Conseil d'État · 8 / 9 SSR — 16 janvier 1985

VU LA REQUETE, ENREGISTREE LE 25 AOUT 1981 AU SECRETARIAT DU CONTENTIEUX DU CONSEIL D'ETAT, PRESENTEE PAR MME X..., DEMEURANT A PARIS, ET TENDANT A CE QUE LE CONSEIL D'ETAT :    1°  ANNULE LE JUGEMENT, EN DATE DU 2 JUILLET 1981, PAR LEQUEL LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PARIS A REJETE SA DEMANDE TENDANT A CE QUE LA BASE D'IMPOSITION A LA TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES DUE AU TITRE DES ANNEES 1977, 1978 ET 1979 SOIT RAMENEE A 20.620 F ;    2°  RAMENE LA BASE DES IMPOSITIONS LITIGIEUSES AU CHIFFRE SUSMENTIONNE ;    3°  SUBSIDIAIREMENT, NE RETIENNE COMME BASE NOUVELLE D'IMPOSITION QUE LE LOCAL CONSTITUE PAR LA COURETTE DESORMAIS INCORPOREE AUX LOCAUX PREEXISTANTS ;
VU LE CODE GENERAL DES IMPOTS ;    VU LE CODE DES TRIBUNAUX ADMINISTRATIFS ;    VU L'ORDONNANCE DU 31 JUILLET 1945 ET LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;    VU LA LOI DU 30 DECEMBRE 1977 ;
CONSIDERANT QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 1517 DU CODE GENERAL DES IMPOTS, "I-1 IL EST PROCEDE, ANNUELLEMENT, A LA CONSTATATION DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES ET DES CHANGEMENTS DE CONSISTANCE OU D'AFFECTATION DES PROPRIETES BATIES ET NON BATIES. IL EN VA DE MEME POUR LES CHANGEMENTS DE CARACTERISTIQUES PHYSIQUES OU D'ENVIRONNEMENT QUAND ILS ENTRAINENT UNE MODIFICATION DE PLUS D'UN DIXIEME DE LA VALEUR LOCATIVE ... II-1 EN CE QUI CONCERNE LES PROPRIETES BATIES, LES VALEURS LOCATIVES RESULTANT DES CHANGEMENTS VISES AU I SONT APPRECIEES A LA DATE DE REFERENCE DE LA PRECEDENTE REVISION GENERALE, SUIVANT LES REGLES PREVUES AUX ARTICLES 1496 A 1498" ;
CONSIDERANT QUE LE LOCAL, SITUE A PAVILLONS-SOUS-BOIS, APPARTENANT A MME X..., ET ANCIENNEMENT UTILISE COMME SALLE DE CINEMA, A FAIT L'OBJET, AU COURS DE L'ANNEE 1976, DE TRANSFORMATIONS TENDANT A Y PERMETTRE L'EXPLOITATION D'UNE "SUPERETTE" PAR LA SOCIETE "FRANPRIX", NOUVEAU LOCATAIRE ; QUE L'ADMINISTRATION, ESTIMANT QUE CES TRAVAUX CONSTITUAIENT UN CHANGEMENT DE CONSISTANCE DU LOCAL CONCERNE, AU SENS DES DISPOSITIONS PRECITEES DE L'ARTICLE 1517 DU CODE GENERAL DES IMPOTS, A MODIFIE LA VALEUR LOCATIVE ANTERIEUREMENT RETENUE ; QUE MME X... DEMANDE QUE LA VALEUR LOCATIVE SERVANT DE BASE A LA FIXATION DE LA TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES A LAQUELLE ELLE A ETE ASSUJETTIE, A RAISON DE CE LOCAL, AU TITRE DES ANNEES 1977, 1978 ET 1979, SOIT RAMENEE A SON MONTANT ANTERIEUR ;
SUR LES CHANGEMENTS AYANT AFFECTE LA CONSISTANCE DE L'IMMEUBLE :    CONSIDERANT QU'IL EST CONSTANT QUE LES TRAVAUX DONT S'AGIT ONT COMPORTE D'IMPORTANTES REPRISES DU GROS OEUVRE ET, NOTAMMENT, D'UNE PART, LA TRANSFORMATION EN UNE RESERVE DE 98 M2 DE LOCAUX ANTERIEUREMENT UTILISES COMME LOGES DE CINEMA, D'AUTRE PART, L'ADDITION AU BATIMENT EXISTANT D'UN LOCAL DE 18 M2 ETABLI A L'EMPLACEMENT D'UNE COURETTE ; QU'IL RESULTE DE L'INSTRUCTION QUE CES TRANSFORMATIONS ONT EU POUR BUT ET POUR RESULTAT D'Y PERMETTRE UNE EXPLOITATION COMMERCIALE DE NATURE DIFFERENTE DE CELLE QUI ETAIT PRECEDEMMENT EXERCEE ; QU'AINSI, CES TRANSFORMATIONS, EU EGARD A LEUR NATURE ET A LEUR IMPORTANCE, ONT ENTRAINE UN CHANGEMENT DE CONSISTANCE DE L'IMMEUBLE, AU SENS DES DISPOSITIONS PRECITEES DE L'ARTICLE 1517 DU CODE ; QUE, CONTRAIREMENT A CE QUE SOUTIENT MME LEJEUNE, CE CHANGEMENT A CONCERNE L'ENSEMBLE DE L'IMMEUBLE DONT S'AGIT ; QUE, PAR SUITE, L'ADMINISTRATION ETAIT EN DROIT, ET MEME TENUE, DE PROCEDER A LA MODIFICATION DE LA VALEUR LOCATIVE DUDIT IMMEUBLE ;
SUR LA METHODE D'EVALUATION DE LA NOUVELLE VALEUR LOCATIVE ET L'EXPERTISE DEMANDEE PAR L'ADMINISTRATION :    CONSIDERANT QU'IL RESULTE DES DISPOSITIONS PRECITEES DU II DE L'ARTICLE 1517 DU CODE QUE LA NOUVELLE VALEUR LOCATIVE DOIT ETRE DETERMINEE, S'AGISSANT DE LOCAUX COMMERCIAUX, SUIVANT L'UNE DES METHODES DECRITES A L'ARTICLE 1498 DU MEME CODE ;
CONSIDERANT, D'UNE PART, QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 1498 : "LA VALEUR LOCATIVE DE TOUS LES BIENS AUTRES QUE LES LOCAUX D'HABITATION OU A USAGE PROFESSIONNEL VISES A L'ARTICLE 1496-I ... EST DETERMINEE AU MOYEN DE L'UNE DES METHODES INDIQUEES CI-APRES : 1° POUR LES BIENS DONNES EN LOCATION A DES CONDITIONS DE PRIX NORMALES, LA VALEUR LOCATIVE EST CELLE QUI RESSORT DE CETTE LOCATION ; 2° A  POUR LES BIENS LOUES A DES CONDITIONS DE PRIX ANORMALES ... LA VALEUR LOCATIVE EST DETERMINEE PAR COMPARAISON" ; QUE, D'AUTRE PART, AUX TERMES DE L'ARTICLE 324-C DE L'ANNEXE III AU MEME CODE, PRIS POUR L'APPLICATION DES DISPOSITIONS LEGISLATIVES PRECITEES : "I ... LES ACTES DE LOCATION A RETENIR POUR L'EVALUATION DES PROPRIETES ... VISES AUX ARTICLES 324-D A 324-AC S'ENTENDENT DES BAUX ECRITS OU LOCATIONS VERBALES EN COURS A LA DATE DE REFERENCE ET CONCLUS LIBREMENT A DES CONDITIONS DE PRIX NORMALES. II LE PRIX DU LOYER STIPULE DANS LE BAIL ECRIT DOIT ETRE MODIFIE EN TANT QUE DE BESOIN POUR TENIR COMPTE ... DE LA PLUS-VALUE RESULTANT DES TRAVAUX D'AMELIORATION EFFECTUES  PAR LE LOCATAIRE " . QU'IL RESULTE DE CES DISPOSITIONS QUE, D'UNE PART, LE CARACTERE NORMAL OU ANORMAL DES CONDITIONS DE PRIX S'APPRECIE EU EGARD A LA CONSISTANCE DU BIEN LOUE A LA DATE DE CONCLUSION DU BAIL, ET QUE, D'AUTRE PART, LA POSSIBILITE, RESULTANT DES DISPOSITIONS PRECITEES DE L'ARTICLE 324-C DE L'ANNEXE III AU CODE, DE PRENDRE EN COMPTE LA PLUS-VALUE EVENTUELLE RESULTANT DE TRAVAUX D'AMELIORATION EXECUTES PAR LE LOCATAIRE, POSTERIEUREMENT A LA CONCLUSION DU BAIL, ET AYANT POUR EFFET D'ACCROITRE LA VALEUR LOCATIVE DU BIEN, N'EST OUVERTE QUE LORSQU'EST UTILISEE LA METHODE DE CALCUL PREVUE AU 1° DE L'ARTICLE 1498, C'EST-A-DIRE LORSQUE LE LOYER STIPULE AU BAIL AVANT L'EXECUTION DES TRAVAUX EST NORMAL ;
CONSIDERANT QUE, POUR CALCULER LES IMPOSITIONS LITIGIEUSES, L'ADMINISTRATION A UTILISE, POUR CHACUNE DES ANNEES 1977, 1978 ET 1979, LA METHODE PAR COMPARAISON DECRITE AU 2° - A  DE L'ARTICLE 1498 PRECITE DU CODE POUR LES BIENS LOUES A DES CONDITIONS DE PRIX ANORMALES ; QUE, SUBSIDIAIREMENT, ET POUR LE CAS OU LE LOYER SERAIT REGARDE COMME NORMAL, LE MINISTRE DEMANDE QUE SOIT PRISE EN COMPTE LA PLUS-VALUE RESULTANT DES TRAVAUX D'AMELIORATION EXECUTES PAR LE LOCATAIRE, POSTERIEUREMENT A LA CONCLUSION DU BAIL ;
EN CE QUI CONCERNE L'IMPOSITION RELATIVE A L'ANNEE 1977 :    CONSIDERANT QU'IL RESULTE DE L'INSTRUCTION QUE LE LOYER DU PAR LA SOCIETE "FRANPRIX" A MME X..., EN 1977, RESULTAIT D'UN BAIL, CONCLU PAR CETTE DERNIERE LE 27 OCTOBRE 1969 AVEC UN PRECEDENT PRENEUR, ET CEDE PAR CELUI-CI A LA SOCIETE "FRANPRIX" PAR ACTE PASSE DEVANT NOTAIRE LE 17 MARS 1976 ; QU'IL N'EST PAS ETABLI, ET QUE L'ADMINISTRATION N'ALLEGUE D'AILLEURS PAS, QUE LE LOYER AINSI STIPULE AURAIT ETE ANORMALEMENT BAS, EU EGARD A LA CONSISTANCE ET A L'AFFECTATION DES LOCAUX A LA DATE DE SIGNATURE DU BAIL, LE 27 OCTOBRE 1969 ; QUE L'ADMINISTRATION N'ETAIT, DES LORS, PAS EN DROIT, POUR L'ETABLISSEMENT DE L'IMPOSITION DE MME X... AU TITRE DE L'ANNEE 1977, DE REGARDER LE LOCAL DONT S'AGIT COMME UN BIEN LOUE A DES CONDITIONS DE PRIX ANORMALES, AU SENS DES DISPOSITIONS PRECITEES DU 2° - A  DE L'ARTICLE 1498 DU CODE ET D'UTILISER LA METHODE PREVUE PAR CES DISPOSITIONS POUR EVALUER LA VALEUR LOCATIVE DE L'IMMEUBLE ;
CONSIDERANT QUE LE MINISTRE, QUI PEUT, DEVANT LE JUGE DE L'IMPOT, JUSTIFIER PAR TOUS MOYENS LE BIEN-FONDE DE L'IMPOSITION LITIGIEUSE, DEMANDE QUE L'EVALUATION DE LA VALEUR LOCATIVE DE L'IMMEUBLE SOIT FAITE CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS PRECITEES DE L'ARTICLE 324-C DE L'ANNEXE III AU CODE GENERAL DES IMPOTS, EN AJOUTANT AU LOYER NORMAL STIPULE PAR LE BAIL CONCLU EN 1969, ET QUI ETAIT EN COURS A LA DATE DE REFERENCE MENTIONNEE AUDIT ARTICLE, LE SUPPLEMENT DE VALEUR LOCATIVE PROCURE A L'IMMEUBLE PAR LES TRAVAUX D'AMELIORATION EXECUTES POSTERIEUREMENT PAR LE LOCATAIRE ; QUE L'ACCROISSEMENT DE VALEUR LOCATIVE NE PEUT ETRE EVALUE AVEC UNE APPROXIMATION SUFFISANTE QU'EN LE REPUTANT PROPORTIONNEL A LA PLUS-VALUE RESSORTANT D'UNE COMPARAISON ENTRE LA VALEUR VENALE DE L'IMMEUBLE, LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL EN 1969, ET LA VALEUR VENALE A LA DATE DE L'IMPOSITION EN LITIGE, APRES EXECUTION DES TRAVAUX, ET QUELS QU'AIENT ETE LES AUTEURS DE CEUX-CI ; QUE, SANS QU'IL SOIT BESOIN D'ORDONNER L'EXPERTISE SOLLICITEE, L'ADMINISTRATION ETABLIT QU'ELLE N'A PAS FAIT UNE EVALUATION EXCESSIVE DE CETTE PLUS-VALUE EN FIXANT A 73.980 F LA VALEUR LOCATIVE DE L'IMMEUBLE, AU TITRE DE L'ANNEE 1977 ;
EN CE QUI CONCERNE LES IMPOSITIONS RELATIVES AUX ANNEES 1978 ET 1979 :    CONSIDERANT QU'IL RESULTE DE L'INSTRUCTION QUE LE BAIL LIANT MME X... ET LA SOCIETE "FRANPRIX" A ETE RENOUVELE PAR ACTE CONCLU DEVANT NOTAIRE LE 23 NOVEMBRE 1978 ; QUE LE LOYER STIPULE PAR CE NOUVEAU BAIL, ET APPLICABLE A COMPTER DE L'ANNEE 1978, DOIT ETRE REGARDE COMME ANORMALEMENT BAS, EU EGARD A LA CONSISTANCE DE L'IMMEUBLE A LA DATE DU 23 NOVEMBRE 1978, ET AU LOYER PRATIQUE A CETTE DATE POUR DES LOCAUX SIMILAIRES SITUES DANS LA MEME COMMUNE ; QUE C'EST, DES LORS, A BON DROIT QUE, POUR LES ANNEES 1978 ET 1979, L'ADMINISTRATION A UTILISE LA METHODE D'EVALUATION PAR COMPARAISON PREVUE PAR LE 2° - A  DE L'ARTICLE 1498 DU CODE GENERAL DES IMPOTS, DANS LE CAS DE BIENS LOUES A DES CONDITIONS DE PRIX ANORMALES ; QUE, CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DUDIT ARTICLE, L'ADMINISTRATION A CHOISI LES TERMES DE COMPARAISON EN PARTANT DU BAIL, EN COURS A LA DATE DE REFERENCE DE LA REVISION, D'UN LOCAL COMMERCIAL TYPE LOUE NORMALEMENT, A CETTE DATE, DANS LA COMMUNE ; QU'EN RETENANT COMME BASE D'IMPOSITION DE MME X..., AU TITRE DES ANNEES 1978 ET 1979, UNE VALEUR LOCATIVE EGALE AU PRODUIT DE LA SURFACE PONDEREE DE SON IMMEUBLE PAR LA VALEUR LOCATIVE AU M2 DU LOCAL DE COMPARAISON, EVALUEE A LA DATE DE REFERENCE, L'ADMINISTRATION N'A PAS FAIT UNE EVALUATION EXAGEREE DES BASES DES IMPOSITIONS LITIGIEUSES ;
CONSIDERANT QU'IL RESULTE DE TOUT CE QUI PRECEDE QUE MME X... N'EST PAS FONDEE A SOUTENIR QUE C'EST A TORT QUE, PAR LE JUGEMENT ATTAQUE, LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF A REJETE SA DEMANDE EN REDUCTION DES IMPOSITIONS CONTESTEES ;
DECIDE :    ARTICLE 1ER. - LA REQUETE DE MME X... EST REJETEE.    ARTICLE 2. - LA PRESENTE DECISION SERA NOTIFIEE A MME X... ET AU MINISTRE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DU BUDGET.