Conseil d'État · 9 / 8 SSR — 3 juin 1985

Requête de la société civile immobilière ... tendant à :
1° l'annulation du jugement du 8 mars 1982, par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la décharge du prélèvement ainsi que des pénalités afférentes, auquel elle a été assujettie au titre des impositions sur les profits de construction pour un montant de 688 921 F par un avis de mise en recouvrement en date du 31 mars 1978 ;
2° la décharge de cette imposition ;
3° au sursis à l'exécution du jugement et des impositions attaquées ;
Vu le code des tribunaux administratifs ; le code général des impôts ; l'ordonnance du 31 juillet 1945 et le décret du 30 septembre 1953 ; la loi du 30 décembre 1977 ; la loi du 29 décembre 1983 portant loi de finances pour 1984, notamment son article 93-II ;
Sur le principe de l'imposition : Considérant que, selon le I de l'article 235 quater du code général des impôts, les plus-values nettes réalisées par les personnes physiques à l'occasion de la cession d'immeubles ou de fractions d'immeubles qu'elles ont construits ou fait construire ou des droits immobiliers y afférents, donnent lieu à la perception d'un prélèvement ; que le taux de ce prélèvement est de 30 % pour les profits réalisés jusqu'au 31 décembre 1981 à l'occasion de la cession d'immeubles ou de droits s'y rapportant pour lesquels la délivrance du permis de construire ou le dépôt de la déclaration qui en tient lieu sont postérieurs au 31 décembre 1971 ; qu'aux termes du I ter du même article " ... 3. Le prélèvement prévu au 1, 1 bis et 2 est étendu aux profits de construction réalisés par les entreprises industrielles et commerciales relevant de l'impôt sur le revenu " ; qu'enfin, aux termes de l'article 23 de la loi n° 81-1160 du 30 décembre 1981, portant loi de finances pour 1982 : " ... IV. Pour l'application des dispositions de l'article 235 quater I ter 3 du code général des impôts et du I du présent article, les entreprises redevables du prélèvement s'entendent des entreprises individuelles et des sociétés visées aux articles 8 et 239 ter du même code. Cette disposition a un caractère interprétatif ... Toutefois dans le cas des sociétés visées aux articles 8 et 239 ter du code général des impôts, aucune sanction pénale ni aucune des sanctions fiscales prévues en cas de mauvaise foi ne pourra être appliquée à raison de faits résultant d'une interprétation de l'article 235 quater I ter 3 différente de celle prévue par la présente loi " ;
Cons., en premier lieu, qu'il est constant que la société ... est une société civile immobilière qui remplit les conditions pour être soumise au régime d'imposition défini par l'article 239 ter du code général des impôts ; qu'ainsi, ladite société est, en vertu des dispositions sus-rappelées de l'article 235 quater du code général des impôts et de l'article 23 de la loi du 30 décembre 1981, redevable du prélèvement sur les profits qu'elle a réalisés à la date du 31 décembre 1976, à l'occasion de la cession des diverses fractions de l'immeuble qu'elle a construit à Paris  12e , et pour lequel elle avait obtenu un permis de construire le 28 mai 1973 ;
Cons., en second lieu, que la société requérante fait valoir que ses associés sont passibles de l'impôt sur les sociétés, à raison de la part de bénéfices qui correspond à leurs droits dans la société et qu'ainsi, à l'égard de ces associés, elle ne peut être regardée " comme une entreprise industrielle ou commerciale relevant de l'impôt sur le revenu " au sens de l'article 235 quater I ter 3 du code général des impôts, tel qu'il a été interprété par l'article 23-IV de la loi du 30 décembre 1981 ; que toutefois, cette situation invoquée est sans influence sur sa propre obligation fiscale qui résulte de ce qu'elle est, en tant que société visée à l'article 239 ter du code général des impôts, redevable du prélèvement sur l'ensemble des profits de construction qu'elle a réalisés, en vertu de la disposition précitée du IV de l'article 23 de la loi du 30 décembre 1981, qui ne fait aucune distinction selon que les associés desdites sociétés sont passibles de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés ;
Sur la charge de la preuve : Cons. que si la portée attribuée par le législateur à l'article 235 quater I ter 3 du code général des impôts est d'assujettir au prélèvement prévu par ce texte les profits de construction réalisés avant l'entrée en vigueur de l'article 23 précité de la loi du 30 décembre 1981 par les sociétés visées aux articles 8 et 239 ter du même code, et si l'administration est, dès lors, tenue d'établir cette imposition, même en l'absence de déclaration souscrite par ces sociétés, il résulte de l'ensemble des dispositions du IV dudit article 23 que l'intention du législateur a été, en ce qui concerne les profits réalisés avant l'intervention de ladite loi, de ne pas faire supporter au redevable, s'il conteste les bases d'imposition arrêtées par l'administration, la charge d'apporter la preuve de leur exagération ;
Sur le bien-fondé de l'imposition :
En ce qui concerne le montant du profit imposable : Cons. que la société requérante soutient que le profit réalisé à raison de l'opération immobilière susmentionnée aurait été inférieur au chiffre de 3 473 471 F que l'administration a retenu, comme base d'imposition ;
En ce qui concerne le calcul du prélèvement : Cons. que la société requérante invoque, à bon droit, sur le fondement de l'article L. 80-A du livre des procédures fiscales du nouveau code des impôts, applicable à la présente affaire, d'une part, des instructions administratives des 12 novembre 1973 et 8 août 1975 qui permettent d'éviter ou d'atténuer le cumul des impositions dues, respectivement, par les sociétés civiles immobilières, et par leurs membres imposables à l'impôt sur les sociétés, en autorisant ces sociétés civiles immobilières à liquider le prélèvement de 30 % sur une assiette réduite de moitié à raison de la part revenant à des entreprises passibles de l'impôt sur les sociétés, et, d'autre part, le paragraphe X 15 de l'instruction du 26 juillet 1973 qui admet que, pour l'application du III de l'article 235 quater, dont les dispositions étaient applicables aux profits litigieux, " les profits de construction réalisés par les sociétés de personnes doivent, en toute hypothèse, être déterminés comme si le prélèvement acquitté devait revêtir un caractère libératoire pour chacun des associés ", en prenant en compte la réévaluation du terrain d'assiette dans les conditions prévues aux 1 et 2 du II de l'article 150 ter du code général des impôts ;
Cons. que, sur le premier point, il résulte de l'instruction qu'en vue de déterminer la fraction du profit litigieux qui aurait déjà été soumise à l'impôt sur les sociétés entre les mains des membres de la société civile immobilière, l'administration s'est bornée, en ce qui concerne la société en participation Société de gestion de garanties immobilières, propriétaire de 150 parts de la société civile immobilière ..., à ne tenir compte que de la fraction du profit qui avait été imposée à l'impôt sur les sociétés entre les mains de la société anonyme SOGRIM, laquelle ne détient que 1 % des parts de la société en participation, mais n'a pas tenu compte de l'impôt sur les sociétés supporté par les autres membres de cette société en participation qui détiennent 99 % de la participation ;
Cons. que, sur le second point, il est constant que l'administration n'a pris en compte, à titre de charges, pour la détermination des profits imposables au prélèvement, que les frais de réévaluation du terrain correspondant à la fraction du profit revenant aux deux sociétés étrangères membres de la société civile immobilière pour lesquelles le prélèvement était libératoire, mais non point ceux correspondant à la fraction du profit revenant aux sociétés françaises passibles de l'impôt sur les sociétés ;
Cons. que, sur les points susmentionnés, l'état du dossier soumis au Conseil d'Etat ne permet de déterminer ni le montant du profit à retenir pour la liquidation du prélèvement qui doit être mis à la charge de la société requérante ni le calcul de ce prélèvement au regard des instructions administratives susévoquées ; qu'il convient d'ordonner, sur ces points, un supplément d'instruction contradictoire ; ....   supplément d'instruction aux fins de déterminer : 1° le montant du profit réalisé au titre de l'opération immobilière dont s'agit ; 2° la fraction du profit de construction litigieux qui a été soumise à l'impôt sur les sociétés entre les mains des membres de la société en participation Société de gestion de garanties immobilières autres que la société anonyme SOGRIM ; 3° l'incidence de la prise en compte des frais correspondant à la réévaluation du terrain d'assiette, calculée conformément III de l'article 235 quater du code général des impôts, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 76-660 du 19 juillet 1976, sur l'intégralité du profit réalisé par la société requérante .