Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre Civile — 10 avril 2026

Copie délivrée
à 
la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES



TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
 DE [Localité 1]
 Le 10 Avril 2026
1ère Chambre Civile
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N° RG 25/04405 - N° Portalis DBX2-W-B7J-LEG4

JUGEMENT


Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant :

Mme [O] [Z] épouse [S]
née le 15 Juillet 1987 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

Mme [H] [E], [I] [Z]
née le 02 Décembre 1991 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)

toutes deux représentées par la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

M. [R] [V] [Y]
né le 13 Août 1981 à [Localité 3] (MAROC),
demeurant [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 02 Décembre 2025 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu'il en a été délibéré.

Ledit jugement a été mis en délibéré au 27 février 2026, prorogé au 27 mars 2026, et prorogé au 10 avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 20 novembre 2023, Mme [O] [Z] épouse [S], Mme [H] [Z] (promettantes) et M. [R] [V] [Y] (bénéficiaire), ont régularisé une promesse unilatérale de vente portant sur un maison à usage d’habitation avec jardin et hangar composée de trois appartements et un terrain attenant à détacher d’un plus grand corps situés à [Localité 4] (30) au prix de 175 000 euros.
Cette promesse de vente prévoyait une condition suspensive particulière relative à l’obtention par M. [V] [Y] d’un prêt avant le 28 février 2024. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 29 mars 2024.
Le 3 février 2024, Mme [H] [Z] a signé un avenant de prorogation de promesse de vente prévoyant une nouvelle date de résiliation au 30 avril 2024 avec justification auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de prêt au plus tard le 16 février 2024.
Le 24 mai 2024, Mme [H] [Z] a signé un avenant de prorogation de promesse de vente prévoyant une nouvelle date de résiliation au 15 juillet 2024 avec justification auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de prêt au plus tard le 31 mai 2024.
Par courriel en date du 6 juin 2024, Mme [S] et Mme [Z] ont été informées par leur notaire que M. [V] [Y] n’a jamais signé les prorogations des 3 février et 24 mai 2024.
Par courrier en date du 15 juillet 2024, M. [V] [Y] s’est plaint d’un délai trop court pour fournir un justificatif de dépôt de dossier de demande de financement, a refusé l’application de la clause d’indemnité d’immobilisation réclamée et a indiqué resté ouvert à la signature d’un avenant-prorogation réalisable.
Par acte du 4 septembre 2024, Mme [S] et Mme [Z] ont fait assigner M. [R] [V] [Y] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir sa condamnation au paiement de l’indemnnité d’immobilisation visée dans la promesse unilatérale de vente et obtenir réparation du préjudice qu’elles allèguent. 
***
Aux termes de leur assignation, Mme [O] [S] et Mme [H] [Z] demandent au tribunal sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil de : 
- Juger la carence de M. [R] [V] [Y] qui n’a ni levé l’option, ni signé l’acte de vente, ni même justifié des dépôts de demande de prêt à l’intérieur du délai de réalisation, malgré deux prorogations de la date extrême de réalisation fixée en dernier lieu au 31 juillet 2024 ; 
- Juger en conséquence les requérantes fondées à solliciter le règlement de l’indemnité forfaitaire convenue de 17 500 euros pour le préjudice résultant de l’immobilisation des biens et droits immobiliers pendant la durée des faits de la promesse ; 
- Condamner en conséquence M. [R] [V] [Y] à leur verser ensemble la somme de 17 500 euros avec intérêts de droit à compter du 31 juillet 2024, outre la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice causé par son comportement fautif et engageant de nombreuses démarches et divers frais. 
- Le condamner enfin à verser aux requérantes ensemble la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, aucun motif ne conduisant à y déroger. 
- Condamner le requis aux entiers dépens. 
*** 
La clôture est intervenue le 21 octobre 2025 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été fixée à l’audience du 2 décembre 2025 pour être plaidée. 
La décision a été mise en délibéré au 27 février 2026, prorogé au 27 mars 2026 puis au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur l’indemnité d’immobilisation
L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.
La promesse unilatérale de vente du 20 novembre 2023 contient une condition suspensive relative à l’obtention par M. [V] [Y] d’un prêt maximal de 200 000 euros sur une durée maximale de 20 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 4,5%. Il est également prévu que si la vente n’est pas réalisée du fait du bénéficiaire, la somme globale de 17 500 euros correspondant à 10% du prix sera due au promettant.
En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que M. [V] [Y] n’a jamais justifié d’un d’un dépôt d’une demande de financement auprès d’une banque ou d’un refus d’établissement bancaire. En outre, il apparait que celui-ci n’a pas donné suite aux deux avenants de prorogation régularisés par Mme [H] [Z] les 3 février et 24 mai 2024. 
Ainsi, il ressort de ces éléments que la vente ne s’est pas réalisée du fait de M. [V] [Y].Il s’ensuit que les conditions relatives à l’application de l’indemnité d’immobilisation prévue au sein de la promesse unilatérale de vente sont réunies.
Dès lors, il sera ordonné la remise à Mme [O] [S] et Mme [H] [Z] de la somme de 5 000 euros détenue en la comptabilité de Mme [J] [T], notaire à [Localité 4], au titre de l’indemnité d’immobilisation versée à l’issue de la promesse unilatérale de vente régularisée le 20 novembre 2023.
En outre, M. [R] [V] [Y] sera condamné à payer Mme [O] [S] et Mme [H] [Z] la somme de 12 500 euros correspondant à la différence entre le montant de l’indemnité d’immobilisation due et celle déjà versée.
Enfin, l’ensemble de la somme produira intérêt à compter du 31 juillet 2024.

Sur la demande indemnitaire
Selon les termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut demander la réparation des conséquences de l’inéxécution. 
En application de l’article 1231-1 du code civil, l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion d’un manquement, d’un dommage et d’un lien de causalité.
En l’espèce, l’inertie de M. [V] [Y] est fautive et constitue un manquement contractuel. Mme [O] [S] et Mme [H] [Z] ont été contraintes de faire face à diverses dépenses et charges relatives à la vente et à l’entretien de l’habitation (assurance du bien, taxe foncière, partage des frais de géomètre, ect). Ces dépenses sont constitutives d’un dommage. Il existe un lien de causalité direct et certain entre le manquement de M. [V] [Y] et le dommage car si la vente s’était réalisée selon les termes visées, les consorts [S] et [Z] n’auraient pas été amener à faire face à ces dépenses. 
La responsabilité contractuelle de M. [V] [Y] est ainsi établie. 
Une indemnité d’immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Pour pouvoir prétendre à des dommages-intérêts distincts, le demandeur doit démontrer subir un préjudice qui ne serait pas intégralement réparé par le montant de l’indemnité d’immobilisation. En l’espèce, Mmes [S] et [Z] indiquent connaitre un préjudice s’élevant à la somme de 5 000 euros.
Au soutien, les parties demanderesses rapportent :
- la facture n° Caumette301501474 en date du 13 mars 2025 émanant de la société Rundiag Immobilier relative à la réalisation d’un diagnostique immobilier d’un montant de 200 euros;
- l’avis de taxe foncières 2024 pour la propriété batie du [Adresse 4] d’un montant de 1489 euros; 
- la facture reférence client 33702340B en date du 9 janvier 2024 émanant de l’assureur MMA relative à l’assurance habitation des [Adresse 5] à [Localité 4] d’un montant de 465 euros. 
- la note d’honoraires n°202401-09537 en date du 22 janvier 2024 émanant de la société de géomètre Global Geo-Expert d’un montant de 396 euros.
Il résulte que la somme de ces dépenses justifiées est égale à 2 550 euros. Ces dépenses sont, en outre, distinctes de l’indemnité d’immobilisation. 
Dès lors, M. [R] [V] [Y] sera condamné à payer Mme [O] [S] et Mme [H] [Z] la somme de 2 250 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier. 
Sur les demandes accessoires 
M. [R] [V] [Y] perd le procès. Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il supportera la charge des dépens.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [O] [S] et Mme [H] [Z] les frais irrépétibles de l’instance. La demande des requérantes doit cependant être réduite à de plus justes proportions.
Dés lors, il convient de condamner M. [R] [V] [Y] à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction :
- Ordonne la remise à Mme [O] [S] et Mme [H] [Z] de la somme de 5 000 euros détenue en la comptabilité de Mme [J] [T], notaire à [Localité 4], au titre de l’indemnité d’immobilisation versée à l’issue de la promesse unilatérale de vente régularisée le 20 novembre 2023 ; 
- Condamne M. [R] [V] [Y] à payer à Mme [O] [S] et Mme [H] [Z] la somme de 12 500 euros correspondant à la différence entre le montant de l’indemnité d’immobilisation due et celle déjà versée ; 
- Condamne M. [R] [V] [Y] à payer à Mme [O] [S] et Mme [H] [Z] les intérêts de la somme de 17 500 euros à compter du 31 juillet 2024 ; 
- Condamne M. [R] [V] [Y] à payer à Mme [O] [S] et Mme [H] [Z] la somme de 2 250 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ; 
- Condamne M. [R] [V] [Y] aux entiers dépens ; 
- Condamne M. [R] [V] [Y] à payer à Mme [O] [S] et Mme [H] [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
Le présent jugement a été signé par Christophe NOEL, Juge et par Laura GUILLOT, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,