Conseil d'État · 9ème chambre — 27 juillet 2016

Vu la procédure suivante :
La SNC Hôtel privilège Paris porte de Montreuil a demandé au tribunal administratif de Montreuil de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011, à raison des établissements hôteliers qu'elle exploite sous les enseignes " Etap Hôtel " et " Ibis " à Montreuil. Par un jugement n° 1307293 du 19 mai 2014, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande.
Par un arrêt n° 14VE02203 du 12 mai 2015, la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté l'appel formé par la SNC Hôtel privilège Paris porte de Montreuil contre ce jugement.
Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 8 juillet et 8 octobre 2015 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la SNC Hôtel privilège Paris porte de Montreuil demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler cet arrêt ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Simon Chassard, auditeur,
- les conclusions de Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, rapporteur public ;
La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Delaporte, Briard, avocat de la SNC Hôtel Paris Porte de Montreuil ;
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil, qui exploite des établissements hôteliers sous les enseignes " Etap Hôtel " et " Ibis ", situés 278 avenue de Paris à Montreuil (Seine-Saint-Denis), a vainement demandé à l'administration fiscale la réduction des cotisations de taxe professionnelle et de taxes additionnelles auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011. Elle se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 12 mai 2015 par lequel la cour administrative d'appel de Versailles, confirmant le jugement du tribunal administratif de Montreuil en date du 19 mai 2014, a rejeté sa demande.
2. Aux termes de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction alors en vigueur, la valeur locative servant de base à la taxe professionnelle : " (...) est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une  taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...)/ 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;/ b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :/ - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ;/ - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;/ 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". En vertu de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante (...)  ". En vertu de l'article 324 Z de la même annexe : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ".
3. En vertu de l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation : " Constitue un immeuble de grande hauteur, pour l'application du présent chapitre, tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie : / - à plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d'habitation, tels qu'ils sont définis par l'article R. 111-1 ; / - à plus de 28 mètres pour tous les autres immeubles (...) ".
4. Pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, les immeubles de grande hauteur, eu égard à leurs spécificités, ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article. A la date du 1er janvier 1970 retenue pour l'évaluation des valeurs locatives cadastrales servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les seuls immeubles que leur hauteur exceptionnelle rendait spécifiques en France, pour l'évaluation de leur valeur locative, se situaient dans le quartier de La Défense en banlieue parisienne et avaient une hauteur de 100 mètres. En conséquence, doit être regardé comme un immeuble de grande hauteur, pour l'application de la règle mentionnée ci-dessus, un immeuble dont la hauteur est proche de cette hauteur ou lui est supérieur. Il n'y a, en revanche, pas lieu de se référer à la catégorie des immeubles de grande hauteur définie par le code de la construction et de l'habitation, notamment par son article R. 122-2 précité, qui inclut des immeubles qui ne présentent pas, par la nature de leur construction, de spécificité telle, au regard de la loi fiscale, qu'elle empêche la comparaison avec un immeuble n'appartenant pas à cette catégorie.
5. Il résulte de ce qui précède qu'en jugeant, au seul motif que l'immeuble litigieux a une hauteur de 62 mètres et comporte dix-neuf étages, que celui-ci ressortissait à la catégorie des immeubles de grande hauteur ne pouvant être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de même catégorie, la cour a inexactement qualifié les faits qui lui étaient soumis. Par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son arrêt doit être annulé.
6. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros à verser à la SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
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Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles en date du 12 mai 2015 est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Versailles.
Article 3 : L'Etat versera à la SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil et au ministre des finances et des comptes publics.