Cour d'Appel · 1ère Chambre — 21 avril 2026

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 21 avril 2026

N° RG 24/00741 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GFPZ

-ALF-

[D] [N] / [E] [N], E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT



Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de MONTLUCON, décision attaquée en date du 03 Avril 2024, enregistrée sous le n°24/00055



Arrêt rendu le MARDI VINGT ET UN AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller



En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



Mme [D] [N]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro C63113-2024-005384 du 15/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FD)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Sophie GIRAUD de la SCP GIRAUD-NURY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



APPELANTE



ET : 



E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT

[Adresse 2] 

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Bernard SOUTHON de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté



M. [E] [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Non représenté



INTIMES



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 mars 2026, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme FOULTIER, rapporteur.



ARRÊT : PAR DÉFAUT



Prononcé publiquement le 21 avril 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DU LITIGE :



Par contrat de bail en date du 13 juillet 2001, l'EPIC [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Madame [D] [N] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel révisable fixé initialement à la somme de 1.126,25 francs, outre une provision sur charges. 



Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2023, l'EPIC [Localité 1] HABITAT a fait notifier à Madame [D] [N] et Monsieur [E] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 2.366,55 € en principal au titre des loyers et charges impayés, et leur enjoignant en outre de justifier de la souscription d'un contrat d'assurance. 



Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, signifié à domicile, l'EPIC [Localité 1] HABITAT a fait assigner Madame [D] [N] et Monsieur [E] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON aux fins de : 

- voir constater la résiliation du bail, 

- voir ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, 

- voir condamner les défenseurs au paiement solidaire de la somme de 3.251,99 € au titre des loyers et charges arrêtés au 29 septembre 2023, outre loyers échus entre la date de l'assignation et la date d'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 

- voir fixer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges dues à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux, 

- voir condamner les défenseurs in solidum au paiement de la somme de 150 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement à payer. 

Par jugement RG 24/55 réputé contradictoire en date du 3 avril 2024, le Juge des contentieux de la protection de MONTLUCON a : 

- Constaté la résiliation du bail conclu entre l'EPIC [Localité 1] HABITAT et Madame [D] [N] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 1], ce à compter du 22 avril 2023, 

- Dit qu'à défaut pour Madame [D] [N] et Monsieur [E] [N] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

- Condamné solidairement Madame [D] [N] et Monsieur [E] [N] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT la somme de 2.914,63 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 06 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 sur la somme de 2.366,55 € et à compter du présent jugement pour le surplus, 

- Condamné solidairement Madame [D] [N] et MONSIEUR [E] [N] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT, en deniers ou en quittances, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation totale des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 22 avril 2023, et jusqu'à la date d'arrêt du dernier décompte, soit le 06 février 2024, sont intégrées dans la somme de 2.914,63 € allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,



- Dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

- Dit que l'EPIC [Localité 1] HABITAT sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

- Dit que l'EPIC [Localité 1] HABITAT sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989,

- Rejeté tous les autres chefs de demande,

- Condamné in solidum Madame [D] [N] et Monsieur [E] [N] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision. 



Par déclaration formalisée par le RPVA le 02 mai 2024, le Conseil de Madame [D] [N] a interjeté appel du jugement susmentionné en toutes ses dispositions. 



Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 20 janvier 2026, Madame [D] [N] demande de :

- Infirmer le jugement du Juge du Contentieux de la Protection de MONTLUCON du 3 avril 2024 en toutes ses dispositions frappées d'appel, 

Statuant à nouveau,

- Constater que l'arriéré locatif est entièrement soldé,

- En conséquence, déclarer caduques la résiliation du bail et l'expulsion,

- Débouter [Localité 1] HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Débouter [Localité 1] HABITAT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

- Laisser les dépens à la charge de [Localité 1] HABITAT.



Au soutien de ses prétentions, Madame [D] [N] fait valoir que l'arriéré locatif résulte de difficultés passagères, liées notamment au départ de son époux, l'ayant laissée seule à assumer le paiement du loyer. Elle fait valoir que le loyer courant a toujours été réglé et qu'à ce jour, la dette locative a été intégralement apurée. Enfin, Madame [D] [N] précise que les intérêts invoqués par [Localité 1] HABITAT n'ont jamais été réclamés ni chiffrés par le bailleur et ne sauraient, dès lors, justifier les prétentions adverses. 



Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 10 décembre 2025, l'EPIC [Localité 1] HABITAT demande à la Cour, au visa des articles 220 et 1751 du Code civil et des dispositions des articles 7a), 7g) et 24 de la loi du 06 juillet 1989, 566 du code de procédure civile et 1231-7 du code civil, de : 

- Déclarer Mme [N] irrecevable et mal fondée en son appel, 

- La débouter de l'intégralité de ses moyens et prétentions, 

- Confirmer le jugement rendu le 03/04/2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTLUÇON en toutes ses dispositions, 

- Condamner solidairement Madame [D] [N] et Monsieur [E] [N] à payer et porter à [Localité 1] HABITAT OPH, la somme de 1.674,95 € au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation selon décompte actualisé provisoirement au 10 octobre 2024, sauf à parfaire du montant de la dette actualisé au jour de l'audience à venir, 

- Condamner Madame [N] à payer et porter à [Localité 1] HABITAT-OPH une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner Madame [N] aux entiers dépens d'appel.

 

Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 1] HABITAT fait valoir qu'à la suite de la signification du commandement à payer, Monsieur et Madame [N] n'ont ni justifié de la souscription d'une assurance locative, ni procédé au règlement de leur dette dans les délais impartis. La société précise que le paiement ultérieur ainsi que la transmission de justificatifs d'assurance présentent un caractère particulièrement tardif et que ces démarches ne sauraient remettre en cause la résiliation du bail, laquelle est acquise de plein droit depuis plus de deux ans et demi. L'intimée ajoute qu'en dépit de l'exécution provisoire attachée au jugement rendu ainsi que de la signification d'un commandement de quitter les lieux, les époux [N] se sont maintenus dans les lieux pendant plusieurs années sans s'acquitter de leur dette locative. Enfin, elle soutient que l'appelante n'apporte aucun élément de nature à démontrer qu'elle serait désormais en mesure de respecter son obligation de paiement. 



Par ordonnance rendue le 19 février 2026, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure.



MOTIFS




Sur la résiliation du bail et l'expulsion




Le bailleur soutient que le bail est résilié du fait de l'absence de justification d'une assurance locative dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer et du fait du défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois suivants le commandement de payer. En réponse, la locataire fait valoir qu'elle a intégralement réglé sa dette et qu'elle était régulièrement assurée pour le logement litigieux. 




Sur le défaut d'assurance contre les risques locatifs 




Au titre de l'article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques locatifs. Toute clause du contrat de bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.



En l'espèce, le bailleur a fait délivrer, le 21 février 2023, à Monsieur et Madame [N] un commandement de payer les loyers et d'avoir à justifier d'une assurance, visant les clauses résolutoires contenues au contrat de bail du 13 juillet 2001.



Il est vrai que les époux [N] ne justifient pas avoir produit au bailleur le justificatif de l'assurance dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement délivré le 21 février 2023.



Toutefois, si l'article 7 g) susvisé fait obligation au locataire de s'assurer et de justifier de son assurance chaque année, dans l'alinéa suivant, cet article ne prévoit la résiliation du bail que pour défaut d'assurance et non pour défaut de justification de cette assurance. Cette disposition est d'ailleurs en conformité avec l'article 4 g) de la même loi qui précise qu'est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que « la non souscription d'une assurance des risques locatifs ».



Or, en cause d'appel, Madame [N] justifie que le logement qu'elle occupe était bien assuré contre les risques locatifs notamment pour l'année 2023. Si cette attestation a été établie en décembre 2025, il n'en demeure pas mois qu'elle était donc couverte contre les risques locatifs. 



En conséquence, la clause résolutoire ne saurait être acquise du seul fait de la non production de l'attestation d'assurance dans le délai d'un mois. 




Sur le défaut de paiement des loyers 




L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".









En l'espèce, le contrat de bail conclu le 13 juillet 2001 concernant le logement 986 situé [Adresse 1] à [Localité 1] contient une clause résolutoire (CLAUSE RESOLUTOIRE ARTICLE XXXIII) pour défaut de paiement des loyers ou charges. Un commandement de payer visant la clause résolutoire inséré au contrat de bail a été signifié le 21 février 2023 pour la somme en principal de 2.366,55 €. 



Il résulte du décompte locatif à jour au 29 septembre 2023 que si des paiements sont intervenus le 17 avril 2023, soit dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, ces paiements d'un montant total de 1.300 € n'ont pas intégralement couvert les causes du commandement de payer. Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies au 22 avril 2023, le bail se trouvant résilié de plein droit à compter de cette date. 



Le paiement postérieur de la dette n'est pas de nature à remettre en cause la résiliation de plein droit du contrat. 



Aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, en application de l'article 24 VII, n'est formulée et il n'est, en tout état de cause, pas démontré que les époux [N] ont repris le paiement du loyer courant, ni au jour de l'audience devant le juge de première instance, ni au jour de l'audience devant la présente cour. 



En conséquence, depuis le 23 avril 2023, les époux [N] sont occupants sans droit ni titre justifiant ainsi leur expulsion. Le jugement de première instance sera donc confirmé. 



Le jugement de première instance sera aussi confirmé en ce qu'il accorde au bailleur une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec indexation, à compter de la résiliation du contrat, afin d'indemniser le préjudice pour le bailleur qui se trouvent dans l'impossibilité de relouer son bien. 




Sur le paiement des loyers et charges




Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. 



En l'espèce, le bailleur produit un décompte actualisé au 10 octobre 2024, duquel il ressort que les locataires seraient redevables de la somme de 1.674,95 €. Néanmoins, Madame [N] justifie avoir adressé le 5 décembre 2025 un chèque de 1.674,95 €, chèque qui a manifestement été encaissé le 15 décembre suivant, tel que cela ressort de son relevé de compte produit aux débats. 



Ainsi, infirmant le jugement de première instance, aucune condamnation au titre des loyers et charges ne sera prononcée. 




Sur les demandes accessoires




Les dispositions de première instance au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. 



Madame [N], succombant, sera condamnée aux dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera en outre condamnée à verser une somme de 1.000 € à [Localité 1] HABITAT en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ses propres demandes seront rejetées. 

















PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par défaut, 



INFIRME le jugement n°RG 24/55 rendu le 03 avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Montluçon en ce qu'il condamne solidairement Madame [D] [N] et Monsieur [E] [N] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT la somme de 2.914,63 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 06 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 sur la somme de 2.366,55 € et à compter du présent jugement pour le surplus, 



CONFIRME ledit jugement pour le surplus, 



Statuant à nouveau, 



REJETTE la demande au titre du paiement des loyers et charges, 



CONDAMNE Madame [D] [N] à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



REJETTE le surplus des demandes, 



CONDAMNE Madame [D] [N] aux dépens de la présence instance.





Le greffier Le président