Cour d'Appel · 1ère Chambre — 21 avril 2026

GS/SL







COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 21 Avril 2026 



 

N° RG 23/00821 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HH5P



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 04 Mai 2023





Appelante





DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES, demeurant [Adresse 1]



Représentée par la SELARL EUROPA AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY









Intimés



M. [L] [G], demeurant [Adresse 2]



Mme [O] [X] épouse [G], demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELAS RTA AVOCATS, avocats plaidants au barreau de THONON LES BAINS





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Date de l'ordonnance de clôture : 01 Décembre 2025



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 février 2026 



Date de mise à disposition : 21 avril 2026 





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Composition de la cour :



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, en remplacement de Mme Nathalie HACQUARD, Présidente régulièrement empêchée, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,







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Faits et procédure





M. [L] [G] et son épouse, Mme [O] [B], ont déposé des déclarations d'impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2011 à 2013, indiquant la détention de participations au sein des sociétés suivantes : 



' 50 parts de la SCI Les Bouleaux, représentant 50 % du capital social, évaluées globalement pour les années en cause aux montants respectifs de 480.000 euros, 500.000 euros et 520.000 euros ; 



' 40 parts de la SCI [Adresse 3], représentant un tiers du capital social, évaluées globalement à 379.000 euros en 2011, 390.000 euros en 2012 et 400.000 euros en 2013 ; 



' 750 parts de la SCI des Sapins, représentant 25 % du capital social, évaluées globalement à 202.000 euros en 2011, 210.000 euros en 2012 et 220.000 euros en 2013. 



Par proposition de rectification contradictoire en date du 19 mai 2014, l'administration fiscale a procédé à la réévaluation des titres de ces trois sociétés pour les années 2011, 2012 et 2013. Les droits en cause ont été assortis des intérêts de retard et majoration pour manquements délibérés prévus respectivement par les articles 1727 et 1729 du code général des impôts 



Après que les contribuables aient présenté des observations le 17 juillet 2014, l'administration a maintenu partiellement les rehaussements proposés le 25 septembre 2014. 



La commission départementale de conciliation, saisie par les époux [G], a validé la valorisation des titres des trois SCI, sauf à proposer deux décotes pour détention minoritaire de 10 et de 20% et pour les titres de la SCI du Canal et de la SCI des Sapins. 



Les rappels ont été mis en recouvrement pour un montant de 99.401 euros le17 novembre 2015.



Les époux [G] ont formé une réclamation contentieuse le 20 janvier 2016, qui a été rejetée par décision du 11 janvier 2017. 



Suivant exploit d'huissier du 10 mars 2017, les époux [G] ont fait assigner la direction générale des finances publiques devant le tribunal de grande instance d'Annecy afin de voir annuler cette décision de rejet et ordonner, avant dire droit, une expertise.



Par jugement contradictoire du 8 janvier 2020, le tribunal judiciaire d'Annecy a ordonné une expertise tendant à évaluer la valeur vénale de l'actif immobilisé et des parts sociales détenues par les époux [G] dans la SCI les Bouleaux, la SCI [Adresse 3] et la SCI des Sapins.



M. [S] [T], expert commis, a déposé son rapport définitif le 16 février 2021.



Par jugement du 4 mai 2023, le tribunal judiciaire d'Annecy a :



- Annulé dans sa totalité la décision de rejet de la direction générale des finances publiques en date du 11 janvier 2017 ;



- Débouté la direction générale des finances publiques de sa demande relative à l'application d'une pénalité de 40% pour manquement délibéré ;



- Condamné la direction générale des finances publiques aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire ;



- Condamné la direction générale des finances publiques au paiement de la somme de 3.000 euros au profit des époux [G], pris indivisément, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes.





Au visa principalement des motifs suivants : 



' les évaluations des titres retenues par l'expert devront être entérinées ; 



' l'administration fiscale n'établit ainsi pas de manière certaine des inexactitudes ou omissions de la part des époux [G]. 





Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 23 mai 2023, la direction régionale des finances publiques a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. 











Prétentions et moyens des parties





Aux termes de ses dernières écritures du 5 décembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la direction régionale des finances publiques sollicite l'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de :



A titre principal, 



- Confirmer les valorisations des biens en litige réalisées par l'administration ;

 

- Confirmer l'application de la majoration de 40 % aux droits en résultant ; 



- Condamner la partie adverse aux entiers dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;



- Condamner la partie adverse au versement d'une somme de 3.000 euros au profit de l'administration en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



A titre subsidiaire, 



- Si la Cour devait rejeter les valorisations des biens en litige réalisés par l'administration, retenir celles proposées par l'expert et la majoration de 40 % en résultant.











Par dernières écritures du 10 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [G] demandent de leur côté à la cour de :



- Débouter purement et simplement l'Administration fiscale de l'ensemble de ses prétentions ;



- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'Annecy le 4 mai 2023, 



- Dire et juger les époux [G] recevables et bien fondés à solliciter l'annulation de la décision de rejet du 11 janvier 2017 ; 



- Dire et juger les époux [G] recevables et bien fondés en leur demande de décharge des rappels d'impôt ;



- Dire et juger les époux [G] recevables et bien fondés en leur demande de décharge totale des majorations d'assiette afférentes ;



En conséquence, 



- Condamner la Direction Générale des Finances Publiques à payer aux époux [G] la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.







Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance du 1er décembre 2025 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été retenue à l'audience du 24 février 2026.













Motifs de la décision





Aux termes de l'article 885 D du code général des impôts, dans sa version applicable entre le 28 décembre 1998 et le 1er janvier 2018, 'l'impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d'imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre'.



L'article 885 S précise que 'la valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès', et l'article 761 que 'pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle'. 



L'article L.17 du livre des procédures fiscales permet à l'administration des impôts de rectifier l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque cette évaluation paraît inférieure à la valeur vénale réelle des biens désignés dans les déclarations faites par le contribuable. 



Et l'article 1729 du code général des impôts prévoit quant à lui que 'les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré'. 



Il est de jurisprudence constante que la valeur d'un titre non coté en course, comme en l'espèce, doit être appréciée en tenant compte de l'ensemble des éléments permettant d'obtenir un montant aussi proche que possible que celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Com, 21 mai 1996, n°94-20.517). 



Il est ainsi préconisé d'utiliser en priorité la méthode comparative, consistant à effectuer une comparaison avec les valeurs retenues lors de transactions antérieures portant sur des titres de la même société ou de sociétés similaires, s'agissant de SCI patrimoniales. En l'absence de cession antérieure similaire, la valeur peut résulter de la combinaison de plusieurs méthodes d'évaluation à partir des facteurs propres à l'entreprise. 







En l'espèce, l'expert judiciaire a procédé à une analyse minutieuse et exhaustive des biens immobiliers constituant le patrimoine des trois SCI, et de la valeur des parts sociales détenues par les époux [G]. Il a ainsi retenu la méthode par comparaison, en se fondant sur des termes de comparaison correspondant à des cessions portant sur des immeubles similaires, situés au sein de la zone commerciale d'[Localité 2], en cas d'écart significatif avec la méthode par rendement locatif, permettant d'approcher au plus près de la valeur du marché. 



La cour ne peut que constater que l'expert a recensé de manière précise et circonstanciée l'ensemble des points forts et des points faibles de chacun des immeubles considérés, pris en compte leur état d'occupation, et utilisé des termes de comparaison pertinents, en leur appliquant le cas échéant des correctifs adaptés à la situation de chacun de ces biens. 



M. [T] a en outre estimé que le guide d'évaluation des titres de société sur lequel se base l'administration fiscale ne prend pas suffisamment en compte trois facteurs essentiels, à savoir : 

- le secteur d'activité qui induit un risque plus ou moins important; 

- l'effet de la taille de la structure; 

- le différentiel entre les sociétés cotées et bourse et les autres, qui sont plus difficiles à transmettre. 



L'expert a relevé que pour la SCI les Bouleaux, ainsi que pour la SCI [Adresse 3], les écarts constatés entre l'approche par comparaison et l'approche par rendement locatif était trop important, et a ainsi retenu la méthode par comparaison. Afin de préserver une certaine cohérence, il a appliqué une coefficient de deux à la méthode par comparaison par rapport à la méthode par rendement locatif, suivant le calcul suivant : moyenne pondérée = valeur par comparaison x 2 + méthode par rendement locatif /3. 



Pour la SCI des Sapins, par contre, il a constaté que les écarts entre les deux approches étaient minimes et a donc retenu la moyenne arithmétique des valorisations. 



M. [T] a ainsi fixé de la manière suivante la valeur vénale des immeubles et des parts sociales détenues par les époux [G]: 



SCI Les Bouleaux 



- Immeubles au 31 décembre 2010 : 2.470.000 euros 

- Immeubles au 31 décembre 2011 : 2.575.000 euros 

- Immeubles au 31 décembre 2012 : 2.640.000 euros 



- Parts sociales au 31 décembre 2010 : 1.085.000 euros 

- Parts sociales au 31 décembre 2011: 1.125.000 euros 

- Parts sociales au 31 décembre 2012 : 1.215.000 euros 



Cette évaluation intègre un abattement de 10% lié à la situation de blocage induite par la détention à 50/50 des parts par les consorts [G] et [E] et à l'existence d'une clause d'agrément pour cession des parts à un tiers. 









SCI [Adresse 3]



- Immeubles au 31 décembre 2010 : 2.055.000 euros 

- Immeubles au 31 décembre 2011 : 2.135.000 euros 

- Immeubles au 31 décembre 2012 : 2.195.000 euros 



- Parts sociales au 31 décembre 2010 : 440.000 euros 

- Parts sociales au 31 décembre 2011: 460.000 euros 

- Parts sociales au 31 décembre 2012 : 485.000 euros 



Cette évaluation intègre un abattement de 20% justifié par la détention d'un tiers des parts et par l'existence d'une clause d'agrément pour cession des parts à un tiers. 





SCI les Sapins 



- Immeubles au 31 décembre 2010 : 1.430.000 euros 

- Immeubles au 31 décembre 2011 : 1.490.000 euros 

- Immeubles au 31 décembre 2012 : 1.530.000 euros 



- Parts sociales au 31 décembre 2010 : 220.000 euros 

- Parts sociales au 31 décembre 2011: 230.000 euros 

- Parts sociales au 31 décembre 2012 : 245.000 euros 



Cette évaluation intègre un abattement de 20% justifié par la détention d'un quart des parts et par l'existence d'une clause d'agrément pour cession des parts à un tiers. 





L'administration fiscale adresse dans ses écritures de nombreuses critiques à l'expert sur les évaluations qu'il a retenues. Force est cependant de constater que ces critiques sont identiques à celles qui ont déjà été soumises à M. [T] dans le dire du 4 février 2011, auquel il a répondu point par point dans son rapport définitif. 



L'expert a ainsi notamment : 



- justifié de manière précise sa position, consistant à considérer que l'emplacement supportant les immeubles de la SCI [Adresse 4] Bouleaux ne correspondait pas à la zone de commercialité n°1 d'Epagny; 



- estimé que le coefficient de pondération de 0, 40 qu'il a utilisé pour les surfaces à usage de bureaux se justifiait par la vocation commerciale de la zone, et qu'elle était conforme au différentiel de loyer constaté dans le bail consenti en 2004 au groupe Berthod; 



- justifié les éléments de comparaison retenus, en se limitant aux seules ventes situées dans la même zone et écartant les autres, et réintégré une référence utilisée par l'administration fiscale située au [Adresse 5]; 





- invalidé l'approche de l'administration consistant à retenir, dans la méthode par le rendement locatif, le montant des loyers bruts, en privilégiant le montant net; 



- maintenu des frais de gestion et des provisions pour travaux à hauteur de 7% et de 12, 50%, conformément à une gestion prudente de l'entreprise ; 



- constaté que les taux de rendement pris en compte par l'administration fiscale étaient excessifs par rapport aux attentes du marché ; 



- estimé que la majoration de 20% des résultats obtenus effectuée par l'administration était arbitraire. 



La présente juridiction ne peut dans ces conditions qu'entériner l'ensemble des constatations expertales, qui ont d'ores et déjà pleinement intégré les observations de l'administration fiscale, sans qu'il ne soit nécessaire, ni du reste possible, de répondre dans le détail à l'ensemble de l'argumentation exposée par l'appelante, tendant à remettre en cause des évaluations précises effectuées par un expert indépendant des parties. 



L'évaluation des parts sociales détenues par les époux [G] proposée par M.[T], et retenue par la cour, apparaît ainsi largement inférieure aux bases taxables retenues par l'administration fiscale, qui sont les suivantes : 





SCI Les Bouleaux



- Parts sociales au 31 décembre 2010 : 1.973.397 euros 

- Parts sociales au 31 décembre 2011: 2.157.287 euros 

- Parts sociales au 31 décembre 2012 : 2.413.522 euros 





SCI [Adresse 3]



- Parts sociales au 31 décembre 2010 : 580.267 euros 

- Parts sociales au 31 décembre 2011: 586.513 euros 

- Parts sociales au 31 décembre 2012 : 679.237 euros 





SCI les Sapins



- Parts sociales au 31 décembre 2010 : 363.924 euros 

- Parts sociales au 31 décembre 2011: 363.780 euros 

- Parts sociales au 31 décembre 2012 : 435. 084 euros 



La décision de rejet de la réclamation contentieuse des époux [G] apparaît ainsi injustifiée. 



Il n'en demeure pas moins que, même en retenant les valeurs proposées par l'expert judiciaire, les déclarations effectuées par les époux [G] au titre de l'impôt sur la fortune 2011, 2012 et 2013 demeurent nettement sous-évaluées, et permettent de caractériser clairement l'existence d'inexactitudes et omissions qui leur sont imputables. 



Les intimés ont en effet déclaré: 



- les 50 parts de la SCI Les Bouleaux aux montants respectifs de 480.000 euros, 500.000 euros et 520.000 euros ; 

- les 40 parts de la SCI [Adresse 3], à 379.000 euros en 2011, 390.000 euros en 2012 et 400.000 euros en 2013 ; 

- les 750 parts de la SCI des Sapins à 202.000 euros en 2011, 210.000 euros en 2012 et 220.000 euros en 2013. 



Ces valeurs sont très éloignées des évaluations faites par l'expert, puisqu'elles sont en particulier inférieures de plus de la moitié aux valeurs retenues pour la SCI Les Bouleaux. Et une sous-évaluation d'une telle ampleur ne peut s'expliquer que par une intention délibérée, de la part des époux [G], d'éluder l'impôt. 



Il est important d'observer, à cet égard, que les intimés ne précisent nullement sur quelle base objective ils ont été conduits à procéder à de telles déclarations, qui se trouvaient en complet décalage avec la valeur réelle de leurs parts sociales, ce qu'ils ne pouvaient de toute évidence ignorer, au regard de l'importance de leur patrimoine immobilier et des revenus conséquents que ce dernier leur procurait chaque année. 



Ils ne pouvaient en particulier sérieusement imaginer que les parts qu'ils détenaient dans la SCI Les Bouleaux, qui leur procuraient des revenus locatifs nets annuels moyens d'environ 200.000 euros entre 2010 et 2012, pouvaient être valorisées à hauteur de montants compris entre 480.000 et 520.000 euros. 



La cour relève par ailleurs que les propres expertises qu'ils ont produites dans le cadre du contentieux fiscal étaient d'un ordre de grandeur similaire aux évaluations retenues par l'expert. Et en définitive, les époux [G] ne versent aux débats aucune évaluation objective qui serait de nature à corroborer leurs déclarations. 



Ces éléments sont de nature à caractériser l'existence d'un manquement délibéré au sens de l'article 1729 du code général des impôts, justifiant l'application de la majoration de 40% prévue par ce texte. 



Le jugement entrepris ne pourra donc qu'être infirmé en toutes ses dispositions. La base taxable de l'impôt de solidarité sur la fortune des années 2011 à 2013 sera établie conformément aux valeurs retenues par l'expert, avec application des intérêts de retard et de la majoration de retard de 40%. Les époux [G] ne seront donc déchargés de leur imposition que dans cette mesure. 



Les dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, seront répartis par moitié entre les parties. 



Les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront enfin rejetées. 





















PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, 





Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 mai 2023 par le tribunal judiciaire d'Annecy, 





Statuant à nouveau,





Dit partiellement infondée la décision de rejet de la réclamation contentieuse du 11 janvier 2017, 





Fixe, pour le calcul de l'impôt de solidarité sur la fortune des années 2011, 2012 et 2013 de M. [L] [G] et de son épouse, Mme [O] [B], la base taxable comme suit, conformément au rapport d'expertise judiciaire déposé par M. [T] le 16 février 2021 : 



- Parts sociales de la SCI Les Bouleaux au 31 décembre 2010 : 1.085.000 euros 

- Parts sociales de la SCI Les Bouleaux au 31 décembre 2011: 1.125.000 euros 

- Parts sociales de la SCI Les Bouleaux au 31 décembre 2012 : 1.215.000 euros

- Parts sociales de la SCI [Adresse 3] au 31 décembre 2010 : 440.000 euros 

- Parts sociales de la SCI du Canal au 31 décembre 2011: 460.000 euros 

- Parts sociales de la SCI [Adresse 3] au 31 décembre 2012 : 485.000 euros 

- Parts sociales de la SCI les Sapins au 31 décembre 2010 : 220.000 euros 

- Parts sociales de la SCI les Sapins au 31 décembre 2011: 230.000 euros 

- Parts sociales de la SCI les Sapins au 31 décembre 2012 : 245.000 euros 





Dit qu'il y a lieu d'appliquer des intérêts de retard et une majoration de 40% des droits en résultant, conformément aux articles 1727 et 1729 du code général des impôts, 





Décharge M. [L] [G] et son épouse, Mme [O] [B], des rappels de droits, des intérêts de retard et des majorations résultant de la modification de cette base taxable, 





Rejette le surplus des demandes formées par les parties, 





Dit que les dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, seront répartis par moitié entre les parties et au besoin les y condamne, 





Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 









Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Guillaume SAUVAGE, en remplacement de Mme Nathalie HACQUARD, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, P /La Présidente,