Conseil d'État · 9 / 8 SSR — 19 octobre 1994

Vu la requête, enregistrée le 14 février 1990 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentée par la société civile immobilière Paris-Lilas, société civile immobilière, dont le siège social est ..., représentée par son gérant en exercice ; la société civile immobilière Paris-Lilas demande que le Conseil d'Etat :
1°) annule l'arrêt du 19 décembre 1989 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a rejeté sa demande de restitution de la taxe sur la valeur ajoutée ayant grevé le prix d'acquisition d'un terrain acquis le 31 mai 1985 ;
2°) ordonne en réglant l'affaire au fond la restitution de ce crédit de taxe sur la valeur ajoutée qui se monte à 391 390,40 F ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de M. Dulong, Conseiller d'Etat,
- les observations de la SCP Guiguet, Bachellier, de la Varde, avocat de la société civile immobilière Paris-Lilas,
- les conclusions de M. Ph. Martin, Commissaire du gouvernement ;
Considérant qu'en vertu des articles L. 251-1 et suivants du code de la construction, le bail à construction est le contrat par lequel le preneur s'engage, d'une part, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée, comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, pour laquelle le bail est conclu, d'autre part, à payer au bailleur, en contrepartie du droit réel immobilier qui lui est conféré par le bail, un prix qui peut consister, en tout ou partie, soit dans la remise au bailleur, à des dates et dans des conditions convenues, d'immeubles ou de fractions d'immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles, soit dans le paiement en espèces d'un loyer périodique affecté d'un coefficient révisable par périodes triennales comptées à partir de l'achèvement des travaux, enfin, à défaut de convention contraire avec le bailleur, à lui remettre en toute propriété, en fin de bail, les constructions édifiées sur son terrain ; qu'en vertu des articles 736, 743-1° et 261-5-4° du code général des impôts, le bail à construction est assujetti à un droit d'enregistrement de 2,50 %, mais est exonéré de la taxe de publicité foncière et de la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'en vue, toutefois, de permettre aux propriétaires de terrains qui passent des baux à construction de déduire la taxe sur la valeur ajoutée ayant pu grever le prix d'acquisition de ces terrains, l'article 260-5° du code dispose que les baux dont il s'agit peuvent, sur option, être soumis à cette taxe, appliquée conformément au 7° de l'article 257, relatif aux opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, auquel cas l'article 740-II-3° les exonère du droit de bail prévu par l'article 736 ; que les articles 201 quater A et 201 quater B de l'annexe II au code général des impôts, pris pour l'application de l'article 260-5°, qui renvoie à un décret en Conseil d'Etat le soin de fixer les conditions et modalités de l'option ouverte par ses dispositions, énoncent, respectivement, que celle-ci "doit être formulée dans l'acte" et que la taxe qu'elle rend exigible a pour assiette "soit  ... le montant cumulé des loyers, sans qu'il soit tenu compte des clauses de révision, soit  ... la valeur des immeubles ou des titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance d'immeubles remis au bailleur" ; que l'article 266-5 du code précise, en outre, que, dans le cas de l'option prévue par l'article 260-5°, "il est fait abstraction, pour la détermination de la base d'imposition, de la valeur du droit de reprise des constructions lorsque celles-ci doivent devenir la propriété du bailleur en fin de bail" ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société civile immobilière Paris-Lilas a, par acte du 31 mai 1985, consenti, pour une durée de trente ans, à la S.A. d'exploitation hôtelière et touristique Paris-Lilas un bail à construction sur un terrain de 3 402 m qu'elle avait acquis le même jour ; qu'ayant opté pour l'assujettissement de ce bail à la taxe sur la valeur ajoutée, la société civile immobilière a demandé, le 19 juillet 1985, le remboursement de la taxe de 391 391 F ayant grevé l'acquisition du terrain ; qu'ayant constaté, d'une part, que la société n'avait ni déclaré ni acquitté la taxe exigible en vertu de l'option exercée, d'autre part, et en tout état de cause, que, du fait que l'acte du 31 mai 1985 ne stipulait à la charge du preneur le paiement d'aucun prix ou loyer au bailleurpendant la durée du contrat, la taxe due lors de la conclusion de ce dernier aurait dû être assise sur la valeur vénale réelle du droit immobilier conféré au preneur par le bail et que la taxe ainsi calculée était d'un montant supérieur à celui de la taxe ayant grevé l'acquisition du terrain, l'administration a refusé de faire droit à la demande de remboursement présentée par la société civile immobilière Paris-Lilas ; que cette dernière se pourvoit contre l'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris qui a confirmé le rejet de cette demande par le tribunal administratif de Paris ;
Considérant que, pour écarter, en premier lieu, le moyen tiré par la société civile immobilière Paris-Lilas d'une prétendue irrégularité de la procédure d'imposition, la Cour, après avoir relevé qu'une demande de remboursement d'un crédit de taxe sur la valeur ajoutée constitue une réclamation contentieuse et que le rejet d'une telle demande n'a pas le caractère d'un redressement, en a déduit que la société n'était pas fondée à soutenir qu'elle aurait été privée des garanties applicables lorsqu'une procédure de redressement est mise en oeuvre ; que la société soutient qu'en statuant ainsi, la Cour a méconnu les dispositions de l'article L.17 du livre des procédures fiscales selon lesquelles l'administration des impôts peut rectifier le prix ayant servi de base à la perception d'une imposition telle que la taxe sur la valeur ajoutée due aux lieu et place des droits d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière, lorsque ce prix paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, mais doit effectuer la rectification correspondante suivant la procédure de redressement contradictoire prévue à l'article L.55 du même livre ;
Mais considérant qu'en l'espèce, l'administration s'est bornée à rejeter la demande de remboursement de crédit de taxe sur la valeur ajoutée en quoi consistait la réclamation contentieuse de la société civile immobilière Paris-Lilas, après avoir constaté, ainsi qu'il a été dit, que ce crédit était, en tout état de cause, d'un montant inférieur à celui de la taxe que la société aurait dû acquitter sur une base évaluée par référence à la valeur vénale réelle du droit immobilier conféré à son cocontractant par le bail à construction ; que l'administration n'ayant ainsi procédé à aucun redressement, les dispositions de l'article L.17 n'étaient pas applicables ; que, dès lors, le moyen invoqué est inopérant ;
Considérant, en second lieu, qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, que, pour apprécier la valeur vénale réelle du droit immobilier qui aurait dû servir d'assiette à la taxe due, sur option, par la société civile immobilière Paris-Lilas et qu'elle a regardée comme équivalant au montant des loyers qui aurait dû être réclamés au preneur pendant toute la durée, fixée à 30 ans, du bail à construction, l'administration a calculé la valeur locative annuelle du terrain en appliquant un taux de 4 % à sa valeur vénale, estimée à 1 000 F le m , puis multiplié le résultat obtenu par le coefficient correspondant à la valeur, après 30 ans, de 1 F placé à 4 % à la fin de chaque année ; qu'ayant ainsi évalué à 7 632 033 F la base de la taxe brute dont la société était redevable, elle a constaté que cette taxe s'élevait à la somme de 993 690 F, excédant de 602.299 F la taxe sur la valeur ajoutée de 391 391 F ayant grevé l'acquisition du terrain ; qu'il ressort du calcul, ci-dessus exposé, des loyers cumulés constituant la base d'imposition qui, selon l'administration, aurait dû être déclarée par la société civile immobilière Paris-Lilas, qu'il n'inclut d'aucune façon dans cette base la valeur de reprise en fin de bail des constructions édifiées sur le terrain par le preneur ; qu'ainsi, la société civile immobilière Paris-Lilas n'est fondée, ni à prétendre qu'en procédant à ce calcul, l'administration aurait méconnu les dispositions précitées de l'article 265-5 du code général des impôts, ni, par suite, à soutenir qu'en admettant le bien-fondé du même calcul et en déduisant qu'il n'y avait lieu, en l'espèce, d'ordonner le remboursement d'aucun crédit de taxe sur la valeur ajoutée, la cour administrative d'appel aurait commis une erreur de droit ;
Article 1er : La requête de la société civile immobilière Paris-Lilas est rejetée.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la société civile immobilière Paris-Lilas et au ministre du budget.