1 444 474 euros) réalisé par Five Guys,
 * Le règlement des redevances par Five Guys pendant 7 ans ne permet pas d'affirmer que Five Guys était d'accord sur le principe d'actualisation sur 3 années ; Five Guys n'est pas un professionnel de l'immobilier ;
 * Sur les montants à rembourser : compte tenu de la prescription de 5 ans, le montant à rembourser est de 280 528,35 euros du 17 avril 2020 au 30 juin 2025. Subsidiairement, le montant est revu à 233 166,94 euros si le tribunal estime la prescription antérieure au quatrième trimestre 2021.

La société ECG, défenderesse au fond, réplique que :
 * Selon la clause 6.1 des conditions particulières, la redevance annuelle a été convenue progressive sur 2 ans (2018, 2019 et 2020) ; la vraie redevance non remisée est celle de l'année 3 ;
 * Le 18 janvier 2018, le contrat a pris effet ; la redevance annuelle a été actualisée sur les 3 échéances 2018, 2019 et 2020 selon l'évolution des coûts de construction ; la progressivité initiale a été maintenue,
 * L'actualisation représente une augmentation de 18 % ; Voir l'article 6.2 (actualisation et indexation),
 * Le contrat doit s'interpréter au visa des articles 1188 et 1189 du Code civil,
 * Pendant 7 ans, Five Guys n'a pas remis en cause les redevances, démontrant ainsi que la commune intention des parties était respectée ;
 * En outre, les parties ont signé un accord transactionnel en 2021 sur le principe, sur le montant et sur l'exigibilité de la redevance ; en validant le montant, on valide l'actualisation et l'indexation pratiquée,
 * Five Guys n'est pas rentable et a demandé à ECG une remise de loyer en octobre 2024, la remise demandée étant de 88 916 euros ; ECG n'a pas fait droit à cette demande car elle reverse le loyer à SNCF Gares et Connexion et n'a pas vocation à subventionner Five Guys ;

SUR CE :

Sur les irrecevabilités :
 * Les parties signent une Convention de sous occupation en date du 26 janvier 2016 prévoyant une redevance annuelle en contrepartie de l'usage des locaux ; lesdits locaux n'étant pas disponibles, la prise d'effet du bail a été reportée au 18 janvier 2018 après la fin des travaux réalisés par SNCF Mobilités.
 * Afin de tenir compte de la durée des travaux, une clause d'actualisation a été prévue dans la Convention, ladite actualisation étant basée sur l'indice du bâtiment « tous corps d'état » BT01,
 * Une clause d'indexation a également été prévue dans la Convention, l'indexation reposant sur l'indice ILC (Indice des loyers commerciaux) de l'Insee; pour la première fois, l'index de référence sera le dernier indice connu au jour de la mise à disposition de l'emplacement et l'index de comparaison sera le dernier indice publié du même trimestre de l'année suivante;
 * L'article L110-4 dispose que « les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes »,
 * ECG prétend que les redevances ayant été actualisées en janvier 2018, soit 7 ans avant l'introduction de la présente instance, puis indexées annuellement, le mode de calcul de l'actualisation est prescrit,
 * Le Tribunal relève qu'en l'espèce, la prescription s'entend des factures émises et payées ; la prescription de 5 ans s'applique aux factures antérieures à mai 2020 ;
 * Five Guys prétend que le mode de calcul de l'actualisation de 2018 n'est pas conforme aux dispositions contractuelles et qu'il s'en déduit un préjudice pour Five Guys qui aurait réglé des redevances trop élevées de 2018 jusqu'à ce jour,
 * Le tribunal retient au visa de l'article L 110-4, que si un loyer est indexé sur une base erronée, l'erreur se répercutant sur l'ensemble des loyers postérieurs, il convient de ré-examiner et de re-calculer les loyers sur la base corrigée, la prescription s'appliquant pour les loyers de plus de 5 ans, les loyers recalculés pouvant faire l'objet d'un remboursement sur les 5 dernières années si les calculs le justifient;
 * En conséquence, le tribunal ;
 * Rejettera l'irrecevabilité tirée de la prescription de 5 ans sur les factures postérieures à mai 2020,
 * ECG prétend en outre, que Five Guys ayant signé un protocole transactionnel le 20 décembre 2021 aurait renoncé à toute contestation sur le principe, le montant et l'exigibilité de la créance, qu'en conséquence, elle ne peut introduire une action en justice ayant le même objet,
 * Le tribunal retient que Five Guys ne peut effectivement, compte tenu de la transaction signée, remettre en cause les redevances de 2020 et 2021 définitivement acceptées par la transaction ; pour autant, Five Guys n'a pas renoncé selon le protocole à toute demande au titre de la base de calcul de l'actualisation et de l'indexation de la redevance annuelle pour les annualités non couvertes par le protocole ; enfin le tribunal note que la transaction signée le 20 décembre 2021, ne prend pas en compte la redevance du quatrième trimestre de 2021 ;
 * En conséquence, le tribunal :
 * Rejettera la demande d'irrecevabilité tirée de la transaction signée le 20 décembre 2021,

Sur le fond :

Le tribunal note que :
 * Le montant de la redevance annuelle, son actualisation et son indexation sont définis dans la Convention en son article 12 et dans les Conditions Particulières en son article 6 ;
 * L'article 12.3 de la Convention stipule que « la redevance annuelle de base sera actualisée à la date de prise d'effet du présent contrat de sous occupation en fonction de la variation de l'indice BT01 publié mensuellement par l'Insee ; l'indice de référence étant le dernier indice publié le jour de l'envoi de la proposition commerciale… et l'indice de comparaison, le dernier indice publié à la date de prise d'effet du présent contrat » ; la date de signature de la proposition commerciale est le 26 janvier 2016 ; la date de prise d'effet de la convention est le 11 janvier 2018 ;
 * L'article 6 intitulé « Redevance de sous-occupation » des Conditions particulières stipule que :
 * La première année, le sous-occupant règle une redevance annuelle de base de 808 080 euros HT et HC,
 * La deuxième année, le sous-occupant règle une redevance annuelle de base de 954 545 euros HT et HC,
A compter de la troisième année, le sous-occupant règlera une redevance annuelle de base de 987 954 euros HT et HC,
A la mise à disposition des locaux, ECG a actualisé les redevances annuelles de base des première, deuxième et troisième année simultanément et les indexations ultérieures ont été calculées sur les redevances annuelles actualisées, tandis que Five Guys prétend que seule la redevance annuelle de la première année aurait

dû être actualisée et que ce faisant, la méthode retenue par ECG lui crée un préjudice,

Le tribunal retient que les termes de la Convention et des conditions particulières sont imprécis sur la motivation des parties ayant conduit à mettre en place une redevance annuelle progressive sur trois années, qu'il s'en déduit une ambiguïté sur les modalités d'actualisation desdites redevances annuelles de base, qu'il est nécessaire d'interpréter le contrat ;

Five Guys prétendant que l'abattement de la redevance les deux premières années accordée par ECG est la contrepartie d'un investissement lourd de 1 444 474 euros réalisé par Five Guys, le tribunal retient que ECG en accordant cet abattement a voulu faciliter le démarrage de l'activité de Five Guys, cette dernière devant supporter des frais fixes d'amortissement en raison des travaux réalisés tandis que le chiffre d'affaires généré par la restauration nécessitait une période de lancement de deux ans pour atteindre son plein potentiel,

En conséquence, la redevance annuelle de base correspondant au local en sousoccupation est celle de la troisième année, soit 987 954 euros HT et HC, les sommes versées les années une et deux étant improprement appelées redevance annuelle de base puisqu'elles se déduisent arithmétiquement de la somme de 987 954 euros de la troisième année,

En termes d'actualisation et d'indexation de la redevance annuelle de base, il en résulte que le montant à actualiser est celui de la troisième année, soit 987 954 euros, que les montants des première et deuxième année correspondant à une libéralité accordée par ECG auraient pu être ou ne pas être actualisés ;

La redevance annuelle de base de troisième année ainsi actualisée constituant la base d'indexation des loyers ultérieurs, le tribunal considère que cette base est correcte, que les loyers indexés sur cette base sont eux aussi conformes à la Convention ; et en conséquence, le Tribunal :

➔ Déboutera Five Guys de ses demandes de remboursement des sommes indument perçues ;

Sur l'article 700 du Code de procédure civile :

Attendu que pour faire reconnaitre ses droits, ECG a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, il y aura donc lieu de condamner Five Guys à payer la somme de 10 000 euros et de débouter pour le surplus,

Sur les dépens :
 * Attendu que Five Guys succombe, elle sera condamnée aux dépens de l'instance ;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort :
 * Rejette l'irrecevabilité tirée de la prescription de 5 ans, en ce qui concerne les factures postérieures à mai 2020,
 * Rejette la demande d'irrecevabilité tirée de la transaction signée le 20 décembre 2021,
 * Déboute Five Guys de ses demandes de remboursement des sommes indument perçues ;
 * Condamne Five Guys à payer la somme de 10 000 euros à ECG au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
 * Déboute les parties des demandes autres, plus amples ou contraires,
 * Condamne Five Guys aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,41 € dont 11,02 € de TVA
 * Rappelle que l'exécution provisoire est de droit

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 novembre 2025, en audience publique, devant M Marc Verdet, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de M. Marc Verdet, Mme Dominique Entraygues et M. Gilles Petit.

Délibéré le 26 novembre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Marc Verdet, président du délibéré et par Mme Léa Novais, greffier.

Le greffier

Le président.