Conseil d'État · 8 / 7 SSR — 28 avril 1986

Vu la requête, enregistrée le 6 juillet 1982 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentée par Mme X..., demeurant à Paris, et tendant à ce que le Conseil d'Etat :
1° annule le jugement, en date du 27 mai 1982, par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à ce que sa base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre de l'année 1980 soit ramenée à 20 620 F,
2° ramène la base des impositions litigieuses au chiffre susmentionné,
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts ;
Vu le code des tribunaux administratifs ;
Vu l'ordonnance du 31 juillet 1945 et le décret du 30 septembre 1953 ;
Vu la loi du 30 décembre 1977 ;
Après avoir entendu :
- le rapport de M. Hassan, Maître des requêtes,
- les conclusions de M. de Guillenchmidt, Commissaire du gouvernement ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1517 du code général des impôts, "I-1 est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement quand ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative... II-1 En ce qui concerne les propriétés bâties, les valeurs locatives résultant des changements visés au I sont appréciées à la date de référence de la précédente révision générale, suivant les règles prévues aux articles 1496 et 1498" ;
Considérant que le local, situé à Pavillons-sous-Bois, appartenant à Mme X..., et anciennement utilisé comme salle de cinéma, a fait l'objet, au cours de l'année 1976, de transformations tendant à y permettre l'exploitation d'une "supérette" par la société "Franprix", nouveau locataire ; que l'administration, estimant que ces travaux constituaient un changement de consistance du local concerné, au sens des dispositions précitées de l'article 1517 du code général des impôts, a modifié la valeur locative antérieurement retenue ; que Mme X... demande que la valeur locative servant de base à la fixation de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie, à raison de ce local, au titre de l'année 1980, soit ramenée à son montant antérieur ;
Sur les changements ayant affecté la consistance de l'immeuble :
Considérant qu'il est constant que les travaux dont s'agit ont comporté d'importantes reprises du gros oeuvre et, notamment, d'une part, la transformation en une réserve de 98 m2 de locaux antérieurement utilisés comme loges de cinéma, d'autre part, l'addition au bâtiment existant d'un local de 18 m2 établi à l'emplacement d'une courette ; qu'il résulte de l'instruction que ces transformations ont eu pour but et pour résultat d'y permettre une exploitation commerciale de nature différente de celle qui était précédemmment exercée ; qu'ainsi, ces transformations, eu égard à leur nature età leur importance, ont entraîné un changement de consistance de l'immeuble, au sens des dispositions précitées de l'article 1517 du code ; que, contrairement à ce que soutient Mme X..., ce changement a concerné l'ensemble de l'immeuble dont s'agit ; que, par suite, l'administration était en droit, et même tenue, de procéder à la modification de la valeur locative dudit immeuble ;
Sur la méthode d'évaluation de la nouvelle valeur locative et l'expertise demandée par l'administration :
Considérant qu'il résulte des dispositions précitées du II de l'article 1517 du code que la nouvelle valeur locative doit être déterminée, s'agissant de locaux commerciaux, suivant l'une des méthodes décrites à l'article 1498 du même code ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés à l'article 1496-I... est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;2° a  Pour les biens loués à des conditions de prix anormales... la valeur locative est déterminée par comparaison" ; que, d'autre part, aux termes de l'article 324-C de l'annexe III au même code, pris pour l'application des dispositions législatives précitées ; "I... Les actes de location à retenir pour l'évaluation des propriétés... visés aux articles 324-D à 324-AC s'entendent des baux écrits ou locations verbales en cours à la date de référence et conclus librement à des conditions de prix normales. II Le prix du loyer stipulé dans le bail écrit doit être modifié en tant que de besoin pour tenir compte... de la plus-value résultant des travaux d'amélioration effectués  par le locataire " ; qu'il résulte de ces dispositions que, d'une part, le caractère normal ou anormal des conditions de prix s'apprécie eu égard à la consistance du bien loué à la date de conclusion du bail, et que, d'autre part, la possibilité, résultant des dispositions précitées de l'article 324-C de l'annexe III au code, de prendre en compte la plus-value éventuelle résultant de travaux d'amélioration exécutés par le locataire, postérieurement à la conclusion du bail, et ayant pour effet d'accroître la valeur locative du bien, n'est ouverte que lorsqu'est utilisée la méthode de calcul prévue au 1° de l'article 1498, c'est-à-dire lorsque le loyer stipulé au bail avant l'exécution des travaux est normal ; ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction que le bail liant Mme X... et la société "Franprix" a été renouvelé par acte conclu devant notaire le 23 novembre 1978 ; que le loyer stipulé par ce nouveau bail, et applicable à compter de l'année 1978, doit être regardé comme anormalement bas, eu égard à la consistance de l'immeuble à la date du 23 novembre 1978, et au loyer pratiqué à cette date pour des locaux similaires situés dans la même commune ; que c'est, dès lors, à bon droit que, pour l'année 1980 l'administration a utilisé la méthode d'évaluation par comparaison prévue par le 2° - a  de l'article 1498 du code général des impôts, dans le cas de biens loués à des conditions de prix anormales ; que, conformément aux dispositions dudit article, l'administration a choisi les termes de comparaison en partant du bail, en cours à la date de référence de la révision, d'un local commercial type loué normalement, à cette date, dans la commune ; qu'en retenant comme base d'imposition de Mme X..., au titre de l'année 1980, une valeur locative égale au produit de la surface pondérée de son immeuble par la valeur locative au m2 du local de comparaison, évaluée à la date de référence, l'administration n'a pas fait une évaluation exagérée des bases des impositions litigieuses ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que Mme X... n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a rejeté sa demande en réduction des impositions contestées ;
Article 1er : La requête de Mme X... est rejetée.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à Mme X... et au ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la privatisation, chargé du budget.