Conseil d'État · 8EME ET 3EME SOUS-SECTIONS REUNIES — 28 mai 2004

Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 3 juin  et 2 octobre 2002 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO, dont le siège est Le Britannia ... à La Courneuve (93120)  ;  la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO demande au Conseil d'Etat  :
1°) d'annuler l'arrêt du 28 février 2002 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a rejeté sa demande tendant à l'annulation des jugements des 19 juin 1997, 30 juillet 1997, 6 mai 1999 et 2 juin 2000 du tribunal administratif de Paris rejetant ses demandes en réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre des années 1997 à 1998 pour les locaux à usage d'entrepôt et de bureaux qu'elle possède  ... à la Courneuve  ;
2°) statuant au fond, de lui accorder la réduction des impositions litigieuses  ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative  ;
Vu les autres pièces du dossier  ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales  ;
Vu le code de justice administrative  ;
Après avoir entendu en séance publique  :
- le rapport de M. Bénard, Auditeur,
- les observations de la SCP Vier, Barthélemy, avocat de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO,
- les conclusions de M. Bachelier, Commissaire du gouvernement  ;
Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi   :
Considérant, d'une part, qu'aux termes du I de l'article 1496 du code général des impôts  : La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une profession autre qu'agricole, commerciale, artisanale ou industrielle est déterminée par comparaison avec celle des locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux  ; que selon l'article 1503 du même code  : I. Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs dressent la liste des locaux de référence visés à l'article 1496, déterminent leur surface pondérée et établissent les tarifs d'évaluation correspondants (...) II. Dans les trois mois qui suivent l'affichage, ces éléments peuvent être contestés tant par le maire, dûment autorisé par le conseil municipal, que par les propriétaires et les locataires, à la condition que les réclamants possèdent ou tiennent en location plus du 10ème du nombre total des locaux de la commune ou du secteur de commune intéressé, chaque local n'étant compté qu'une seule fois. La contestation est soumise à la commission départementale prévue à l'article 1651 qui statue définitivement  ;
Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, applicable à l'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux   : La valeur  locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au  moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après   : 1°. Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location  ; 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel  ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée   : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date  ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales  ; 3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe  ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code   : Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs./ Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts. Il en est de même en cas de désaccord entre le représentant de l'administration et la commission ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours  ;
Considérant que, pour rejeter les conclusions de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO relatives aux cotisations de taxe foncière qui lui avaient été assignées au titre des années 1991 à 1998, à raison de l'immeuble à usage commercial dont elle est propriétaire au ... à La Courneuve, la cour administrative d'appel de Paris s'est fondée sur ce que la société, n'ayant pas contesté la valeur locative qui lui avait été attribuée dans les formes et délais prévus par l'article 1503 précité du code général des impôts, ne pouvait se prévaloir d'une telle contestation à l'appui d'une demande en réduction des impositions mises à sa charge  ; que, toutefois, ainsi qu'il résulte du rapprochement des dispositions respectives, d'une part, des articles 1496 et 1503, d'autre part, des articles 1498 et 1504, les dispositions de l'article 1503, sur lesquelles la cour administrative d'appel a entendu se fonder ne sont pas applicables aux immeubles affectés à un usage commercial  ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait, la cour a commis une erreur de droit  ;
Considérant que si le ministre demande que soit substitué au motif erroné retenu par les juges d'appel le motif tiré de l'applicabilité à l'espèce des dispositions de l'article 1504 du code général des impôts, qui ne subordonnent la contestation du choix d'un local-type de référence à aucune condition particulière de forme ou de délai, le juge de cassation ne peut, sans se livrer à une appréciation des circonstances de fait, vérifier le bien-fondé du choix du local de référence auquel l'immeuble litigieux a été comparé  ; qu'il ne peut, dès lors, procéder à la substitution de motifs demandée  ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO est fondée à demander l'annulation de l'arrêt attaqué  ;
Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative et de régler l'affaire au fond  ;
Considérant que les trois requêtes d'appel présentées par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO présentent à juger la même question pour des années successives  ; qu'il y a lieu de les joindre pour y statuer par une seule décision  ;
Sur la méthode de détermination de la valeur locative   :
Considérant qu'il résulte des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts que la valeur locative est évaluée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été légalement fixée, en application de l'ensemble des dispositions législatives du même code, au 1er janvier 1970 par l'article 324 AK de son annexe III  ; que la valeur locative des immeubles faisant l'objet d'une location consentie à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 doit être fixée d'après le bail, tandis que, pour les immeubles existant à cette date et non donnés à bail à des conditions de prix normales, de même que pour les constructions nouvelles ou les biens ayant fait l'objet, depuis cette date, d'un changement de consistance ou d'affectation, la valeur locative est fixée par voie de comparaison ou, à défaut, par voie d'appréciation directe  ;
Considérant qu'il est constant qu'à la date de référence visée à l'article 324 AK de l'annexe III du code, les locaux en litige étaient occupés par leur propriétaire d'alors  ; que, par suite, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO n'est pas fondée à soutenir que la valeur locative de ces locaux devait être fixée, en application du 1° de l'article 1498 du code, à partir du bail en vigueur  ;
Sur le choix et les caractéristiques du local de référence   :
Considérant qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts   : I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types./ II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision   ;
Considérant qu'il résulte du supplément d'instruction ordonné par l'arrêt du 31 mai 2000 de la cour administrative d'appel de Paris que la valeur locative des locaux de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO a été déterminée par comparaison avec le local-type n° 2 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de La Courneuve, sis ... à La Courneuve  ;
Considérant, en premier lieu, que si la société requérante fait valoir que le document déclaratif du local-type n'était ni signé ni daté par son propriétaire, la circonstance que l'administration a établi d'office, sur la base de la déclaration renseignée par le propriétaire du local de référence sur l'imprimé réservé aux locaux commerciaux et biens divers (modèle C), signée et datée du 16 octobre 1970, une déclaration comportant les mêmes informations, sur l'imprimé destiné aux biens et locaux à caractère exceptionnel (modèle ME), ne suffit pas à priver cette dernière déclaration de valeur probante  ; que si, par ailleurs, la société requérante allègue l'existence d'une communauté d'intérêts qui aurait existé  entre le locataire et le loueur du local de référence, ce qui aurait privé de toute valeur probante le choix de cette référence, cette allégation n'est pas assortie d'éléments de preuve permettant de tenir pour établie une telle communauté d'intérêts  ;
Considérant, en deuxième lieu, que la société requérante soutient également, en se fondant notamment sur la doctrine administrative 6 C-2134 du 15 décembre 1988, que les caractéristiques des locaux dont il s'agit ne permettent pas de les classer dans la catégorie maison exceptionnelle, et que le local-type de référence choisi par l'administration n'est pas comparable à des locaux à usage d'entrepôt qui ne présentent qu'un caractère ordinaire  ; que toutefois, d'une part, il résulte du supplément d'instruction ordonné par la cour administrative d'appel que l'immeuble appartenant à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO a une surface de 4 964 m2 dont 243 m2 à usage de bureaux et 4 721 m2 à usage de stockage comprenant des zones affectées soit au déchargement et à la circulation, soit au stockage et à la préparation des produits  ; que l'immeuble de référence est, de même que l'immeuble évalué, un local commercial affecté à l'usage d'entrepôt et de bureaux  ; qu'il se compose de 5 072 m2 de zone d'entrepôt incluant des aires de circulation, de 210 m2 de bureaux, ainsi que d'une remise d'une surface de 70 m2 et d'une cour de 729 m2  ; que les deux biens ont une surface et une répartition interne similaires, et sont de facture comparable  ; que le local-type, situé dans une zone plus éloignée des axes de circulation, est de construction plus ancienne et d'apparence extérieure plus vétuste  ; que, si la société produit devant la cour un rapport rédigé par le cabinet Pluridesign, qui mentionne une répartition des locaux différente de celle indiquée par la société dans sa déclaration initiale, ce rapport retient une surface supérieure à celle initialement déclarée  ; qu'il en découle, en tout état de cause, que la surface prise en compte pour l'imposition n'a pas été surévaluée  ; qu'ainsi, l'immeuble désigné au n° 2 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de La Courneuve a des caractéristiques similaires à celles de l'immeuble évalué au regard des critères prévus par l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts  ; que, d'autre part, il résulte également du supplément d'instruction que le local-type retenu et le local évalué se trouvaient sur le territoire de la même commune  ; que, dans ces conditions, à supposer même que les locaux de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO, voire le local-type, auraient le caractère de locaux commerciaux ordinaires, cette circonstance ne saurait être utilement invoquée pour contester la validité de la méthode d'évaluation par comparaison mise en oeuvre en application des dispositions combinées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts et de l'article 324 Z de l'annexe III du même code  ;
Considérant, en troisième lieu, que la société requérante fait valoir que la valeur locative de 95 F/m2 retenue pour le local-type serait anormalement élevée  ; que, toutefois, la circonstance que, d'une part, des locaux de taille modeste situés sur le territoire de la commune de La Courneuve, et d'autre part, des locaux à usage d'entrepôt situés sur le territoire d'une autre commune, seraient imposés à la taxe foncière sur les propriétés bâties sur la base d'une valeur locative par mètre carré de surface pondérée inférieure à celle retenue dans le cas des locaux en litige ne suffit pas à établir que cette dernière serait anormalement élevée  ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que l'administration a procédé, pour estimer la valeur locative des locaux commerciaux dont s'agit, appartenant à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO, à une évaluation par comparaison avec l'immeuble désigné au n° 2 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de La Courneuve, en application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts  ;
Sur la détermination de la valeur locative cadastrale   :
Considérant qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts   : La valeur locative cadastrale des biens (...) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance  ;
Considérant que la société requérante conteste, en premier lieu, le calcul des surfaces pondérées auquel a procédé l'administration pour respecter la proportionnalité des valeurs locatives, en soutenant que, dans les circonstances de l'espèce, les aires de stockage et de préparation doivent être affectées d'un coefficient de 0,5, les aires de circulation d'un coefficient de 0,3, et enfin les bureaux et leurs annexes d'un coefficient de 1  ; mais que, d'une part, le local dont s'agit étant principalement dévolu à l'entreposage, c'est à bon droit que le coefficient retenu pour cette activité a été appliqué à l'ensemble des surfaces qui lui sont consacrées, qu'il s'agisse d'aires de dépôt, de préparation ou de circulation  ; qu'au surplus, la société n'indique pas pour quelles raisons ces zones devraient être considérées comme ne ressortissant pas à l'activité d'entreposage  ; que, d'autre part, le n° 14 de la doctrine administrative 6C-2332 du 15 décembre 1988, dont se prévaut la requérante pour soutenir qu'un coefficient de 0,5 devrait être attribué aux aires de stockage et de préparation, ne concerne que les bureaux commerciaux, commerces en étage et ateliers, et affecte un coefficient de 0,5 aux annexes diverses, réserves, débarras, dégagements, sanitaires, au nombre desquels ne figurent pas les aires d'entreposage et de préparation  ; qu'enfin, l'allégation selon laquelle le coefficient de 1,2 retenu pour la détermination tant de la valeur locative des bureaux de la société requérante que de celle des bureaux du local-type, serait trop élevé, n'est pas assortie des précisions qui permettraient d'en apprécier la portée  ;
Considérant, en deuxième lieu, que si la société requérante se prévaut d'une exagération des coefficients de pondération eu égard à la nature des locaux et à leur vétusté, et en particulier de ce que les installations électriques ne seraient plus aux normes, pour soutenir qu'un abattement aurait dû être pris en compte, il résulte toutefois de l'instruction qu'un abattement de 10 % a effectivement été pratiqué par l'administration au titre de la qualité de la construction  ;
Considérant, en troisième lieu, que si la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO se prévaut d'un changement d'environnement résultant de l'installation d'une ligne de tramway, il résulte de l'instruction que cette rue demeure plus large que celle donnant accès à l'immeuble de référence, et que l'accessibilité de l'entreprise pour ses salariés s'est trouvée renforcée par ce changement d'environnement, de sorte que l'immeuble évalué et le local-type doivent être regardés comme placés dans une situation équivalente du point de vue de l'accessibilité  ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le tribunal administratif de Paris a rejeté ses demandes tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1991 à 1998  ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative   :
Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que les sommes que demande la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO soient mises à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance  ;
D E C I D E  :
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Article 1er  : L'arrêt du 28 février 2002 de la cour administrative d'appel de Paris est annulé.
Article 2   : Les conclusions de la requête d'appel de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO sont rejetées.
Article 3   : Le surplus des conclusions du pourvoi de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO est rejeté.
Article 4  : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ELDORO et au ministre d'Etat, ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.