Conseil d'État · 8ème sous-section jugeant seule — 30 décembre 2013

Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 26 mars et 26 juin 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SCI 126, dont le siège est situé Zone Hôtelière le Petit Marais à Saint-Witz (95470) ; la SCI demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le jugement n° 0813611 du 24 janvier 2012 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2007 à raison d'établissements à usage d'hôtels exploités sous les enseignes " Première Classe " et " Campanile ", à Saint-Witz ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Maxime Boutron, Auditeur,
- les conclusions de Mme Nathalie Escaut, rapporteur public ;
La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de la SCI 126 ;
1. Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ;
2. Considérant que les dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ne permettent de se référer, pour déterminer la valeur locative d'un local selon la méthode de la comparaison, qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; que toutefois, la seule circonstance qu'un bail soit conclu dans des circonstances de fait particulières ou qu'il comporte des clauses faisant supporter des charges exceptionnelles au locataire ou au propriétaire, ne suffit pas à écarter le bail comme ayant été conclu à des conditions de prix anormales ; qu'il suit de là qu'en écartant comme terme de comparaison, pour l'évaluation de la valeur locative des deux hôtels dont la SCI 126 est propriétaire dans la commune de Saint-Witz, le local-type n°43 du procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières de la commune de Villejuif au motif que les stipulations de son bail en cours au 1er  janvier 1970, qui mettaient à la charge du preneur des dépenses de grosses réparations incombant normalement au propriétaire, suffisaient, à elles seules, à faire regarder le bail comme conclu à des conditions de prix anormales, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a commis une erreur de droit ; qu'il en résulte, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, que la société SCI 126 est fondée à demander l'annulation de son jugement ;
3. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;
Sur la méthode d'évaluation par comparaison :
4. Considérant que ce n'est que lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, que l'administration est fondée, en vertu du 3° du même article, à déterminer cette valeur locative par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970 ;
5. Considérant, en premier lieu, que le local-type n°55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges a été lui-même évalué par comparaison avec le local-type n°10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il résulte de l'instruction que ce dernier a été évalué par la méthode d'appréciation directe, à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel, et ne peut donc servir de terme de comparaison pour déterminer la valeur locative d'un autre immeuble ; que, dès lors, le local-type n°55 ne peut davantage être retenu ;
6. Considérant, en deuxième lieu, qu'il n'est pas contesté que le procès-verbal complémentaire des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, établi en 1979, a modifié les données applicables au local-type n° 43 ; que, par suite, il s'est substitué sur ce point au procès-verbal initial établi en 1973 ; que ce local a été évalué par comparaison avec le local-type n°4 du procès-verbal de la commune d'Evry, qui correspond à un hôtel exploité sous l'enseigne " Novotel ", lequel n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'avait pas été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, ce local-type ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 43, lequel doit donc également être écarté ;
7. Considérant, enfin, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n°33 de la commune de Morangis n'était pas loué au 1er janvier 1970, mais était occupé par son propriétaire ; que les mentions du procès-verbal communal ne précisent pas les modalités d'évaluation de cette valeur locative ; que, dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ;
Sur la méthode d'évaluation par appréciation directe :
8. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; qu'il résulte de ces dispositions que la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;
9. Considérant, d'autre part, que, compte tenu de la réforme de la taxe foncière sur les propriétés bâties résultant de la mise en oeuvre de la loi du 2 février 1968, le moyen tiré de ce que, en application de l'instruction du 1er octobre 1941, la date de référence pour l'évaluation de la valeur locative des locaux en métropole devrait être celle du 1er août 1939 et non celle du 1er janvier 1970 prévue par cette réforme, doit être écarté ;
10. Considérant que l'administration, dans le dernier état de ses écritures, propose de retenir, pour déterminer la valeur locative de chacun des deux immeubles litigieux, les actes des cessions des hôtels " Balladins " à Bobigny, " Ibis " à Cergy-Pontoise, " Etap Hôtel " à Pantin, " Campanile " à Osny et " Campanile " à Pontoise, intervenues, pour les trois premiers, respectivement en 1984, 1987, 1988 et, pour les deux derniers, en 1989 ; que si la société requérante soutient que les transactions proposées par l'administration ne sont pas suffisamment proches du 1er janvier 1970, elle n'établit pas qu'il existerait des transactions antérieures susceptibles d'être retenues pour le calcul de la valeur vénale des immeubles en litige ; qu'il ne résulte pas de l'instruction, qui n'a pas permis de mettre en évidence d'autres immeubles de nature comparable ayant fait l'objet de transactions à une date plus proche du 1er janvier 1970, que le choix de l'administration ait conduit à une évaluation erronée de la valeur locative des immeubles de la requérante ; que, pour l'évaluation de l'hôtel à l'enseigne " Première Classe ", l'administration, qui a pris en compte les actes de cession des cinq établissements mentionnés ci-dessus, a appliqué aux prix de vente des trois premiers un abattement de 20% pour dépréciation immédiate, procédé à des ajustements pour tenir compte des différences de catégorie des hôtels, actualisé les montants au 1er janvier 1970 au moyen de l'indice INSEE du coût de la construction, puis appliqué à la valeur ainsi déterminée un taux d'intérêt de 6 % ; que, pour l'évaluation de l'hôtel à l'enseigne " Campanile ", l'administration a également appliqué aux prix de vente des trois premiers établissements un abattement de 20% pour dépréciation immédiate, actualisé les montants au 1er janvier 1970 au moyen de l'indice INSEE du coût de la construction, puis appliqué à la valeur ainsi déterminée un taux d'intérêt de 7 % ; que cette méthode est conforme aux dispositions précitées des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ; que si les choix des coefficients d'ajustement, de l'indice INSEE et des taux d'intérêt sont contestés par la SCI 126, ces contestations ne sont pas assorties des éléments qui permettraient d'en apprécier le bien-fondé ; que l'administration, en dernier lieu, a retenu, pour le calcul des impositions en litige, des valeurs locatives inférieures à celles ainsi déterminées par la voie d'appréciation directe ; qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI 126 n'est pas fondée à demander la réduction des impositions litigieuses  ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
11. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ;
D E C I D E :
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Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 24 janvier 2012 est annulé.
Article 2 : La demande présentée par la SCI 126 devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise et ses conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SCI 126 et au ministre de l'économie et des finances.