Conseil d'État · 8ème et 3ème sous-sections réunies — 5 mai 2006

Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 5 juillet et 5 novembre 2004 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE DARTY NORMANDIE, dont le siège est rue Emile Basly à Le Grand Quevilly (76120), représentée par son président-directeur général en exercice ; la SOCIETE DARTY NORMANDIE demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler l'arrêt du 4 mai 2004 par lequel la cour administrative d'appel de Douai a rejeté son appel formé contre les jugements du 20 février 2001 du tribunal administratif de Rouen rejetant sa demande et ses réclamations tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993 à 1998 à raison d'un ensemble immobilier à usage commercial dont elle est propriétaire à Barentin ainsi que sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993 et 1994 dans les rôles de cette commune ;
2°) d'accorder à la SOCIETE DARTY NORMANDIE la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties demandée au titre des années 1993 à 1998 et des cotisations de taxe professionnelle demandée au titre des années 1993 et 1994 ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts  et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Jean-Luc Sauron, Maître des Requêtes,
- les observations de la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de la SOCIETE DARTY NORMANDIE,
- les conclusions de M. Pierre Collin, Commissaire du gouvernement ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SOCIETE DARTY NORMANDIE est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage commercial à Barentin (Seine-Maritime) ; qu'elle a demandé une réduction, d'une part, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1993 à 1998, d'autre part, des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1993 et 1994 ; que ses réclamations ayant été rejetées, la société a saisi de demandes de réduction de ces cotisations le tribunal administratif de Rouen, qui les a rejetées par deux jugements du 20 février 2001 ; qu'elle se pourvoit en cassation contre l'arrêt en date du 4 mai 2004 par lequel la cour administrative d'appel de Douai a rejeté ses deux requêtes contre ces jugements ;
Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'aux termes des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts  : La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ;
Considérant qu'il résulte des dispositions précitées qu'un local de référence ne peut être choisi à l'extérieur de la commune que si la commune d'implantation du terme de référence choisie est analogue d'un point de vue économique, avec la commune d'implantation du local à évaluer ; que l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ne permet de corriger que les différences dans la consistance ou l'implantation des bâtiments eux-mêmes et non pas les différences de nature économique qui séparent les communes choisies ;
Considérant que, par l'arrêt attaqué, la cour administrative d'appel de Douai a jugé que l'administration avait pu retenir comme terme de comparaison, pour  déterminer la valeur locative de l'ensemble immobilier dont la SOCIETE DARTY NORMANDIE est propriétaire dans la commune de Barentin, un immeuble commercial situé à Montpellier ; qu'après avoir rappelé que le choix d'un terme de comparaison extérieur à la commune devait se faire dans une commune économiquement analogue, la cour administrative d'appel de Douai a pratiqué un ajustement, en application des dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, pour tenir compte des différences existant sur le plan économique entre ces deux communes ; qu'elle a ainsi commis une erreur de droit ; que son arrêt doit être annulé pour ce motif ;
Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de régler l'affaire au fond ;
Considérant qu'ainsi qu'il a été dit ci-dessus, l'administration ne peut légalement retenir comme terme de comparaison pour l'établissement de la valeur locative de l'ensemble immobilier situé à Barentin un immeuble commercial situé à Montpellier ; que l'administration n'a proposé aucun autre terme de comparaison ; que, dès lors, le Conseil d'Etat  ne dispose pas, en l'état du dossier, de termes de comparaison lui permettant de déterminer la valeur locative de l'immeuble litigieux ; qu'il y a lieu, dès lors, d'ordonner qu'il soit procédé à un supplément d'instruction aux fins de rechercher des termes de comparaison dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Barentin ;
D E C I D E :
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Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Douai en date du 4 mai 2004 est annulé.
Article 2 : Il sera, avant de statuer sur les conclusions de la requête présentée par la SOCIETE DARTY NORMANDIE devant la cour administrative d'appel de Douai, procédé à la mesure d'instruction dont l'objet est défini dans les motifs de la présente décision.
Article 3 : Il est accordé au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, pour l'exécution du supplément d'instruction prescrit à l'article 2 ci-dessus, un délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE DARTY NORMANDIE et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.